Księgi wieczyste: wpis o budynku nie jest konieczny

Służebność gruntowa polega m.in. na obciążeniu jednej nieruchomości (nieruchomość obciążona) na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem polegającym na tym, że każdorazowy właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa ma na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej.

Przykład

Jan Przypadkowy ma prawo korzystania z części budynku gospodarczego sąsiada, w którym znajduje się kontener na śmieci.

W ramach służebności właściciel nieruchomości władnącej uprawniony jest składować własne śmieci we własnym kontenerze. Jednak ze względów użytecznych i praktycznych, czyli dokładnie z powodu utrudnionego umiejscowienia kontenera na nieruchomości władnącej, znajduje się on w budynku sąsiada – właściciela nieruchomości obciążonej.

W przypadku służebności osobistych, ich treść może być identyczna z treścią służebności gruntowych. Jednak są one ustanawiane wyłącznie na rzecz oznaczonej osoby fizycznej i służą do zaspokojenia osobistych potrzeb uprawnionego. Najczęściej spotykaną służebnością osobistą jest służebność mieszkania, a więc prawo do korzystania z określonych pomieszczeń w budynku lub wyodrębnionym lokalu. Ustanowienie takiej służebności bardzo często następuje w umowie dożywocia, darowizny lub w umowie przeniesienia gospodarstwa rolnego na następcę.

Osoba uprawniona ze służebności powinna zadbać o to, aby służebność została wpisana do księgi wieczystej. Brak wpisu służebności w księdze wieczystej nie ma wpływu na jej powstanie, jednak wpis do księgi wieczystej stwarza dodatkową ochronę osoby uprawnionej.

Jest pierwszeństwo

Polega ona na tym, że służebność ujawniona w księdze wieczystej ma zawsze pierwszeństwo przed służebnością nieujawnioną w księdze wieczystej, chociażby ta nieujawniona była ustanowiona znacznie wcześniej. Ponadto, w przypadku zbycia nieruchomości obciążonej przez dotychczasowego właściciela, nowy właściciel nabędzie nieruchomość z obciążeniem w postaci służebności i nie będzie mógł się zasłonić niewiedzą, że taka służebność istniała w chwili nabycia przez niego nieruchomości. Oznacza to, że będzie on zobowiązany do dalszego jej wykonywania lub dalszej jej akceptacji (znoszenia).

Jaki dział księgi

W przypadku służebności gruntowych jej wpisu dokonuje się w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej oraz w dziale I-SP księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej. W przypadku służebności osobistych wpis dokonywany jest wyłącznie w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej.

Wpis służebności do księgi wieczystej wymaga istnienia księgi wieczystej dla nieruchomości, która ma być obciążona, a w przypadku służebności gruntowych – również księgi wieczystej dla nieruchomości władnącej. W przypadku braku takich ksiąg (takie sytuacje nadal występują), konieczne jest wcześniejsze złożenie wniosku o ich założenie.

Istotne jest, że do wpisania służebności polegającej na prawie korzystania z niektórych pomieszczeń znajdujących się w budynku nie zawsze konieczne jest ujawnienie budynku w księdze wieczystej.

Wielokrotnie można się spotkać z podejmowanymi przez właścicieli nieruchomości próbami ujawnienia budynków w księdze wieczystej oraz orzeczeniami sądów, które odmawiają takiego wpisu. Należy stwierdzić, że takie rozstrzygnięcia sądów są prawidłowe i mają oparcie w przepisach prawa.

Co się ujawnia

Zgodnie bowiem z § 20 pkt 2 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym, w księdze wieczystej ujawnia się wyłącznie:

Jak wynika z tego przepisu, nie ujawnia się budynków posadowionych na nieruchomości stanowiącej własność. Właściciel nieruchomości, w oparciu o odpowiednie dokumenty z ewidencji gruntów i budynków, powinien jedynie wnieść o zmianę wpisu w podrubryce 1.4.1.6. „Sposób korzystania", z którego wynikać będzie, że nieruchomość jest zabudowana.

Przy własności

W takiej sytuacji ujawnienie służebności w księdze wieczystej będzie mogło nastąpić pomimo tego, że budynek, w którym służebność ma być wykonywana nie jest wpisany do księgi wieczystej. Wynika to z tego, że w przypadku prawa własności, budynek nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Jest on częścią składową nieruchomości i dzieli jej los prawny, co wyraża zasada superficies solo cedit określona w art. 191 Kodeksu cywilnego.

Gdy jest użytkowanie wieczyste

Zasada ta nie ma jednak zastosowania w przypadku nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, co wynika wprost z art. 235 Kodeksu cywilnego. W myśl tego przepisu, budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanową własność użytkownika wieczystego, a nie właściciela gruntu. Budynki te stanowią zatem odrębny od gruntu przedmiot własności (choć ściśle związany z prawem użytkowania wieczystego gruntu) i są ujawniane w księdze wieczystej na podstawie cytowanego powyżej § 20 pkt 2 rozporządzenia.

W związku z tym, do wpisu służebności polegającej na prawie korzystania z pomieszczeń w budynku posadowionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, niezbędne jest ujawnienie budynku w księdze wieczystej. W przypadku braku ujawnionego budynku, sąd wieczystoksięgowy powinien odmówić dokonania wpisu takiej służebności, gdyż brak jest przedmiotu obciążenia – budynku – stanowiącego odrębny przedmiot własności.

„RZECZPOSPOLITA" RADZI