Jak zmienić status prawny działki z rolnego na budowlany

Wciąż znaczny odsetek powierzchni miast stanowią grunty rolne. Tymczasem nierzadko mogłyby to być grunty budowlane. Jest na to sposób.

Wyłączenie z mocy prawa

Od 2009 r. ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie dotyczy gruntów rolnych wszystkich klas położonych w granicach administracyjnych miast. Nie oznacza to jednak, że ich właściciele mogą pobudować (już od kilku lat) praktycznie wszystko. Nie muszą się tylko ubiegać o zmianę ich przeznaczenia i wyłączenie z produkcji rolnej. Mogą je zaś w dalszym ciągu wykorzystywać na cele rolne i płacić podatek rolny.

Uwaga!

Jeżeli przedsiębiorca chce odrolnić grunt, to przede wszystkim powinien się zorientować, czy leży on na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Inne bowiem zasady obowiązują tam, gdzie plan jest, a inne tam, gdzie go nie ma.

Plan to podstawa

Gdy plan jest, to jego postanowienia decydują o statusie gruntu. Nie zawsze jest taki, jakiego oczekuje inwestor. W takim wypadku jedyne, co może zrobić, to wystąpić do rady miasta lub gminy o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli radni nie zechcą przekwalifikować ziemi rolnej na inwestycyjną, to przedsiębiorca musi uzyskać na to zgodę ministra rolnictwa albo marszałka województwa, w zależności od klasy gruntów. Zdarza się, że tej zgody nie uzyska. Wtedy gmina nie może zmienić statusu ziemi.

Brak wymaganej zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele inne niż rolne może skutkować naruszeniem procedury uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji może to być przesłanka uznania planu za nieważny. Dlatego gminy nie chcą ryzykować.

Gmina musi ponadto przejść całą procedurę związaną ze zmianą planu, co trwa przynajmniej rok. Bywa jednak i tak, że gmina nie chce uchwalić ani zmienić planu, jest to bowiem kosztowne. Poza tym plany inwestycyjne przedsiębiorcy nie muszą być po myśli samorządu.

Jeżeli jednak władze gminy odmówią zmian w planie, to inwestor nie może ich do tego zmusić. Konstytucja przyznaje bowiem gminom tzw. władztwo planistyczne i od ich woli zależy, dla jakich terenów chcą uchwalać plany.

Czasami wystarczy decyzja

W wielu jednak dużych miastach wciąż są tereny, dla których nie uchwalono jeszcze miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Oznacza to, że każdy, kto chce tam budować, musi wcześniej wystąpić o decyzję ustalającą warunki budowy. Gmina będzie musiała ją wydać, jeżeli spełni się warunki z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, później można starać się o pozwolenie na budowę. Grunt ma więc już charakter inwestycyjny.

Uwaga!

Jeżeli wystąpi się o wydanie warunków zabudowy, a okaże się, że gmina pracuje nad planem, to niestety nie uzyska się ich, gmina może jednak zawiesić ich wydanie maksymalnie na 12 miesięcy (art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu).

Warunki zabudowy wydaje się na podstawie art. 61 ustawy o planowaniu. Zgodnie z nimi trzeba łącznie spełnić kilka warunków. I tak, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla zaplanowanej inwestycji.

W przypadku braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładami energetycznymi. Uzbrojenie zostanie wówczas wykonane albo przez zarządcę sieci, albo samego inwestora na określonych warunkach.

Ponadto działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest chociaż jedna zabudowana działka. Planowany budynek musi nawiązywać do tych wybudowanych na sąsiednich działkach.

Uwaga!

Wielokrotnie zmieniały się przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, wraz z nim plany. Dlatego w niejednym przypadku może być i tak, że ziemia została już odrolniona w starych planach (uchwalonych na podstawie ustawy z 1984 r. i wcześniejszych), które utraciły ważność 1 stycznia 2004 r. i chociaż nie obowiązują one od kilku lat, zgody na zmianę statusu gruntu są wciąż ważne. Wiedzę na ten temat mają także urzędy miast i gmin, tam też trzeba pytać.

Drogie ograniczenie z produkcji

Samo odrolnienie gruntu to za mało. Często bowiem budujący muszą jeszcze się postarać o wyłączenie tego terenu z produkcji rolnej. Decyzję w tej sprawie wydaje starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. Dopiero gdy się ją uzyska, wtedy grunt w ewidencji gruntów i budynków zostaje przekwalifikowany z rolnego na inwestycyjny.

Uwaga!

Za wyłączenie z produkcji wnosi się na ogół wysoką opłatę (w niektórych przypadkach można być z niej zwolnionym). Musi ją uregulować przedsiębiorca rozpoczynający inwestycję, a opłaty ustala starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu.

Są dwa rodzaje opłat: jednorazowa należność i opłaty roczne. Jednorazowa należność to zapłata za trwałe wyłączenie gruntów z użytkowania rolniczego. Im wyższa klasa, tym większa wysokość opłaty. Tabelę opłat zawiera ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, samemu więc można łatwo ustalić, ile się zapłaci >patrz ramka.

Natomiast opłatę roczną płaci się za dany rok zawsze do 20 czerwca. Wynosi ona 10 proc. jednorazowej należności i reguluje się ją w razie trwałego wyłączenia przez 10 lat za każdy rok użytkowania gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne. W przypadku nietrwałego wyłączenia płaci się ją przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia gruntów z produkcji.

Wydanie decyzji o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej powinno poprzedzać uzyskanie pozwolenia na budowę. Od tej decyzji przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (następnie można zaskarżyć decyzję do sądu wojewódzkiego).

Gdy nie uiści się opłat za wyłączenie gruntów, może zostać wszczęte postępowanie egzekucyjne. Starosta (prezydent) może postąpić w dwojaki sposób:

- ustalić opłatę w wysokości dwukrotnej jednorazowej należności, jeżeli stwierdzi, że grunty rolne wyłączono z produkcji rolniczej niezgodnie z przepisami ustawy, czyli bez decyzji wyłączającej z produkcji rolnej i niezgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo w sytuacji, gdy takiego planu w gminie nie ma;

- wydać decyzję wyłączającą z produkcji rolnej z urzędu i ustalić w niej wysokość należności, podwyższając jej wysokość o 10 proc., oraz ustalić wysokość opłat rocznych.

Starosta (prezydent) postępuje tak wówczas, gdy stwierdzi, że grunty przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze wyłączono z produkcji bez decyzji.

W razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Zbywający jest obowiązany uprzedzić o tym nabywcę.

Gdyby jednak przedsiębiorca doszedł do wniosku, że rezygnuje w całości lub w części z uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, w ciągu dwóch lat od podjęcia tej decyzji, ma prawo ubiegać się o zwrot należności, jaką uiścił, odpowiednio do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji. Zwrot uiszczonej należności następuje w terminie do trzech miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji. -

>Z wokandy

- O tym, że nastąpiło wyłączenie gruntów z produkcji rolnej niezgodnie z przepisami ustawy, nie można mówić w sytuacji legitymowania się przez właściciela nieruchomości decyzją zezwalającą na takie wyłączenie.