Właściciele obiektów zabytkowych mają, zgodnie z ustawą o ochronie zabytków istotne obowiązki, związane z wykonywaniem prawa własności.
Jakie dokumenty
Zagospodarowanie na cele użytkowe zabytku wpisanego do rejestru wymaga dysponowania przez jego właściciela np. dokumentami:
- dokumentacją konserwatorska określającą stan zachowania zabytku i możliwości jego adaptacji, z uwzględnieniem historycznej funkcji i wartości zabytku;
- uzgodnionym z wojewódzkim konserwatorem zabytków (dalej: konserwator) programem prac konserwatorskich, określającym zakres i sposób ich prowadzenia oraz wskazującym niezbędne do zastosowania materiały i technologie;
- uzgodnionym z wojewódzkim konserwatorem zabytków programem zagospodarowania zabytku wraz z otoczeniem oraz dalszym korzystaniem z niego, z uwzględnieniem wyeksponowania jego wartości.
Niezbędne pozwolenie
Z punktu widzenia właściciela nieruchomości należy pamiętać, że pozwolenia konserwatora zawsze wymaga:
- prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru;
- wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku;
- prowadzenie badań konserwatorskich i architektonicznych, dokonywanie podziału,
- przemieszczanie zabytku wpisanego do rejestru.
Co może jeszcze konserwator
Inwestor powinien pamiętać, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o ochronie zabytków konserwator może uzależnić wydanie pozwolenia na prace przy zabytku od przeprowadzenia, na koszt wnioskodawcy, niezbędnych badań konserwatorskich, architektonicznych lub archeologicznych. Konserwator wydaje też decyzję o wstrzymaniu prac lub badań zabytku wykonywanych bez jego polecenia lub w sposób odbiegający od zakresu i warunków określonych w pozwoleniu.
Zgodnie z art. 45 ustawy o ochronie zabytków, w przypadku wykonywania prac bez pozwolenia lub w sposób niezgodny z zakresem i warunkami określonymi w pozwoleniu, konserwator wydaje decyzję nakazującą przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu, uporządkowanie terenu lub doprowadzenie zabytku do jak najlepszego stanu we wskazany sposób i w określonym terminie na koszt osoby, która dopuściła się naruszenie przepisów o zabytkach.
Dolegliwością dla inwestorów jest też okoliczność uregulowana w art. 71 ustawy o ochronie zabytków, który mówi, że osoba fizyczna lub prawna posiadająca tytuł prawny do zabytku wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, trwałego zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego finansuje prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy tym zabytku.
Na wniosek inwestora
Planowane prace remontowe czy modernizacyjne powinno poprzedzić uzyskanie zaleceń konserwatorskich, które określą sposób wykonania prac i zakres dopuszczalnych zmian w obiekcie zabytkowym. Zalecenia takie wydawane są przez konserwatora na wniosek inwestora.
Przed uzyskaniem pozwolenia na budowę należy przedłożyć w odpowiednim urzędzie (organ administracji architektoniczno-budowlanej) m.in. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością i projekt budowlany, którego forma i zakres określa ustawa.
Konieczny projekt
Przy pracach przy zabytku zawsze konieczne jest wykonanie projektu budowlanego. Oczywiste jest, że projekt może wykonać jedynie osoba majaca uprawnienia budowlane – w branży architektonicznej, konstrukcyjnej czy instalacyjnej, która jest członkiem izby samorządu zawodowego. Projektant jest zobowiązany do sporządzenia informacji dotyczących bezpieczeństwa i ochrony zdrowia dla planowanej inwestycji.
Projekty podlegają sprawdzeniu, zgodnie z przepisami.
Jeśli obiekt wpisany jest do rejestru zabytków lub jest chroniony zapisami w planie zagospodarowania przestrzennego, to praktycznie wszystkie prace przy nim, w tym remontowe czy modernizacyjne, wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę od organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Niezbędne jest uprzednie wystąpienie do konserwatora o pozwolenie na prowadzenie określonych prac konserwatorskich czy robót budowlanych, w określonym czasie. Wniosek taki powinien zostać złożony w wojewódzkim urzędzie ochrony zabytków – lub biurze miejskiego konserwatora zabytków.
