Brak opłaty legalizacyjnej to konieczność rozbiórki

Właścicielka działki rozebrała mur i wybudowała nowy. Miał on zapobiec osuwaniu się skarpy. Według powiatowego inspektora nadzoru budowlanego popełniła ona samowolę budowlaną. Nowy mur oporowy jest bowiem znacznie wyższy od starego i wchodzi na działkę sąsiednią. Inspektor nadzoru budowlanego wstrzymał roboty budowlane związane z postawieniem nowego muru i zażądał od inwestorki przedstawienia odpowiednich dokumentów. Następnie ustalił wysokość opłaty legalizacyjnej na 125 tys. zł.

Nie ta kwalifikacja

Właścicielka działki zakwestionowała wysokość opłaty legalizacyjnej. Według niej powinna ona być znacznie niższa. Inspektor błędnie zaś zakwalifikował mur do budowli, tymczasem był to obiekt małej architektury. Poza tym nie budowała ona nowego muru, tylko remontowała stary.

Mur oporowy został zaliczony do budowli w rozumieniu prawa budowlanego, nie może więc być uznany za obiekt małej architektury

Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego utrzymał jednak w mocy postanowienie powiatowego inspektora, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, prawomocnym wyrokiem z 11 marca 2009 r., oddalił jej skargę.

W uzasadnieniu sąd stwierdził, że przedmiotem legalizacji jest mur oporowy. Mur oporowy został zaliczony przez ustawodawcę jako konstrukcja oporowa do budowli w rozumieniu art. 3 pkt 1 lit. b ustawy – Prawo budowlane.

Skoro zatem mur oporowy został zaliczony do budowli w rozumieniu prawa budowlanego, to tym samym nie może być uznany za obiekt małej architektury.

Muru oporowego, jako konstrukcji oporowej, nie można także uznać za ogrodzenie. Podstawową funkcją muru oporowego jest zabezpieczenie skarpy przed osuwaniem się. Zdaniem sądu, słusznie zauważył organ drugiej instancji, że przy okazji mur taki może pełnić funkcję ogrodzenia. Nie definiuje to jednak, wbrew twierdzeniu skarżącej, takiego obiektu jako ogrodzenia korzystającego z braku wymogu uzyskania pozwolenia na budowę w myśl art. 29 ust. pkt 23 prawa budowlanego. Sąd przypomniał, że funkcja ogrodzeniowa jest funkcją dodatkową pełnioną niejako przy okazji zabezpieczania skarpy przed osuwaniem.

Sąd uznał także, że opłata legalizacyjna została prawidłowo ustalona. Trafnie bowiem nadzór zakwalifikował mur oporowy do kategorii VIII (inne budowle) określonej w załączniku do prawa budowlanego. W ocenie sądu analiza treści załącznika nie pozwala na zakwalifikowanie muru oporowego do którejkolwiek z pozostałych kategorii, w szczególności do kategorii III. Obejmuje ona inne niewielkie budynki, jak domy letniskowe, budynki gospodarcze, garaże do dwóch stanowisk łącznie. Ustawodawca zakwalifikował mur oporowy do budowli, a nie do budynków. Mur oporowy nie odpowiada zaś definicji budynku zamieszczonej w art. 3 pkt 2 prawa budowlanego.

Nielegalna budowa słono kosztuje

Wysokość opłaty legalizacyjnej zależy od rodzaju samowoli, a mianowicie od tego, czy mur, sklep lub magazyn zostały postawione bez wymaganego pozwolenia na budowę czy też bez zgłoszenia (lub pomimo sprzeciwu złożonego do zgłoszenia). W pierwszym przypadku trzeba sporo zapłacić. Opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego). Przykładowo: opłata za sklep o kubaturze do 2500 metrów sześciennych wynosi 375 tys. zł. W drugim przypadku (gdy obiekt został wzniesiony bez zgłoszenia) opłata jest niższa. Przepisy podają ją kwotowo – w zależności od rodzaju obiektu wynosi 2,5 lub 5 tys. zł.

Pod lupą nadzoru

To powiatowy inspektor nadzoru budowanego bada, czy doszło do samowoli. Posługuje się przy tym prawem budowanym, a konkretnie art. 48, 49b i 50–51. Pierwszy przepis dotyczy budowy bez pozwolenia na budowę obiektu lub jego części (art. 48), drugi zaś artykuł – bez zgłoszenia (art. 49b). Roboty wymagające pozwolenia można rozpoczynać dopiero, gdy dysponuje się pozwoleniem. Natomiast w przypadku tych wymagających zgłoszenia trzeba odczekać 30 dni (z małymi wyjątkami). Gdy w tym czasie starosta nie sprzeciwi się, można ruszać z budową. Tych zasad trzeba przestrzegać, inaczej powstaje samowola. Powiatowy inspektor najpierw sprawdza, czy da się zalegalizować to, co wybudowano z naruszeniem prawa, a konkretnie, czy budowa była prowadzona zgodnie z przepisami, zwłaszcza tymi techniczno-budowlanymi oraz przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym terenu. Jeżeli tak, to daje szansę inwestorowi i wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych. Jednocześnie dokładnie określa w nim, jakie są warunki legalizacji i ile jest czasu na ich spełnienie. Gdy inwestor nie może tego wykonać w terminie (albo nie chce tego zrobić, albo doszło do naruszenia przepisów), to wydaje decyzję o rozbiórce. Wszystkie obowiązki związane z legalizacją trzeba wypełnić w terminie. Każde jego przekroczenie powoduje automatyczne wydanie decyzji o rozbiórce. Problemem dla inwestora może być przede wszystkim terminowa wpłata opłaty legalizacyjnej. Jest na to tylko 7 dni.

Więzienie za samowolę

Za wykonanie robót z naruszeniem przepisów grozi odpowiedzialność karna. Przewiduje ją art. 90 prawa budowlanego. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może skierować sprawę do sądu o ukaranie grzywną, karą więzienia lub ograniczeniem wolności.