Przekonała się o tym firma remontowo-budowlana z Krakowa. Prezydent tego miasta naliczył jej opłatę dodatkową w 2008 r., a następnie w 2009 r. Pierwsza opłata wyniosła 31,7 tys. zł, a druga 63,5 tys.
Chodziło zaś o to, że firma budowlana nie zabudowała nieruchomości w terminie, który wynikał z umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste. Miasto poszło jej nawet na rękę i przedłużyło ten termin, ostatecznie upłynął on 1 maja 2007 r. Działka dalej była jednak niezabudowana.
Firma tłumaczyła się tym, że miała problemy z realizacją inwestycji. Okazało się bowiem, że nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, a bez niego trudno cokolwiek budować.
Tylko termin niewłaściwy
Zanim druga dodatkowa opłata została naliczona przedstawiciele Urzędu Miasta w Krakowie przeprowadzili kontrolę. W jej trakcie okazało się, że firma dopiero starała się o wydanie warunków zabudowy na budowę 3 hal z budynkiem administracyjno–socjalnym i zapleczem sprzętowo–magazynowym.
Według prezydenta Krakowa to, że wszczęto postępowanie o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości, nie oznacza, że użytkownik wieczysty je uzyska. Nie ma więc gwarancji, że w przyszłości zagospodaruje on nieruchomość. Zwłaszcza, że już raz, tj. w 2008 r., wymierzył mu dodatkową opłatę roczną w wysokości 31,7 tys. zł, a mimo to działka wciąż była niezagospodarowana.
Wojewoda małopolski utrzymał w mocy decyzję prezydenta Krakowa.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uwzględnił skargę firmy budowlanej, ale tylko w części, natomiast w pozostałej części ją oddalił.
WSA uznał, że prezydent podał w decyzji termin wymagalności opłaty dodatkowej za rok 2009 r. w sposób odmienny niż to przewiduje art. 64 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co stanowi rażące naruszenie prawa. Mianowicie opłaty za dany rok wnosi się w terminie do 31 marca każdego roku.
Jaki procent
Stawki opłaty rocznej są następujące za grunt:
- oddany na cele mieszkaniowe - 1 proc. ceny gruntu,
- przeznaczony na działalność turystyczną - 2 proc. ceny,
- na cele komercyjne takie jak np. usług - 3 proc. ceny
W przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10 proc. wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 proc. tej wartości.
Jakie uprawnienia
Użytkownik wieczysty może:
- wynająć wybudowane przez siebie budynki, gdy jest ich właścicielem,
- wydzierżawić grunt oraz pobierać z niego pożytki, na przykład sprzedawać plony z użytkowanego gruntu rolnego,
- żądać rozgraniczenia nieruchomości, korzystać z praw sąsiedzkich takich jak np. prawo usunięcia korzeni drzew przechodzących na jego grunt i owoców, jakie nań spadają,
- przenieść prawo użytkowania wieczystego na inną osobę, czyli sprzedać je, darować.
Tymczasem prezydent określił, że opłatę należy uiścić w terminie 30 dni od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna, a organ odwoławczy utrzymał to ustalenie w mocy. Decyzje organów obu instancji w tej części dotknięte są zatem nieważnością.
Natomiast zarzut tej firmy o braku dostępu do drogi publicznej był już podnoszony w skardze na poprzednią decyzję wojewody małopolskiego z 7 maja 2009 r. dotyczącą opłaty dodatkowej za rok 2008 r. Wtedy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, rozpoznając skargę na tę decyzję, uznał, że brak dostępu do drogi publicznej o uregulowanym stanie prawnym oraz trudne warunki gruntowe istniały już w 2000 r., o czym nabywca użytkowania wieczystego powinien był wiedzieć.
Nie ma obowiązku
WSA stwierdził ponadto, że zarzut zgłoszony w postępowaniu jest powieleniem zarzutu zgłoszonego wcześniej w poprzednim postępowaniu przed tym sądem, z tą jednak różnicą, że firma przedstawiła nową argumentację prawną, powołując się na art. 65 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Przepis ten stanowi, że nie pobiera się dodatkowych opłat rocznych w razie niewybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na obszarze, na którym nieruchomość gruntowa jest położona, jeżeli do wybudowania tych urządzeń był zobowiązany właściwy organ, a ich brak uniemożliwiałby korzystanie z obiektów, do których wybudowania został zobowiązany użytkownik wieczysty na podstawie umowy lub decyzji. Chodzi konkretnie o drogę, z braku której firma miała problemy z zabudową działki.
WSA uznał jednak, że nie jest to jednak przepis, z którego wynika obowiązek jednostki samorządu terytorialnego wybudowania tych urządzeń (dróg). Obowiązek ten musi być jednoznacznie wyartykułowany i dopiero wówczas wchodzi w rachubę zastosowanie art. 65 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zobowiązanie organu administracji do wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej musi bowiem wynikać z umowy, bądź innego aktu, w którym zobowiązanie to wynika.
