Zabytkowych budynków w centrach miast nie brakuje. I nie jeden przedsiębiorca w takim miejscu chciałby mieć swoją siedzibę. Często jednak zanim tam się wprowadzi, musi przeprowadzić remont.
Wymaga to załatwienia wielu formalności. Jest ich więcej niż w wypadku współczesnych budynków. Nie zawsze inwestor będzie miał swobodę wyboru materiałów lub kolorystyki, szczególnie wtedy, gdy będzie chciał ingerować w zewnętrzny wygląd obiektu.
Pod ochroną
Przepisy przewidują różnego typu ochronę zabytków. I tak budynek może zostać wpisany indywidualnie do rejestru zabytków. Może jednak też znajdować się na obszarze, dla którego ustanowiono ochronę konserwatorską. W tym ostatnim wypadku ochrona obejmuje nie tylko jeden budynek, ale wiele nieruchomości, ulic, które tworzą pewien układ urbanistyczny. Objęty jest nią np. rynek Starego Miasta w Warszawie albo warszawska Sadyba. Są też w Polsce całe miejscowości objęte tego typu ochroną konserwatorską.
Decyzję w sprawie ustanowienia jednego z rodzajów ochrony podejmuje wojewódzki konserwator. Nie ma przy tym znaczenia, czy dla danego terenu jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy też go nie ma.
Budynek może być również wpisany do tzw. gminnej ewidencji zabytków (w praktyce wiele gmin ich jeszcze nie ma). Wówczas w miejscowym planie zostaną ustanowione inne zasady formy ochrony takiego zabytku.
Jakie to ma znaczenie praktyczne dla inwestora? Jak wystąpi się o pozwolenie na budowę, starosta zasięgnie opinii u konserwatora. Na jej wyrażenie ma 30 dni i jeżeli w tym czasie nie zajmie stanowiska, potraktuje się to jako milczącą zgodę.
Warto pamiętać, że nieruchomość może zostać objęta szczególną ochroną także poprzez decyzje:
- o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- o warunkach zabudowy,
- zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej,
- ustaleniu lokalizacji linii kolejowej.
Zgoda konserwatora
W wypadku współczesnych budynków remont nie wymaga pozwolenia na budowę. Wystarczy, że inwestor zgłosi swój zamiar staroście. Przy zabytkach wpisanych do rejestru zabytków jest inaczej. W tym przypadku przedsiębiorca musi uzyskać stosowne pozwolenie. Innymi słowy, jest ono obowiązkowe.
Zanim jednak wystąpi się do starosty z wnioskiem o jego wydanie, wcześniej trzeba uzyskać pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków. Bez tego nie ma co liczyć na uzyskanie pozwolenia budowlanego. Do wniosku trzeba dołączyć projekt budowlany. Konserwator sprawdzi go i oceni, czy remont nie naruszy walorów zabytkowych obiektu. Jeżeli dojdzie on do wniosku, że nie ma takiego zagrożenia, wyda pozytywną decyzję. Gdyby jednak – jego zdaniem – remont miał zaszkodzić zabytkowi, decyzja będzie negatywna.
Uwaga!
Przedsiębiorca, który uważa, że odmowa jest niesłuszna, ma prawo odwołać się do ministra kultury i dziedzictwa narodowego, a następnie do sądu administracyjnego. Samo postępowanie trwa nie dłużej niż miesiąc, w sprawach bardziej skomplikowanych może być przedłużone o dwa kolejne miesiące. Jednak w praktyce w sprawach spornych trwać może latami.
Osiedle w rejestrze
W przypadku remontu lokalu w budynku, który znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej, z formalnościami bywa różnie.
Chodzi o to, że pozwolenia konserwatora wymagają prace, które mają wpływ na zmianę wyglądu zabytku w obrębie chronionego układu urbanistycznego. Może jednak być tak, że w strefie ochrony znajdują się budynki stosunkowo niedawno wybudowane, np. trzy lata temu.
Wtedy także będzie wymagane pozwolenie budowlane, ale tylko gdy prace remontowe mogą mieć wpływ na zewnętrzny wygląd chronionej strefy i będą stanowiły ingerencję w układ urbanistyczny, np. gdy chodzi o dobudowanie jednego lub dwóch pięter. Taką ingerencją może być nawet zmiana koloru elewacji budynku lub wymiana okien (np. gdyby inwestor chciał zastąpić stare drewniane okna nowymi plastykowymi).
Natomiast gdy prace nie wykraczają w takim budynku poza lokal, wówczas wystarczy samo zgłoszenie zamiaru przeprowadzenia remontu do starosty, a konserwator zabytków nie będzie miał prawa wypowiadać się w tej sprawie.
Niezbędne formalności
Procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę jest bardziej skomplikowana i kosztowniejsza od zgłoszenia zamiaru remontu. W tym pierwszym przypadku starosta przeprowadza bowiem postępowanie administracyjne. Poza tym cała procedura może wymagać zdobycia większej liczby różnego typu decyzji.
