Użytkowanie wieczyste działki a jej zagospodarowanie przez przedsiębiorcę

Przekonała się o tym firma remontowo-budowlana z Krakowa. Prezydent tego miasta naliczył jej opłatę dodatkową w 2008 r., a następnie w 2009 r. Pierwsza opłata wyniosła 31,7 tys. zł, a druga 63,5 tys.

Chodziło zaś o to, że firma budowlana nie zabudowała nieruchomości w terminie, który wynikał z umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Miasto poszło jej nawet na rękę i przedłużyło ten termin, ostatecznie upłynął on 1 maja 2007 r. Działka dalej była jednak niezabudowana.

Firma tłumaczyła się tym, że miała problemy z realizacją inwestycji. Okazało się bowiem, że nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, a bez niego trudno cokolwiek budować.

Tylko termin niewłaściwy

Zanim druga dodatkowa opłata została naliczona przedstawiciele Urzędu Miasta w Krakowie przeprowadzili kontrolę. W jej trakcie okazało się, że firma dopiero starała się o wydanie warunków zabudowy na budowę 3 hal z budynkiem administracyjno–socjalnym i zapleczem sprzętowo–magazynowym.

Według prezydenta Krakowa to, że wszczęto postępowanie o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości, nie oznacza, że użytkownik wieczysty je uzyska. Nie ma więc gwarancji, że w przyszłości zagospodaruje on nieruchomość. Zwłaszcza, że już raz, tj. w 2008 r., wymierzył mu dodatkową opłatę roczną w wysokości 31,7 tys. zł, a mimo to działka wciąż była niezagospodarowana.

Wojewoda małopolski utrzymał w mocy decyzję prezydenta Krakowa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uwzględnił skargę firmy budowlanej, ale tylko w części, natomiast w pozostałej części ją oddalił.

WSA uznał, że prezydent podał w decyzji termin wymagalności opłaty dodatkowej za rok 2009 r. w sposób odmienny niż to przewiduje art. 64 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co stanowi rażące naruszenie prawa. Mianowicie opłaty za dany rok wnosi się w terminie do 31 marca każdego roku.

Jaki procent

Stawki opłaty rocznej są następujące za grunt:

- oddany na cele mieszkaniowe - 1 proc. ceny gruntu,

- przeznaczony na działalność turystyczną - 2 proc. ceny,

- na cele komercyjne takie jak np. usług - 3 proc. ceny

W przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10 proc. wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 proc. tej wartości.

Jakie uprawnienia

Użytkownik wieczysty może:

- wynająć wybudowane przez siebie budynki, gdy jest ich właścicielem,

- wydzierżawić grunt oraz pobierać z niego pożytki, na przykład sprzedawać plony z użytkowanego gruntu rolnego,

- żądać rozgraniczenia nieruchomości, korzystać z praw sąsiedzkich takich jak np. prawo usunięcia korzeni drzew przechodzących na jego grunt i owoców, jakie nań spadają,

- przenieść prawo użytkowania wieczystego na inną osobę, czyli sprzedać je, darować.

Tymczasem prezydent określił, że opłatę należy uiścić w terminie 30 dni od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna, a organ odwoławczy utrzymał to ustalenie w mocy. Decyzje organów obu instancji w tej części dotknięte są zatem nieważnością.

Natomiast zarzut tej firmy o braku dostępu do drogi publicznej był już podnoszony w skardze na poprzednią decyzję wojewody małopolskiego z 7 maja 2009 r. dotyczącą opłaty dodatkowej za rok 2008 r. Wtedy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, rozpoznając skargę na tę decyzję, uznał, że brak dostępu do drogi publicznej o uregulowanym stanie prawnym oraz trudne warunki gruntowe istniały już w 2000 r., o czym nabywca użytkowania wieczystego powinien był wiedzieć.

Nie ma obowiązku

WSA stwierdził ponadto, że zarzut zgłoszony w postępowaniu jest powieleniem zarzutu zgłoszonego wcześniej w poprzednim postępowaniu przed tym sądem, z tą jednak różnicą, że firma przedstawiła nową argumentację prawną, powołując się na art. 65 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przepis ten stanowi, że nie pobiera się dodatkowych opłat rocznych w razie niewybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na obszarze, na którym nieruchomość gruntowa jest położona, jeżeli do wybudowania tych urządzeń był zobowiązany właściwy organ, a ich brak uniemożliwiałby korzystanie z obiektów, do których wybudowania został zobowiązany użytkownik wieczysty na podstawie umowy lub decyzji. Chodzi konkretnie o drogę, z braku której firma miała problemy z zabudową działki.

WSA uznał jednak, że nie jest to jednak przepis, z którego wynika obowiązek jednostki samorządu terytorialnego wybudowania tych urządzeń (dróg). Obowiązek ten musi być jednoznacznie wyartykułowany i dopiero wówczas wchodzi w rachubę zastosowanie art. 65 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zobowiązanie organu administracji do wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej musi bowiem wynikać z umowy, bądź innego aktu, w którym zobowiązanie to wynika.

Co z tą drogą

Strona skarżąca o stanie prawnym drogi dojazdowej do działki wiedziała, nabywając prawo użytkowania wieczystego. Wiedziała także, iż gmina w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego zawartej z poprzednikiem prawnym strony skarżącej nie wzięła na siebie obowiązku wybudowania drogi, czy też uregulowania stanu prawnego ulicy. Obowiązek taki nie wynikał także z żadnego innego aktu.

Zdaniem sądu, na uwzględnienie nie zasługuje także zarzut dokonania wyceny nieruchomości w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy, tj. sporządzony celem nałożenia opłaty dodatkowej za rok 2008 - od sporządzenia którego upłynęło 12 miesięcy.

Zgodnie z art. 63 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2 wynosi. 10 proc. wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 proc. tej wartości.

Z cytowanego przepisu nie można więc wywieść, że obowiązkiem organu jest sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości za każdy rok, w którym organ ten wymierza opłatę dodatkową.

W przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego

Wartość ta określana jest tylko raz (przy wymierzeniu pierwszej opłaty dodatkowej), a za każdy następny rok opłata jest podwyższana o 10 proc. tej wartości — czyli wartości określonej w operacie sporządzonym za pierwszy rok ustalenia opłaty dodatkowej.

Podstawą ustalenia wysokości opłaty dodatkowej za drugi rok (oraz następne lata) jest zatem nie wartość nieruchomości ustalona w aktualnym operacie szacunkowym, ale wielkość określająca wartość nieruchomości zamieszczona w operacie sporządzonym na potrzeby ustalenia opłaty dodatkowej za pierwszy rok niezagospodarowania nieruchomości.