Co z tą drogą
Strona skarżąca o stanie prawnym drogi dojazdowej do działki wiedziała, nabywając prawo użytkowania wieczystego. Wiedziała także, iż gmina w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego zawartej z poprzednikiem prawnym strony skarżącej nie wzięła na siebie obowiązku wybudowania drogi, czy też uregulowania stanu prawnego ulicy. Obowiązek taki nie wynikał także z żadnego innego aktu.
Zdaniem sądu, na uwzględnienie nie zasługuje także zarzut dokonania wyceny nieruchomości w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy, tj. sporządzony celem nałożenia opłaty dodatkowej za rok 2008 - od sporządzenia którego upłynęło 12 miesięcy.
Zgodnie z art. 63 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2 wynosi. 10 proc. wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 proc. tej wartości.
Z cytowanego przepisu nie można więc wywieść, że obowiązkiem organu jest sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości za każdy rok, w którym organ ten wymierza opłatę dodatkową.
W przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego
Wartość ta określana jest tylko raz (przy wymierzeniu pierwszej opłaty dodatkowej), a za każdy następny rok opłata jest podwyższana o 10 proc. tej wartości — czyli wartości określonej w operacie sporządzonym za pierwszy rok ustalenia opłaty dodatkowej.
Podstawą ustalenia wysokości opłaty dodatkowej za drugi rok (oraz następne lata) jest zatem nie wartość nieruchomości ustalona w aktualnym operacie szacunkowym, ale wielkość określająca wartość nieruchomości zamieszczona w operacie sporządzonym na potrzeby ustalenia opłaty dodatkowej za pierwszy rok niezagospodarowania nieruchomości.
W omawianej sprawie operat szacunkowy sporządzony w celu ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty dodatkowej za pierwszy rok stanowi podstawę do określenia opłaty dodatkowej za lata następne. Zwiększeniu ulega jedynie wysokość tej opłaty–liczona jest ona bowiem według schematu, o którym mowa w art. 63 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Gmina nie musiała
Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną, którą wniosła ta firma budowlana. Według niego, w sprawie nie jest kwestionowane to, że termin zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości wyznaczony został aktem notarialnym sporządzonym 26 września 2002 r., który jako datę końcową wyznaczył dzień 1 maja 2007 r. Nie jest również kwestionowane, że do dnia wydania decyzji przez organ drugiej instancji nieruchomość ta nie została w jakikolwiek sposób zagospodarowana.
Organy administracji przy ocenie dopuszczalności ustalenia dodatkowej opłaty rocznej nie są uprawnione do oceny legalności tej umowy, a są związane jej postanowieniami, jak również postanowieniami umowy zawartej w 2002 r. o przedłużeniu terminu na zagospodarowanie przedmiotowej nieruchomości. Prawidłowo zatem – według NSA – sąd pierwszej instancji ocenił, iż niezagospodarowanie nieruchomości w wyznaczonym terminie w formie umowy notarialnej sporządzonej w 2002 r. uprawniało organy administracji do ustalenia dodatkowej opłaty rocznej na podstawie art. 63 ust. 2 – 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Prawidłowo również sąd stwierdził niezaistnienie ustawowej przesłanki wyłączającej ustalenie dodatkowej opłaty rocznej.
Zgodnie bowiem z art. 65 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie pobiera się dodatkowych opłat rocznych w razie niewybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na obszarze, na którym nieruchomość gruntowa jest położona, jeżeli do wybudowania tych urządzeń był zobowiązany właściwy organ, a ich brak uniemożliwiałby korzystanie z obiektów, do których wybudowania został zobowiązany użytkownik wieczysty na podstawie umowy lub decyzji.
Z cytowanego przepisu wynika zatem, że ustalenie dodatkowej opłaty rocznej jest wykluczone w przypadku niewybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, bez których korzystanie z obiektów, które mają być wzniesione przez użytkownika wieczystego, nie byłoby możliwe, gdy do wybudowania tych urządzeń był zobowiązany właściwy organ.
Wbrew argumentacji skargi kasacyjnej, sąd pierwszej instancji prawidłowo zinterpretował art. 65 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zobowiązanie do wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej przez właściwy organ w rozumieniu tego przepisu oznacza bowiem istnienie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste i nałożeniem na użytkownika wieczystego obowiązków w zakresie określonej zabudowy tej nieruchomości w wyznaczonym terminie a zobowiązaniem się właściwego organu do wybudowania takich urządzeń, od których uzależniono wykonanie obowiązków nałożonych na użytkownika wieczystego.
Wskazany przez skarżącego w skardze kasacyjnej art. 7 ustawy o samorządzie gminnym jest normą kompetencyjną określającą zakres właściwości gminy w realizowaniu zadań publicznych, dlatego nie stanowi źródła zobowiązania w stosunkach cywilnoprawnych wobec osób trzecich, lecz wyznacza jedynie zakres zadań realizowanych na rzecz społeczności lokalnej.
Przepis ten nie kreuje zatem zobowiązania dla gminy Kraków do zapewnienia obsługi komunikacyjnej dla nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste skarżącej, poprzez wybudowanie urządzenia infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 65 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 sierpnia 2012 r. ,I OSK 1096/11).
Podstawa prawna:
