Jak remontować zabytkowy budynek

Zabytkowych budynków w centrach miast nie brakuje. I nie jeden przedsiębiorca w takim miejscu chciałby mieć swoją siedzibę. Często jednak zanim tam się wprowadzi, musi przeprowadzić remont.

Wymaga to załatwienia wielu formalności. Jest ich więcej niż w wypadku współczesnych budynków. Nie zawsze inwestor będzie miał swobodę wyboru materiałów lub kolorystyki, szczególnie wtedy, gdy będzie chciał ingerować w zewnętrzny wygląd obiektu.

Pod ochroną

Przepisy przewidują różnego typu ochronę zabytków. I tak budynek może zostać wpisany indywidualnie do rejestru zabytków. Może jednak też znajdować się na obszarze, dla którego ustanowiono ochronę konserwatorską. W tym ostatnim wypadku ochrona obejmuje nie tylko jeden budynek, ale wiele nieruchomości, ulic, które tworzą pewien układ urbanistyczny. Objęty jest nią np. rynek Starego Miasta w Warszawie albo warszawska Sadyba. Są też w Polsce całe miejscowości objęte tego typu ochroną konserwatorską.

Decyzję w sprawie ustanowienia jednego z rodzajów ochrony podejmuje wojewódzki konserwator. Nie ma przy tym znaczenia, czy dla danego terenu jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy też go nie ma.

Budynek może być również wpisany do tzw. gminnej ewidencji zabytków (w praktyce wiele gmin ich jeszcze nie ma). Wówczas w miejscowym planie zostaną ustanowione inne zasady formy ochrony takiego zabytku.

Jakie to ma znaczenie praktyczne dla inwestora? Jak wystąpi się o pozwolenie na budowę, starosta zasięgnie opinii u konserwatora. Na jej wyrażenie ma 30 dni i jeżeli w tym czasie nie zajmie stanowiska, potraktuje się to jako milczącą zgodę.

Warto pamiętać, że nieruchomość może zostać objęta szczególną ochroną także poprzez decyzje:

- o lokalizacji inwestycji celu publicznego,

- o warunkach zabudowy,

- zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej,

- ustaleniu lokalizacji linii kolejowej.

Zgoda konserwatora

W wypadku współczesnych budynków remont nie wymaga pozwolenia na budowę. Wystarczy, że inwestor zgłosi swój zamiar staroście. Przy zabytkach wpisanych do rejestru zabytków jest inaczej. W tym przypadku przedsiębiorca musi uzyskać stosowne pozwolenie. Innymi słowy, jest ono obowiązkowe.

Zanim jednak wystąpi się do starosty z wnioskiem o jego wydanie, wcześniej trzeba uzyskać pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków. Bez tego nie ma co liczyć na uzyskanie pozwolenia budowlanego. Do  wniosku trzeba dołączyć projekt budowlany. Konserwator sprawdzi go i oceni, czy remont nie naruszy walorów zabytkowych obiektu. Jeżeli dojdzie on do wniosku, że nie ma takiego zagrożenia, wyda pozytywną decyzję. Gdyby jednak – jego zdaniem – remont miał zaszkodzić zabytkowi, decyzja będzie negatywna.

Uwaga!

Przedsiębiorca, który uważa, że odmowa jest niesłuszna, ma prawo odwołać się do ministra kultury i dziedzictwa narodowego, a następnie do sądu administracyjnego. Samo postępowanie trwa nie dłużej niż miesiąc, w sprawach bardziej skomplikowanych może być przedłużone o dwa kolejne miesiące. Jednak w praktyce w sprawach spornych trwać może latami.

Osiedle w rejestrze

W przypadku remontu lokalu w budynku, który znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej, z formalnościami bywa różnie.

Chodzi o to, że pozwolenia konserwatora wymagają prace, które mają wpływ na zmianę wyglądu zabytku w obrębie chronionego układu urbanistycznego. Może jednak być tak, że w strefie ochrony znajdują się budynki stosunkowo niedawno wybudowane, np. trzy lata temu.