Uwaga! Kiedy posiada się już pozwolenie na budowę, wówczas to od przedsiębiorcy zależy, kiedy rozpocznie prace. Najwcześniej może to zrobić po
14 dniach od doręczenia stronom pozwolenia. Jeżeli przez te dwa tygodnie nikt nie wniesie odwołania, pozwolenie staje się ostateczne i można rozpocząć roboty budowlane. Nie można też zapomnieć o obowiązku zawiadomienia powiatowego inspektora nadzoru o zamierzonym terminie rozpoczęcia budowy (minimum siedem dni wcześniej).
W przypadku zgłoszenia remontu wystarczy złożyć wniosek i niezbędne dokumenty. Trzeba poczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie zgłosi sprzeciwu, można wpuścić do obiektu ekipę remontową.
Problem z ewidencją
To, czy dana nieruchomość jest objęta ochroną konserwatorską, powinno wynikać przede wszystkim z rejestru zabytków prowadzonego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków, ale także z gminnych ewidencji zabytków. Wiele gmin jeszcze nie ma tych ewidencji.
Zresztą w tym ostatnim przypadku skuteczna realizacja ochrony jest możliwa tylko wówczas, gdy gmina sporządziła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo gdy realizacja inwestycji wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Roboty budowlane realizowane w obiektach z gminnej ewidencji, objęte zgłoszeniem, w praktyce właściwej ochrony nie mają.
Sztandarowym tego przykładem jest montaż na budynkach urządzeń o wysokości powyżej trzech metrów czy też urządzeń reklamowych. Nie wymaga to pozwolenia na budowę, a to oznacza, że (w razie braku planu) są one wyjęte spod ochrony konserwatorskiej, nawet jeśli montaż jest dużą ingerencją w zabytkowy obiekt z gminnej ewidencji. Starosta może wprawdzie nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę dla robót objętych tylko zgłoszeniem.
Wtedy w ramach postępowania o pozwolenie na budowę będą one wymagały uzgodnienia z konserwatorem. Niestety, w praktyce starostowie tego nie robią, choć mają do tego pełne prawo.
Problemem są również roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, np. montaż kolektorów czy klimatyzatorów lub zadaszeń w formie daszków bez podpór. Jeśli nie ma planu, skuteczne egzekwowanie zasad ochrony obiektów z gminnej ewidencji jest w praktyce niemożliwe.
Jakie dokumenty są potrzebne przy pozwoleniu na budowę
Wniosek razem z dokumentami składa się do starosty (a w miastach na prawach powiatu do prezydenta).
Niezbędne są następujące dokumenty:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego (czasami potrzebne są też opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przez przepisy szczególne, a więc i pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków),
- zaświadczenie projektanta i ewentualnie osoby sprawdzającej, która należy do właściwej izby samorządu zawodowego; sprawdzający nie jest wymagany w przypadku budynków o prostej konstrukcji i funkcji, do których zalicza się: domy letniskowe, jednorodzinne, budynki gospodarcze,
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- gdy nie ma planu – decyzja o warunkach zabudowy, jeśli jest wymagana.
Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 (DzU z 2003 r. nr 120, poz. 1127 ze zm.).
Z wokandy
- Co do zasady uzgodnieniom podlegają projekty decyzji pozytywnych, a więc ustalających warunki zabudowy dla zamierzonego przedsięwzięcia lub lokalizację celu publicznego. Zasada uzgadniania decyzji pozytywnych doznaje jednakże wyjątku, w sytuacji gdy organ prowadzący postępowanie inwestycyjne (główne) i przygotowujący projekt decyzji, mając na względzie przepisy odrębne, dojdzie do przekonania, iż wykluczają one możliwość realizacji zamierzonej inwestycji na danym terenie.
Przed wydaniem decyzji odmownej – jako że nie jest w danym zakresie organem specjalistycznym – winien zweryfikować prawidłowość swego stanowiska i zasadność wydania decyzji odmowne, poprzez przedstawienie projektu takiej decyzji – opartej na przepisie odrębnym – organowi wyspecjalizowanemu, w którego gestii pozostaje problematyka będąca podstawą odmowy.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 8 maja 2009 r. (sygnatura akt IV SA/Wa 235/2009).
- W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy regułą jest, że oceny możliwości realizacji danej inwestycji na wskazanym obszarze dokonuje organ prowadzący postępowanie główne, a więc zmierzające do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Może tego jednakże dokonać dopiero po uprzednim uzgodnieniu przedsięwzięcia przez właściwe organy.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 27 marca 2009 r. (sygnatura akt IV SA/Wa 2032/2008).
- Nowo tworzone projekty winny stanowić uzupełnienie istniejącej zabudowy struktury przestrzennej. Architektura zaś projektowanych obiektów winna uwzględniać tradycyjne formy i materiały.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w Warszawie z 9 października 2009 r. (sygnatura akt I SA/Wa 479/2009).
Zgodnie z ustawą
Zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 1 ustawy – prawo budowlane (DzU z 2010r. nr 243, poz. 1623 ze zm.) pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestruzabytków.