Właściciel lokalu usługowego i handlowego zapłaci wyższy czynsz

Przedsiębiorca ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu użytkowego oraz pokrywa koszty zarządu nieruchomością wspólną w formie bieżących opłat. Mówi o tym art. 12 ustawy o własności lokali.

Uwaga!

Nie ma znaczenia, że właściciel nie korzysta np. z klatki schodowej czy windy, ponieważ wejście do sklepu jest oddzielne z ulicy. I tak musi płacić jako współwłaściciel nieruchomości.

Proporcjonalnie do udziałów

Zaliczkę płaci się odpowiednio do swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Im większy udział, tym większa jest i opłata czynszowa. Oznacza to, że właściciele większych lokali płacą więcej.

Uwaga!

Sami właściciele decydują, ile będą płacić zaliczki. W tym celu podejmują uchwałę. W dużych wspólnotach mieszkaniowych (osiem i więcej lokali) głos decydujący ma większość. Głosuje się bowiem udziałami, a za uchwałą muszą się opowiedzieć właściciele dysponujący przynajmniej 51 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zaliczki płaci się przez cały rok kalendarzowy, a po jego zakończeniu każdy właściciel powinien otrzymać od zarządu pisemną informację, ile wpłacił na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (z wyszczególnieniem wydatków), a także czy wpłacone kwoty były wystarczające. W przypadku niedopłaty ma się obowiązek dopłacić, a gdy jest nadwyżka – można ją odliczyć z wpłat przyszłych lub zażądać zwrotu od zarządu wspólnoty.

Właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (wyrok Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/2008).

Taki zaś charakter mają postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem, obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wszystkich istotnych zmianach dotyczących lokalu. Podobny charakter ma zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz zakaz zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny użytek w piwnicach oraz prowadzenie w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez uzgodnienia z zarządem wspólnoty.

Uwaga!

Właściciele mają obowiązek płacić zaliczki do 10 dnia każdego miesiąca. Coraz częściej zdarza się, że właściciele nie płacą zaliczek przez wiele miesięcy, a nawet lat.

Dlaczego tak dużo

Art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali przewiduje, że właściciele lokali użytkowych mogą płacić więcej aniżeli właściciele mieszkań, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali). „Sposób korzystania z lokali" jest pojęciem nieostrym i ocennym. Dlatego na tym tle bardzo często dochodzi do sporów, które mają swój finał w sądzie.

Niektóre wspólnoty nadużywają bowiem tego przepisu i obciążają właścicieli lokali bardzo wysokimi zaliczkami. Jedyna na to rada to złożenie pozwu do sądu podważającego ważność uchwały podjętej w tej sprawie.

Często właściciele mieszkań uważają, że skoro właściciel lokalu użytkowego wynajmuje swój lokal, to czerpie z tego profity, którymi powinien podzielić się ze wspólnotą. Tymczasem zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego z Lublina z 27 września 2012 r. nie można na podstawie tego przepisu zwiększyć obciążeń właściciela lokalu użytkowego z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej tylko dlatego, że przynosi on jego właścicielowi pożytki z tytułu najmu (I ACa 422/2012).

Natomiast Sąd Apelacyjny w Warszawie w orzeczeniu z 15 września 2009 r. stwierdził, że przy podejmowaniu uchwały zwiększającej zaliczki dla właścicieli lokali należy powiązać wielkość i intensywność uciążliwości związanych z korzystaniem z lokali użytkowych, z ich wpływem na nieruchomość wspólną oraz korzystaniem przez członków wspólnoty mieszkaniowej z ich lokali (VI ACA 223/2009)

Uwaga! Każdy właściciel lokalu ma prawo ponadto zakwestionować niezgodność uchwały w sprawie opłat z przepisami lub umową właścicieli lokali zlecającą zarząd. Może zarzucić naruszenie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub wykazać inne naruszenie swoich interesów (art. 25 ustawy o własności lokali).

Zaliczki na fundusz

Często wspólnoty mieszkaniowe tworzą fundusz remontowy, choć żaden przepis nie nakłada na nie tego typu obowiązku. Podstawą istnienia funduszy pozostają wyłącznie uchwały właścicieli. Najczęściej są lakoniczne. Niektóre wspólnoty uchwalają regulamin funduszu, który dokładnie precyzuje zasady gromadzenia na nim środków.