Wtedy także będzie wymagane pozwolenie budowlane, ale tylko gdy prace remontowe mogą mieć wpływ na zewnętrzny wygląd chronionej strefy i będą stanowiły ingerencję w układ urbanistyczny, np. gdy chodzi o dobudowanie jednego lub dwóch pięter. Taką ingerencją może być nawet zmiana koloru elewacji budynku lub wymiana okien (np. gdyby inwestor chciał zastąpić stare drewniane okna nowymi plastykowymi).

Natomiast gdy prace nie wykraczają w takim budynku poza lokal, wówczas wystarczy samo zgłoszenie zamiaru przeprowadzenia remontu do starosty, a konserwator zabytków nie będzie miał prawa wypowiadać się w tej sprawie.

Niezbędne formalności

Procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę jest bardziej skomplikowana i kosztowniejsza od zgłoszenia zamiaru remontu. W tym pierwszym przypadku starosta przeprowadza bowiem postępowanie administracyjne. Poza tym cała procedura może wymagać zdobycia większej liczby różnego typu decyzji.

Uwaga! Kiedy posiada się już pozwolenie na budowę, wówczas to od przedsiębiorcy zależy, kiedy rozpocznie prace. Najwcześniej może to zrobić po

14 dniach od doręczenia stronom pozwolenia. Jeżeli przez te dwa tygodnie nikt nie wniesie odwołania, pozwolenie staje się ostateczne i można rozpocząć roboty budowlane. Nie można też zapomnieć o obowiązku zawiadomienia powiatowego inspektora nadzoru o zamierzonym terminie rozpoczęcia budowy (minimum siedem dni wcześniej).

W przypadku zgłoszenia remontu wystarczy złożyć wniosek i niezbędne dokumenty. Trzeba poczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie zgłosi sprzeciwu, można wpuścić do obiektu ekipę remontową.

Problem z ewidencją

To, czy dana nieruchomość jest objęta ochroną konserwatorską, powinno wynikać przede wszystkim z rejestru zabytków prowadzonego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków, ale także z gminnych ewidencji zabytków. Wiele gmin jeszcze nie ma tych ewidencji.

Zresztą w tym ostatnim przypadku skuteczna realizacja ochrony jest możliwa tylko wówczas, gdy gmina sporządziła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo gdy realizacja inwestycji wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Roboty budowlane realizowane w obiektach z gminnej ewidencji, objęte zgłoszeniem, w praktyce właściwej ochrony nie mają.

Sztandarowym tego przykładem jest montaż na budynkach urządzeń o wysokości powyżej trzech metrów czy też urządzeń reklamowych. Nie wymaga to pozwolenia na budowę, a to oznacza, że (w razie braku planu) są one wyjęte spod ochrony konserwatorskiej, nawet jeśli montaż jest dużą ingerencją w zabytkowy obiekt z gminnej ewidencji. Starosta może wprawdzie nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę dla robót objętych tylko zgłoszeniem.

Wtedy w ramach postępowania o pozwolenie na budowę będą one wymagały uzgodnienia z konserwatorem. Niestety, w praktyce starostowie tego nie robią, choć mają do tego pełne prawo.

Problemem są również roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, np. montaż kolektorów czy klimatyzatorów lub zadaszeń w formie daszków bez podpór. Jeśli nie ma planu, skuteczne egzekwowanie zasad ochrony obiektów z gminnej ewidencji jest w praktyce niemożliwe.

Jakie dokumenty są potrzebne przy pozwoleniu na budowę

Wniosek razem z dokumentami składa się do starosty (a w miastach na prawach powiatu do prezydenta).

Niezbędne są następujące dokumenty:

- cztery egzemplarze projektu budowlanego (czasami potrzebne są też opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przez przepisy szczególne, a więc i pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków),