Przedsiębiorcy decydujący się na zakup nieruchomości często poświęcają bardzo dużo uwagi kwestiom związanym z ustaleniem jej stanu prawnego (potwierdzenie, kto jest właścicielem; ustalenie, czy nie jest obciążona hipoteką). Zwykle pamiętają też, aby sprawdzić, w jaki sposób grunt może być zagospodarowany.
W czasie tego procesu gromadzą wiele dokumentów, np. wyciągi z ksiąg wieczystych, wypisy z ewidencji gruntów, wycenę nieruchomości, opinie co do stanu technicznego. Niestety, bardzo często w tych czynnościach przygotowawczych brakuje oceny skutków podatkowych takiej transakcji.
Tymczasem na etapie planowania zakupu warto zadbać także o taką analizę. W przeciwnym wypadku zaraz po zakupie może się pojawić wiele problemów podatkowych.
Ustal liczbę środków trwałych
Przy nabyciu nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami rodzi się podstawowe pytanie: ile i jakie środki trwałe zwiększą majątek firmy?
Na gruncie przepisów o podatku dochodowym amortyzacji podlegać mogą budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, maszyny, urządzenia i środki transportu oraz inne przedmioty, pod warunkiem że:
• zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,
• stanowią własność lub współwłasność podatnika,
• są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
• przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,
• są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu,
• nie są wymienione w katalogu środków trwałych niepodlegających amortyzacji (art. 16c ustawy ustawy o CIT i art. 22c ustawy o PIT).
Należy również pamiętać o ustawowym progu wartości składnika majątku, którego przekroczenie powoduje obowiązek amortyzacji. Wynosi on 3500 zł. Nabywca powinien więc w pierwszej kolejności zidentyfikować, które z nabytych przez niego składników majątku spełniają definicję środków trwałych.
Warto pamiętać, że jeżeli któregoś z nabytych składników majątku nabywca w ogóle nie zamierza użytkować (jest dla niego nieprzydatny) i przeznaczy go do rozbiórki, to nie ma podstaw do amortyzowania go jako środek trwały.
Po analizie spełnienia ogólnych przesłanek uznania składnika majątku za środek trwały nabywca powinien przypisać mu numer i rodzaj określony w Klasyfikacji Środków Trwałych. Została ona ustanowiona w rozporządzeniu Rady Ministrów z 10 grudnia 2010 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (DzU nr 242, poz. 1622).
Jak sklasyfikować...
W razie wątpliwości co do kwalifikacji danego składnika majątku należy sięgnąć do wyjaśnień znajdujących się w Klasyfikacji. Ustawodawca wskazuje w nich, że o zaliczeniu budynku (lub lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem.
O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych. W przypadku budynków (lub lokali) o różnym przeznaczeniu o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie.
Częstym problemem jest także kwalifikacja wszelkich instalacji związanych z budynkami. Ustawodawca wyjaśnia, że do wyposażenia budynku zalicza się wszystkie instalacje wbudowane w konstrukcje budynku na stałe, np. instalacje sanitar-ne, elektryczne, sygnalizacyjne, komputerowe, telekomunikacyjne, przeciwpożarowe oraz normalne wyposażenie budynku, np. wbudowane meble.
W skład budynku, jako pojedynczego obiektu inwentarzowego, wlicza się także obiekty pomocnicze obsługujące dany budynek, np. chodniki, dojazdy, podwórka, place, ogrodzenia, studnie itp. Obiekty pomocnicze, obsługujące więcej niż jeden budynek, należy zaliczać do właściwych rodzajów zgodnie z ich przeznaczeniem.
Można również posiłkować się kwalifikacją, jaką przyjął dotychczasowy właściciel w swojej ewidencji. Warto zatem postarać o jej pozyskanie od sprzedającego. Gdyby pomimo tych wyjaśnień nabywca nadal miał wątpliwości co do symbolu Klasyfikacji, warto zwrócić się z pytaniem do Urzędu Statystycznego w Łodzi, który udziela informacji w tym zakresie.