Przy wniosku o pozwolenie konserwatora na prace na obszarze wpisanym do rejestru zabytków (np. Starego Miasta), przy obiekcie niewpisanym do rejestru, nie jest wymagane wskazywanie osób nadzorujących prace, a konserwator dokonuje jedynie uzgodnienia wniosku. Dla obiektów w gminnej ewidencji zabytków, na terenie niewpisanym do rejestru zabytków, pozwo- lenie na budowę jest wydawane w uzgodnieniu z konserwatorem.
Pozwolenie konserwatora na prowadzenie określonych prac wskazuje także termin ważności, tj. czas, w którym mają być wykonane prace. Może ono też nakazać dokonywanie odbioru prac lub robót z udziałem konserwatora. W pewnych sytuacjach wydanie pozwolenia może być często uzależnione od przeprowadzenia na koszt własny wnioskodawcy specjalistycznych badań i przekazania ich wyników do konserwatora.
Jakie przesłanki
Przesłanką wpisu do rejestru zabytków jest stwierdzenie, że dany obiekt ma walory zabytkowe. Definicję zabytku wprowadza art. 3 ustawy o ochronie zabytków. Jest nim nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową (art. 3 ustawy o ochronie zabytków.
Do rejestru zabytków wpisuje się zabytek nieruchomy na podstawie decyzji konserwatora z urzędu bądź na wniosek właściciela zabytku lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek. Wpisanie zabytku nieruchomego do rejestru ujawnia się w księdze wieczystej nieruchomości na wniosek konserwatora na podstawie decyzji o wpisie do rejestru tego zabytku.
Wpis zabytku nieruchomego do rejestru zabytków sprawia, że staje się on zabytkiem w sensie formalno-prawnym i zostaje otoczony wzmożoną ochroną. Charakter prawny wpisu do rejestru zabytków jest złożony. Konieczna jest kumulacja dwóch zdarzeń:
- wydania decyzji o wpisie do rejestru zabytków,
- czynności materialno-techniczne dot. wpisu danej nieruchomości księgi.
Tak więc warunkami wpisu do rejestru zabytków są przesłanki, których spełnienie zostaje w sposób władczy orzeczone w stosownej decyzji administracyjnej. Przesłanki te nie zawsze są jednoznacznie rozumiane, co budzi szereg nieporozumień i wątpliwości.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami wszystkie zabytki, niezależnie od wpisu do rejestru są szczególnie traktowane w kontekście planowanych inwestycji. Rejestr powinien obejmować jedynie przedmioty najcenniejsze lub szczególnie zagrożone, które wymagają wprowadzenia szczególnego reżimu ochrony.
Gminna ewidencja
Należy pamiętać o rozróżnieniu wpisu do rejestru zabytków od wpisu do gminnej ewidencji zabytków. Gminna ewidencja zabytków jest prowadzona przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w formie zbioru kart adresowych zabytków nieruchomych z terenu określonej gminy. W gminnej ewidencji zabytków powinny być ujęte:
- wszystkie zabytki nieruchome wpisane do rejestru;
- pozostałe zabytki nieruchome znajdujące się w wojewódzkiej ewidencji zabytków;
- inne zabytki nieruchome wyznaczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.
Charakterystyczna jest ostatnia kategoria zabytków objętych gminną ewidencją – stanowi nowość w dotychczasowym porządku prawnym. Tryb „wyznaczania w porozumieniu" nie jest jednoznaczny pod względem prawnym, stanowi bowiem o kwalifikacji obiektów do objęcia istotnymi instrumentami nadzoru konserwatorskiego w sposób arbitralnie wyznaczony. Może tu dochodzić do szeregu ograniczeń prawa własności.
