Nabycie czy też objęcie udziałów lub akcji przez cudzoziemca w spółkach prawa handlowego, które na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości wbrew przepisom ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (dalej: ustawa), jest bezwzględnie nieważne.
Archaiczna regulacja ustawowa może doprowadzić do tego, że niepozorna czynność z zakresu prawa spółek będzie uzależniona od uzyskania ministerialnego zezwolenia. Z uwagi na to warto wiedzieć, kiedy i jakie wymogi trzeba spełnić, aby umowa z obcokrajowcem nie została zakwestionowana na drodze sądowej.
Nie tylko osoby fizyczne
Ustawa zalicza do kręgu cudzoziemców nie tylko osoby fizyczne nieposiadające polskiego obywatelstwa, ale co ważniejsze z punktu widzenia prawa gospodarczego, również osoby prawne i spółki handlowe nieposiadające osobowości prawnej, mające siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki zagraniczne.
Oznacza to, że spółka, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik lub użytkownik, będzie podlegała obowiązkom nałożonym omawianą ustawą.
Definicją cudzoziemca zostały objęte również takie spółki kapitałowe, w których podmioty zagraniczne na podstawie porozumień z innymi osobami mają pozycję dominującą, tj. są uprawnione do powoływania lub odwoływania większości członków zarządu lub do powoływania lub odwoływania większości członków rady nadzorczej, a także dysponują bezpośrednio lub pośrednio większością głosów w spółce osobowej zależnej albo na walnym zgromadzeniu spółdzielni zależnej.
Należy zaznaczyć, że przepisów ustawy nie stosuje się do przekształceń spółek handlowych, zgodnie z regulacją kodeksu spółek handlowych.
Przejęcie kontroli
Zgodnie z przepisami ustawy zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych wymaga nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji (np. ustanowienie na udziałach użytkowania lub zastawu z prawem głosu), jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.
Opłata skarbowa od zezwolenia wynosi 1570 zł, natomiast promesa takiej decyzji kosztuje 98 zł
Oznacza to, że zezwolenie jest konieczne, gdy np. w wyniku czynności prawnej cudzoziemiec uzyska bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu. Pamiętać należy, że do powyższej sytuacji może doprowadzić również uprzywilejowanie udziału co do głosu czy też umorzenie udziałów.
Zgodnie z uchwałą siedmiu sędziów NSA z 24 września 2001 r., akt OPS 10/01 zezwolenie nie jest wymagane, gdy cudzoziemiec nabywa ponad 50 proc. akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Polski, niebędącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem, chociażby spółka ta miała ponad 50 proc. akcji w innej spółce z siedzibą na terytorium Polski, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości. Fakt posiadania przez polską spółkę nieruchomości w innych państwach nie będzie aktualizował obowiązków nałożonych ustawą.
Nowy wspólnik
Zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych wymaga również nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.
Z uwagi na powyższe należy wskazać, że nie wymaga zezwolenia takie nabycie udziałów lub akcji, które nie prowadzi do przejęcia przez cudzoziemca kontroli nad spółką, bądź taka transakcja, w której następuje przejęcie kontroli, ale nabycie dokonywane jest przez cudzoziemca będącego dotychczasowym wspólnikiem lub akcjonariuszem.
Są pewne ułatwienia
Wymóg uzyskania zezwolenia nie będzie dotyczył obywateli lub przedsiębiorców państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej – z wyjątkiem transakcji obejmujących nieruchomości rolne i leśne, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej (tj. do 1 maja 2016 r.).
Tym samym ułatwiona procedura nabycia udziałów lub akcji w spółce posiadającej na terytorium Polski nieruchomości dotyczy nie tylko obywateli Unii Europejskiej, ale również nabywców np. z: Norwegii, Liechtensteinu czy też Szwajcarii. Zakwalifikowanie nieruchomości jako rolnej lub leśnej następuje w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku aktualnie obowiązującego planu pod uwagę brane są informacje zawarte w rejestrze gruntów.
Ograniczenie związane z gruntami rolnymi i leśnymi nie obowiązuje, o ile przedsiębiorca zawarł umowę dzierżawy nieruchomości z datą pewną i przez okres siedmiu lub trzech lat (w zależności od położenia geograficznego nieruchomości) osobiście prowadził na niej działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwał na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Co ciekawe, Ministerstwo Spraw Wewnętrznych stoi na stanowisku, że pomimo iż ważność nabycia nieruchomości rolnych bądź leśnych uzależniona jest od uzyskania zezwolenia, nawet w przypadku gdy nabywcą jest podmiot z Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej, to już nabycie udziałów bądź akcji w spółce posiadającej lub użytkującej takie nieruchomości nie będzie objęte wymogiem uprzedniego uzyskania zezwolenia. Prowadzi to do sytuacji, w której ograniczenia dotyczące nieruchomości rolnych bądź
leśnych mają charakter pozorny, gdyż tak naprawę każdy zagraniczny przedsiębiorca posiadający siedzibę lub miejsce zamieszkania w państwie członkowskim Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Kon- federacji Szwajcarskiej może nabyć takie szczególnie chronione nieruchomości poprzez objęcie udziałów lub akcji w spółkach kapitałowych.
Jakie zwolnienia
Ustawa zawiera zwolnienia, które ułatwiają dokonanie transakcji. Między innymi zezwolenie nie jest wymagane, gdy nabywana nieruchomość przeznaczona jest na cele statutowe spółki kontrolowanej, przy czym nieruchomość nie może być zabudowana, a jej łączna powierzchnia nie może przekraczać 0,4 ha na obszarze miast.
Ponadto istotne wydaje się uprawnienie cudzoziemca będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym do nabycia nieruchomości, w trybie przejęcia nieruchomości na własność, w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym, bez konieczności uzyskiwania przedmiotowego zezwolenia >patrz ramka.
Konsekwencje braku zgody
W przypadku braku zezwolenia notariusz jest obowiązany odmówić sporządzenia aktu notarialnego, a sąd wieczystoksięgowy odmówi wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej. Ponadto wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta, marszałek województwa lub wojewoda albo minister właściwy do spraw wewnętrznych, ale również każdy inny podmiot, który wykaże interes prawny, mogą żądać stwierdzenia nieważności nabycia nieruchomości przez sąd.
Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 1925 r., C 2204/23, OSP VI, poz. 295, akt sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi bez uprzedniego zezwolenia jest bezwzględnie nieważny i późniejsze uzyskanie zezwolenia nie może nieważności „uleczyć”. Późniejsze nabycie obywatelstwa polskiego również nie spowoduje konwalidowania wcześniejszego nabycia praw własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości bez wymaganego zezwolenia.
Należy pamiętać, że obecnie „sankcją nieważności” objęte jest nabycie nieruchomości na podstawie jakiegokolwiek zdarzenia prawnego nie tylko umowy sprzedaży. Niedopełnienie obowiązków nałożonych ustawą ma poważne konsekwencje dla wszystkich stron stosunku prawnego, gdyż sąd nie może orzec nieważności „części” czynności prawnej, dlatego jeżeli chociażby jedna ze stron stosunku prawnego nie posiadała wymaganego zezwolenia, cała czynność będzie nieważna.
Treść i forma
Zezwolenie ma postać decyzji administracyjnej i jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa, a ponadto wnioskodawca wykaże, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.
Opłata skarbowa od zezwolenia wynosi 1570 zł, natomiast promesa wydania takiej decyzji kosztuje 98 zł. Zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia wydania.
Marta Daćków aplikant radcowski, Kancelaria Prawna Schampera, Dubis, Zając i Wspólnicy sp.k.
Marta Daćków, aplikant radcowski, Kancelaria Prawna Schampera, Dubis, Zając i Wspólnicy sp.k.
Przedsiębiorcy muszą bardzo uważnie formułować umowy z cudzoziemcami, tak aby nie narazić się na nieważność dokonanej czynności prawnej. Wydaje się jednak, że ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie spełnia oczekiwań szybko rozwijającej się gospodarki.
Wątpliwa jest również efektywność ochrony, jaką miała zapewnić nieruchomościom rolnym i leśnym, w szczególności wobec liberalnego potraktowania rozporządzania udziałami i akcjami spółek posiadających takie grunty.
