Kiedy gmina zbuduje drogę lub wodociąg może żądać od firmy opłaty adiacenckiej

Przedsiębiorca, któremu samorząd sfinasował uzbrojenie działki, musi liczyć się z tym, że może on zażądać od niego pieniędzy.

Daniną na rzecz gminy są opłaty adiacenckie. Są ich dwa rodzaje:

- z tytułu udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez gminę, powodujących wzrost wartości nieruchomości (chodzi o drogi, wodociągi, kanalizację, przewody i urządzenia dostarczające prąd, ciepło, gaz i telekomunikacyjne),

- od przyrostu wartości spowodowanego podziałem lub scaleniem nieruchomości.

W pierwszym przypadku daninę płaci wyłącznie właściciel nieruchomości. Gminy nie mogą jej żądać od użytkowników wieczystych (z pewnymi wyjątkami).

Problematykę opłaty adiacenckiej regulują artykuły ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: od art. 101 do 108 — scalenia i podział nieruchomości; art. 143 do 148 — udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej.

Uwaga! Opłaty adiacenckie nie dotyczą nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne, a gdy go nie ma, wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Czyja decyzja

Decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta każdorazowo, gdy dojdzie do stworzenia warunków do podłączenia się do urządzeń infrastruktury technicznej (np. do wodociągu, kanalizacji) lub po wybudowaniu drogi.

Uwaga! Nie ma przy tym znaczenia, czy właściciel chce korzystać ze stworzonych możliwości, np. czy ma zamiar korzystać z wodociągu. Dla wymierzenia opłaty wystarcza sam fakt, że stworzono mu taką możliwość.

Tak jak w przypadku renty planistycznej można pobierać opłatę tylko przez określony czas. Przepisy mówią o okresie trzech lat od daty np. wybudowania drogi lub sieci wodociągowej. Po tym terminie obciążenie takie jest już niedopuszczalne. Termin początkowy, od którego liczy się upływ tego okresu to dzień sporządzenia protokołu odbioru końcowego robót. W praktyce rodzi to jednak spore wątpliwości.

Wolno rozłożyć w czasie

Opłata adiacencka wynosi nie więcej niż 50 proc. przyrostu wartości (różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń czy drogi, a wartością, jaką ma po ich wybudowaniu). Jest to górna granica, której przekroczyć nie wolno. Może być ona niższa, ale nigdy wyższa. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale. Może to być 5, 10, 20, 30 proc.

Uwaga!

Do ustalenia wysokości indywidualnej opłaty konieczny jest udział w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego.

Opłaty adiacenckie nie dotyczą nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne.

Wnosi się ją po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja w jej sprawie stała się ostateczna.

Po scaleniu i podziale

Zasady ustalania opłaty adiacenckiej w związku ze scalaniem i podziałem nieruchomości są podobne do tych, które obowiązują w przypadku uzbrojenia gruntu czy budowy drogi. I w takim przypadku ustala ją wójt, burmistrz, prezydent miasta (na prawach powiatu), a jej wysokość nie może przekraczać 50 proc. wzrostu wartości nieruchomości otrzymanych w wyniku scalenia (podziału) w stosunku do wartości nieruchomości sprzed tej operacji.

Wartość nieruchomości posiadanych przed podziałem i otrzymanych w wyniku podziału i scalenia musi wycenić rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając także urządzenia infrastruktury technicznej planowane do wybudowania.

Uwaga!

W omawianym przypadku terminy i sposób wnoszenia opłaty ustala się w ugodzie zawieranej między uczestnikami postępowania a wójtem (burmistrzem czy prezydentem). Jeśli do ugody nie dojdzie, kwestie te rozstrzyga rada gminy już przy podejmowaniu uchwały o scalaniu i podziale nieruchomości.

Co ważne, termin wniesienia opłaty adiacenckiej ustalony przez radę gminy nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń składających się na uzbrojenie terenu.

Można się odwołać

Przepisy pozwalają, żeby opłata była wnoszona w ratach w okresie dziesięciu lat. Jej spłata musi być zabezpieczona, przede wszystkim hipotecznie. Wysokość oprocentowania jest równa stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP.

Gmina może, ale nie musi, żądać opłat adiacenckich. Wiele więc z nich ustala je na bardzo niskim poziomie, 1 – 2 proc.

Jeżeli właściciel nie zgadza się z opłatą adiacencką, może się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, a w następnej kolejności do sądu administracyjnego.

Z wokandy

- Zważywszy, że opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej, możliwy wybór stawki procentowej kształtującej wysokość opłaty, należy postrzegać w duchu zasady „in dubio pro tributario", zalecającej rozstrzyganie wątpliwości interpretacyjnych, w tym wątpliwości w zakresie czasowego zasięgu zmienianych norm, na korzyść osoby zobowiązanej do poniesienia opłaty.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 11 lutego 2010 r. (II SA/Bk 690/09).

- Właściciel nieruchomości, który nabył jej własność na podstawie umowy sprzedaży zawartej po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej nie jest obowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem tego urządzenia.