... i określić wartość początkową
Kiedy ustalimy już liczbę środków trwałych, należy określić wartość początkową każdego z nich. Tu może się pojawić kolejny problem.
Bardzo często przy zakupie nieruchomości zabudowanej budynkami wraz z ich wyposażeniem, chodnikami, drogą dojazdową (a więc potencjalnie kilkoma środkami trwałymi podlegającymi amortyzacji) otrzymujemy od sprzedawcy jedną fakturę, na której widnieje tylko łączna cena. Nie ma natomiast informacji, jaka część tej ceny to wartość gruntu (również stanowiącego środek trwały, ale niepodlegający amortyzacji), a jaka budynków i innych zakupionych składników majątku.
Ustawodawca nie wyjaśnił, jak należy podzielić taką cenę. Artykuł 16g ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT mówi jedynie, że w razie odpłatnego nabycia za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się cenę ich nabycia.
W ust. 3 tego przepisu sprecyzowano, że cena nabycia to kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania (m.in. o opłaty notarialne) oraz pomniejszona o VAT, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o VAT. Podobne regulacje zawiera ustawa o PIT.
Warto zatem zadbać, aby sprzedawca przedstawił przynajmniej szacunkową wartość poszczególnych składników sprzedawanego majątku. W przeciwnym razie to nabywca będzie musiał samodzielnie lub przy pomocy rzeczoznawcy ustalić wartość poszczególnych elementów nabytego majątku, co będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami.
Warto również pamiętać, że do wartości początkowej należy wliczyć wartość wszelkich wydatków ponoszonych przed przyjęciem środka trwałego do ewidencji, np. na adaptację budynku do naszych potrzeb.
Wybierz stawkę amortyzacyjną
Prawidłowe zakwalifikowanie środka trwałego jest warunkiem przypisania mu odpowiedniej stawki amortyzacyjnej. Warto przy tym pamiętać, że często można skrócić okres nalicza-
nia odpisów. Najskuteczniejszy sposób to zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacji. Można ją przyjąć, gdy spełnione są następujące warunki:
• środki trwałe są po raz pierwszy wprowadzone do ewidencji danego podatnika,
• środki te spełniają kryteria pozwalające na uznanie ich za używane lub ulepszone.
Jarosław Włoch aplikant radcowski w OIRP Kraków, konsultant podatkowy w Małopolskim Instytucie Studiów Podatkowych w Krakowie
Komentuje Jarosław Włochaplikant radcowski w OIRP Kraków, konsultant podatkowy w Małopolskim Instytucie Studiów Podatkowych w Krakowie
Przepisy nie regulują, jakimi dowodami należy udokumentować okres używania środka trwałego. Przyjmuje się zatem, że mogą to być wszelkie wiarygodne dowody, np. oświadczenie poprzedniego użytkownika o używaniu środka trwałego w określonym czasie.
Warto zatem zadbać, aby uzyskać od sprzedawcy taki dokument. Można wykorzystać także inne dowody, które są w posiadaniu dotychczasowego właściciela, np. decyzje o pozwoleniu na użytkowanie, wyciągi z jego ewidencji środków trwałych, kopie faktur zakupu itp. Należy pamiętać, iż ciężar udowodnienia powyższego stanu rzeczy spoczywa zawsze na podatniku.
Uzyskanie takich informacji jeszcze przed zakupem umożliwi przeprowadzenie symulacji, w jakim okresie będzie można zamortyzować zakupione składniki majątku. Wyższa stawka umożliwia szybszą amortyzację, a tym samym większe odpisy amortyzacyjne, co istotnie wpływa na wysokość kosztów uzyskania przychodów.
Podsumowując, odpowiednie przygotowanie się i pozyskanie dokumentów od sprzedawcy umożliwi prostszą kwalifikację środków trwałych i przygotowanie się na ewentualne problemy podatkowe. Może się bowiem okazać, że po transakcji sprzedawca nie będzie już tak chętny do przekazywania potrzebnych nam informacji.