Do tej pory gminna ewidencja zabytków miała wyłącznie znaczenie porządkujące i nie mogła stanowić samodzielnej podstawy do kształtowania sytuacji prawnej podmiotów spoza organów administracji publicznej. W znowelizowanym stanie prawnym:
- gminna ewidencja zabytków stanowi jedną z równorzędnych podstaw do objęcia zamieszczonego w niej obiektu ochroną konserwatorską m.in. w decyzji o warunkach zabudowy;
- nieruchomości ujęte w gminnej ewidencji zabytków (w tym – ujęte wyłącznie w niej) podlegać będą uzgodnieniom konserwatorskim na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy;
- nieruchomości ujęte w gminnej ewidencji zabytków (w tym – ujęte wyłącznie w niej) podlegać będą uzgodnieniom na etapie pozwolenia na budowę lub rozbiórkę.
Ważne akty prawne
Najważniejsze źródła prawa dotyczące ochrony zabytków to:
- ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (DzU nr 162, poz. 1568 ze zm.),
- ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.),
- ustawa z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U z 2012 r. poz.647);
Jak jest za Odrą
W Niemczech ze względu na podział kompetencji między rząd federalny a władze krajów związkowych w zakresie ochrony zabytków nie jest prowadzony ogólnokrajowy rejestr obiektów chronionych. W poszczególnych landach ministrowie odpowiedzialni za ochronę dziedzictwa kulturowego przekazują zadanie inwentaryzowania zabytków urzędom wyspecjalizowanym w zakresie dziedzictwa kulturowego.
W Niemczech należy rozróżnić listę miejsc i obiektów będących dziedzictwem kulturowym, zewidencjonowanych przez urzędy odpowiedzialne za sferę dziedzictwa i pełniących funkcję prawnej podstawy decyzji o ochronie obiektów od spisu zabytków. Niezależnie od spisu zabytków są także obszerne tematyczne listy obiektów określonego rodzaju.
Podstawy prawne konserwacji i ochrony dziedzictwa kulturowego w Niemczech są regulowane oddzielnymi aktami prawnymi w każdym z 16 krajów związkowych. Definiują one wartość zabytkową włączającą obiekt do dziedzictwa kulturowego, określają kompetencje w zakresie działań przy zabytkach, regulują dostęp do obiektów i budynków zabytkowych, wyznaczają zadania, prawa oraz obowiązki państwa i właścicieli zabytków.
Jarosław Grzywiński partner w Kancelarii Taylor Wessing e|n|w|c w Warszawie, szef Departamentu Prawa Nieruchomości
Komentuje Jarosław Grzywiński, partner w Kancelarii Taylor Wessing e|n|w|c w Warszawie, szef Departamentu Prawa Nieruchomości
Wpisy nieruchomości do rejestru zabytków i gminnej ewidencji zabytków budzą w Polsce wiele zastrzeżeń. Konieczna jest refleksja prawna nad trybem wpisu do rejestru i ewidencji w celu zwiększenia ochrony prawnej właściciela nieruchomości i praw wykonywanych przez inwestora.
Wpis do rejestru zabytków następuje na podstawie decyzji administracyjnej wydanej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków, która musi spełniać warunki prawne, określone art. 107 § 1 i 2 k.p.a. W sprawie dokonania wpisu do gminnej ewidencji nie prowadzi się postępowania administracyjnego – nie wydaje się zatem decyzji administracyjnej. Mimo, że jest to pośrednio wpis czysto techniczny, ponieważ stanowi ujawnienie wpisów uprzednio istniejących w rejestrze zabytków oraz w wojewódzkiej ewidencji zabytków, to jednak w doktrynie wskazuje się, że w znowelizowanym stanie prawnym gminna ewidencja zabytków zyskała w istocie status prawnej formy ochrony zabytków, aczkolwiek niewymienionej w art. 7 ustawy o ochronie zabytków.
Obiekty wpisane do rejestru zabytków podlegają szczególnym wymaganiom. Zagospodarowanie na cele użytkowe nieruchomości wpisanej do rejestru możliwe jest tylko po przygotowaniu dokumentacji konserwatorskiej określającej stan zachowania zabytku i możliwości jego adaptacji, oraz po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków programu: prac konserwatorskich oraz zagospodarowania zabytku i jego otoczenia. Nie można zapominać, że wpis do gminnej ewidencji zabytków pozwala na objęcie nieruchomości ochroną prawną, jednak podobnie jak rejestr – nie pozostaje bez wpływu na zakres uprawnień właścicielskich.