Funduszem dysponuje zarząd, który nie ma prawa wydać zgromadzonych pieniędzy na inny cel, chyba że za zgodą właścicieli wyrażoną w uchwale.

Właściciele lokali użytkowych mają obowiązek wpłacać co miesiąc środki na ten cel.

Uwaga!

Pieniądze funduszu nie muszą być wydawane na remonty co roku, wolno je zbierać przez kilka lat na większe przedsięwzięcie budowlano-remontowe.

Kiedy grozi licytacja lokalu

Zdarza się, że właściciele nie płacą za lokal. Wtedy zarząd wspólnoty mieszkaniowej wzywa do zapłacenia długu. Jeżeli to nie pomaga, od właściciela, który nie płaci, zarząd może dochodzić należności, nawet w sądzie w postępowaniu upominawczym. Może także naliczać odsetki za zwłokę na podstawie kodeksu cywilnego. Mając nakaz zapłaty w ręku, przedstawiciel zarządu idzie do komornika. Jeżeli komornik nie ma z czego wyegzekwować długu, wówczas wspólnota może podjąć decyzję w sprawie wystąpienia do sądu o sprzedaż lokalu na licytacji.

Może też to zrobić, nawet gdy wcześniej zarząd nie wystąpił o nakaz zapłaty. Trzeba pamiętać, że zaległość za mieszkanie lub lokal użytkowy nie musi być też wysoka, by sąd zgodził się na licytację.

Uwaga!

Długi przedawniają się. W przypadku należności pieniężnych – zaliczki należą do świadczeń okresowych, roszczenia o nie przedawniają po 3 latach (art. 118 kodeks cywilny). Bieg przedawnienia przerywa wniesienie sprawy do sądu.

Wspólnota mieszkaniowa, czyli kto

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Nie zakłada się więc jej ani nie rejestruje. Może ona funkcjonować w jednym budynku lub w kilku budynkach znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej.

Wspólnoty mogą być małe lub duże. Pierwsze tworzy maksymalnie 7 lokali, drugie minimum 8 lokali. Duże wspólnoty rządzą się ustawą o własności lokali, a w sprawach w niej nieuregulowanych: kodeksem cywilnym.

Wspólnoty liczące powyżej 7 lokali mogą odmiennie, niż przewidują to przepisy, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Można to zrobić tylko w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego.

Na co przeznaczona jest zaliczka

To pieniądze na:

Jakie są formy administrowania

Wspólnota ma dwie drogi znalezienia dla siebie dobrego gospodarza. Wynikają one z ustawy o własności lokali. Zgodnie z nią, zarząd można: powierzyć w trybie art. 18 osobie fizycznej (np. posiadającej licencję zarządcy) lub prawnej, albo wybrać zarząd jedno lub wieloosobowy z osób fizycznych w trybie art. 20.

W małych wspólnotach – na podstawie przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności – zarządzają nieruchomością wspólną bezpośrednio właściciele (bez zarządcy lub zarządu), chyba że zdecydowali się powierzyć zarząd w umowie notarialnej lub go wybrać.

Bezpośrednie sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną to podejmowanie decyzji przez właścicieli oraz wykonywanie ich przez nich samych. W praktyce może być to trudne. Wyjściem z tej sytuacji może być znalezienie zarządcy i zawarcie z nim umowy-zlecenia.

Z wokandy

Właściciel lokalu, który prowadził zakład optyczny, wystąpił do sądu przeciwko wspólnocie. Właściciele mieszkań zażądali, aby uiszczał on opłatę za reklamę umieszczoną na budynku w wysokości 2 zł za mkw.

Przedsiębiorca uznał, że uchwała w sposób bezprawny ogranicza jego prawo własności i wystąpił do sądu.

Sąd Okręgowy w Suwałkach nie podzielił jednak jego opinii, i oddalił powództwo. Według niego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 kodeksu cywilnego).

W ocenie sądu umieszczenie tablicy informacyjnej na elewacji budynku przyczynia się do wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Koszty te wynikają z faktu przytwierdzenia tablic do ściany zewnętrznej budynku i konieczności remontu i bieżącej konserwacji elewacji (np. w razie demontażu tablicy). Ponadto tablica ta jest podświetlana, co stanowi znaczącą uciążliwość dla właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w jej pobliżu.

Właściciel zakładu optycznego postanowił odwołać się do Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, a ten uznał, że jego apelacja nie była zasadna.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 15 marca 2013 r., I ACa 912/12).