Trudno jest zaplanować inwestycję z kilkuletnim wyprzedzeniem i następnie bez żadnych niespodzianek ją zrealizować, bo przepisy zmieniają się często. Dlatego inwestorzy wolą być ostrożni i nie ubiegać się od razu o pozwolenie na budowę dla całej inwestycji. Dopiero jak zakończą pomyślnie jeden etap, starają się o pozwolenie dla kolejnych.
Budowę etapami umożliwia art. 33 prawa budowlanego. Trzeba jednak spełnić kilka warunków. Po pierwsze, wniosek o wydanie pozwolenia na pierwszy etap inwestycji musi zawierać projekt zagospodarowania terenu całości inwestycji, tzn. wszystkich etapów. Po drugie, obiekty te mogą zgodnie z przeznaczeniem swobodnie funkcjonować, choć pozostałe etapy inwestycji nie zostały jeszcze zrealizowane. Trzeci warunek dotyczy planu zagospodarowania działki lub terenu, będącego częścią projektu budowlanego. Choć pozwolenie ma dotyczyć jednego etapu, to przedstawiony plan musi obejmować całe przedsięwzięcie.
Z możliwości budowy etapami skorzystał inwestor ?z Poznania. Najpierw uzyskał pozwolenie na budowę jednego domu, i kiedy go zakończył, wystąpił z wnioskiem o wydanie kolejnego. W międzyczasie wszedł jednak w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla tego rejonu Poznania. Nie pozwala on na budowę jednorodzinnych domów. Urząd miał więc dylemat: pozwolić na budowę kolejnej willi czy nie.
Przepisy wprost tego problemu nie rozstrzygają. Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje wprawdzie, że jeżeli rada gminy (miasta) rozpoczyna prace nad miejscowym planem, to automatycznie wstrzymuje się wydawanie warunków zabudowy, ale tylko na 9 miesięcy. Po tym terminie, jeżeli plan nie został jeszcze uchwalony, wójt (burmistrz, prezydent miasta) musi odwiesić postępowanie w sprawie wydania warunków zabudowy i jeżeli spełni się wymogi przewidziane w prawie, je wydać. Natomiast art. 65 ustawy o planowaniu nakazuje gminie stwierdzić wygaśnięcie wcześniejszej decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli jej ustalenia są inne niż plan miejscowy, ale tylko wtedy, gdy inwestor nie uzyskał jeszcze pozwolenia na budowę.
Poznański urząd wydał jednak pozwolenie na budowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy wydaną przed uchwaleniem planu zagospodarowania.
– Z planu zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia budowlanego wynika rozmieszczenie i wysokość wszystkich obiektów, a więc również tych realizowanych w następnych etapach. Zatem działa tu zasada ochrony praw nabytych przez inwestora wraz pozwoleniem na I etap – tłumaczy Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu.
Nie wszystkie urzędy podejmują takie decyzje. Starostwa powiatowe w razie wątpliwości mechanicznie stosują przepis art. 35 ust. 1 pkt. 1 prawa budowlanego, nakazujący ?w pierwszej kolejności badać zgodność projektu budowlanego z obowiązującym planem miejscowym.
Na ten temat nie wypowiadały się dotychczas sądy administracyjne.
