Służebność gruntowa polega m.in. na obciążeniu jednej nieruchomości (nieruchomość obciążona) na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem polegającym na tym, że każdorazowy właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa ma na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej.

Przykład

Jan Przypadkowy ma prawo korzystania z części budynku gospodarczego sąsiada, w którym znajduje się kontener na śmieci.

W ramach służebności właściciel nieruchomości władnącej uprawniony jest składować własne śmieci we własnym kontenerze. Jednak ze względów użytecznych i praktycznych, czyli dokładnie z powodu utrudnionego umiejscowienia kontenera na nieruchomości władnącej, znajduje się on w budynku sąsiada – właściciela nieruchomości obciążonej.

W przypadku służebności osobistych, ich treść może być identyczna z treścią służebności gruntowych. Jednak są one ustanawiane wyłącznie na rzecz oznaczonej osoby fizycznej i służą do zaspokojenia osobistych potrzeb uprawnionego. Najczęściej spotykaną służebnością osobistą jest służebność mieszkania, a więc prawo do korzystania z określonych pomieszczeń w budynku lub wyodrębnionym lokalu. Ustanowienie takiej służebności bardzo często następuje w umowie dożywocia, darowizny lub w umowie przeniesienia gospodarstwa rolnego na następcę.

Osoba uprawniona ze służebności powinna zadbać o to, aby służebność została wpisana do księgi wieczystej. Brak wpisu służebności w księdze wieczystej nie ma wpływu na jej powstanie, jednak wpis do księgi wieczystej stwarza dodatkową ochronę osoby uprawnionej.

Jest pierwszeństwo

Polega ona na tym, że służebność ujawniona w księdze wieczystej ma zawsze pierwszeństwo przed służebnością nieujawnioną w księdze wieczystej, chociażby ta nieujawniona była ustanowiona znacznie wcześniej. Ponadto, w przypadku zbycia nieruchomości obciążonej przez dotychczasowego właściciela, nowy właściciel nabędzie nieruchomość z obciążeniem w postaci służebności i nie będzie mógł się zasłonić niewiedzą, że taka służebność istniała w chwili nabycia przez niego nieruchomości. Oznacza to, że będzie on zobowiązany do dalszego jej wykonywania lub dalszej jej akceptacji (znoszenia).

Jaki dział księgi

W przypadku służebności gruntowych jej wpisu dokonuje się w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej oraz w dziale I-SP księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej. W przypadku służebności osobistych wpis dokonywany jest wyłącznie w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej.

Wpis służebności do księgi wieczystej wymaga istnienia księgi wieczystej dla nieruchomości, która ma być obciążona, a w przypadku służebności gruntowych – również księgi wieczystej dla nieruchomości władnącej. W przypadku braku takich ksiąg (takie sytuacje nadal występują), konieczne jest wcześniejsze złożenie wniosku o ich założenie.

Istotne jest, że do wpisania służebności polegającej na prawie korzystania z niektórych pomieszczeń znajdujących się w budynku nie zawsze konieczne jest ujawnienie budynku w księdze wieczystej.

Wielokrotnie można się spotkać z podejmowanymi przez właścicieli nieruchomości próbami ujawnienia budynków w księdze wieczystej oraz orzeczeniami sądów, które odmawiają takiego wpisu. Należy stwierdzić, że takie rozstrzygnięcia sądów są prawidłowe i mają oparcie w przepisach prawa.

Co się ujawnia

Zgodnie bowiem z § 20 pkt 2 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym, w księdze wieczystej ujawnia się wyłącznie:

Jak wynika z tego przepisu, nie ujawnia się budynków posadowionych na nieruchomości stanowiącej własność. Właściciel nieruchomości, w oparciu o odpowiednie dokumenty z ewidencji gruntów i budynków, powinien jedynie wnieść o zmianę wpisu w podrubryce 1.4.1.6. „Sposób korzystania", z którego wynikać będzie, że nieruchomość jest zabudowana.

Przy własności

W takiej sytuacji ujawnienie służebności w księdze wieczystej będzie mogło nastąpić pomimo tego, że budynek, w którym służebność ma być wykonywana nie jest wpisany do księgi wieczystej. Wynika to z tego, że w przypadku prawa własności, budynek nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Jest on częścią składową nieruchomości i dzieli jej los prawny, co wyraża zasada superficies solo cedit określona w art. 191 Kodeksu cywilnego.

Gdy jest użytkowanie wieczyste

Zasada ta nie ma jednak zastosowania w przypadku nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, co wynika wprost z art. 235 Kodeksu cywilnego. W myśl tego przepisu, budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanową własność użytkownika wieczystego, a nie właściciela gruntu. Budynki te stanowią zatem odrębny od gruntu przedmiot własności (choć ściśle związany z prawem użytkowania wieczystego gruntu) i są ujawniane w księdze wieczystej na podstawie cytowanego powyżej § 20 pkt 2 rozporządzenia.

W związku z tym, do wpisu służebności polegającej na prawie korzystania z pomieszczeń w budynku posadowionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, niezbędne jest ujawnienie budynku w księdze wieczystej. W przypadku braku ujawnionego budynku, sąd wieczystoksięgowy powinien odmówić dokonania wpisu takiej służebności, gdyż brak jest przedmiotu obciążenia – budynku – stanowiącego odrębny przedmiot własności.

„RZECZPOSPOLITA" RADZI

Osoba uprawniona ze służebności powinna zadbać o to, aby służebność została wpisana do księgi wieczystej. Brak wpisu służebności w księdze wieczystej nie ma wpływu na jej powstanie, jednak wpis do księgi wieczystej stwarza dodatkową ochronę osoby uprawnionej.