Decyzję o podziale wydaje wójt (burmistrz, prezydent miasta na prawach powiatu). Zanim jednak złoży się do niego wniosek w tej sprawie, niezbędny jest wstępny plan podziału. Kwestie te reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn).
Uwaga!
Jeżeli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, wydanie decyzji o podziale jest możliwe dopiero po uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Niezbędna jest mapa
Zawsze trzeba zacząć od wstępnego planu. Przygotowuje się go, wykorzystując kopię mapy zasadniczej lub kopię mapy katastralnej, uzupełnioną o niezbędne elementy zagospodarowania terenu (mapy można uzyskać w powiatowych lub miejskich ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej).
Sam zainteresowany może przygotować wstępny plan. Przepisy nic nie mówią bowiem o tym, że ma to zrobić specjalista. Ale w tym wypadku warto wydać kilkaset złotych i powierzyć to zadanie geodecie, łatwo bowiem popełnić błąd, gdy nie ma się odpowiedniej wiedzy i wykształcenia.
Przedsiębiorca nie ma szans na podział nieruchomości, jeżeli nowa działka (powstała po wydzieleniu) nie ma dostępu do drogi publicznej. Jest to ściśle związane z wymaganiami prawa budowlanego. Przewiduje ono, że pozwolenie na budowę nie może być wydane, jeżeli działka, na której ma zostać postawiony budynek (lub inny obiekt budowlany), nie ma dostępu do takiej drogi.
Ale warto pamiętać, że nieruchomość nie musi jednak przylegać bezpośrednio do drogi publicznej. Wystarczy, że przedsiębiorca wydzieli drogę wewnętrzną (np. dzieląc dużą działkę na kilka mniejszych) oraz ustanowi dla nowych działek służebności drogi. Inna możliwość to ustalenie tylko służebności (gdy nie ma jak wytyczyć wewnętrznej drogi) lub sprzedaż nowo utworzonej działki wraz z udziałem w prawie do innej działki a mianowicie stanowiącej drogę wewnętrzną.
Gdy już taki plan powstanie, trzeba pierwszy raz wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z wnioskiem o jego zaopiniowanie. Do wniosku dołącza się następujące dokumenty:
- trzy odpisy projektu,
- potwierdzające tytuł własności (akt notarialny, wypis z księgi wieczystej, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku),
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (inna nazwa ewidencji to kataster nieruchomości),
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli przedsiębiorca ją posiada, a gmina nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).
Wójt (burmistrz, prezydent) wydaje następnie opinię w formie postanowienia, od którego służy zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego a następnie do sądu administracyjnego. Składa się je za pośrednictwem urzędu, który wydał postanowienie.
Pozytywna opinia o wstępnym projekcie stanowi później podstawę do sporządzania już właściwego planu, obowiązkowo jednak musi zrobić to geodeta.
Dwie różne procedury
Gdy plan wstępny powstanie, trzeba wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z wnioskiem o jego zaopiniowanie. Ten wydaje następnie opinię w formie postanowienia. Jeśli przedsiębiorca się z nią nie zgadza, przysługuje mu prawo zażalenia do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu administracyjnego. Składa się je za pośrednictwem urzędu, który wydał to postanowienie.
Pozytywna opinia o wstępnym projekcie stanowi podstawę do sporządzenia już właściwego planu. Tym obowiązkowo musi się już zająć geodeta.
Obowiązują dwa różne tryby postępowania, dotyczące podziału nieruchomości: inny dla tych położonych na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a inny dla zlokalizowanych na obszarze, gdzie takiego planu nie ma.
Przede wszystkim podział musi być zgodny z ustaleniami planu, bo to z niego wynika, jaka może być minimalna wielkość działki i na jakie cele można je przeznaczyć.
Działki, które powstaną w wyniku podziału nieruchomości rolnej lub leśnej (na terenach objętych planem), nie mogą być mniejsze niż 0,3 ha. Przepisy przewidują od tej zasady dwa wyjątki, a mianowicie, gdy celem podziału jest powiększenie działki sąsiedniej lub uregulowanie rozgraniczenia pomiędzy działkami sąsiednimi.
Gdy brakuje planu, podział musi być zgodny z przepisami odrębnymi i niezbędna jest decyzja ustalająca warunki zabudowy, która zastępuje miejscowy plan. Przepisy odrębne to głównie: prawo ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków, przeciwpożarowe, ale także o lasach, autostradach płatnych etc.; jest ich tak wiele, że nie sposób wszystkich wyliczyć.
Uwaga! Jeżeli okaże się, że rada gminy przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu, to realizacja wniosku podziałowego zostanie zawieszona (maksymalnie na sześć miesięcy).
Właściwe postępowanie
Wniosek o podział może złożyć osoba, która ma w tym interes prawny. Samo więc posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości (np. prawo własności, użytkowania wieczystego) nie wystarcza, trzeba jeszcze uzasadnić, do czego decyzja podziałowa będzie potrzebna.
Na przykład: przedsiębiorca jest użytkownikiem wieczystym i chce skorzystać z przysługującego mu prawa pierwszeństwa i kupić od gminy użytkowaną przez siebie nieruchomości na własność (art. 32 ust. 1 ugn).
Jeżeli przedsiębiorca nie jest jedynym właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym), wniosek muszą podpisać wszyscy współwłaściciele (współużytkownicy), chyba że upoważnią notarialnie jedną osobę do występowania w postępowaniu przed wójtem (burmistrzem prezydentem).
Razem z wnioskiem składa się mapę z planem podziału oraz wszystkie dokumenty wskazane wyżej. Zatwierdzenie wydaje się w formie decyzji administracyjnej, od której przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego a następnie do sądu administracyjnego.
Teoretycznie na wydanie decyzji czeka się 60 dni, w praktyce bywa jednak różnie.
Gdy już decyzja administracyjna jest ostateczna (nikt się nie odwołał, a od jej wydania minęło 14 dni, albo było wprawdzie postępowanie odwoławcze, ale zakończyło się prawomocnym orzeczeniem), stanowi podstawę do wniesienia zmian w księgach wieczystych (i ich założenia dla nowych nieruchomości) oraz w ewidencji gruntów i budynków.
Kosztowna opłata adiacencka
Przedsiębiorca musi także liczyć się z tym, że i gmina będzie chciała zarobić na podziale jego nieruchomości. Dlatego jeżeli władze gminy uznają, że działki po podziale zyskały na wartości, mają prawo naliczyć opłatę adiacencką (art. 98a ugn).
Wysokość stawek tej opłaty ustala rada gminy w swojej uchwale, nie mogą one jednak przekroczyć połowy różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po nim. Wartość nieruchomości ustala się na dzień wydania decyzji (orzeczenia).
Władze gminy mają prawo upomnieć się o opłatę tylko w ciągu trzech lat od wydania decyzji podziałowej (prawomocnego orzeczenia).
Wstępny plan powinien określać
- granice nieruchomości podlegającej podziałowi,
- oznaczenie nieruchomości (oraz jej powierzchnię) według danych z ewidencji gruntów i budynku oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku – innych dokumentów,
- naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu,
- przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję zapewnienia nowym działkom dostępu do drogi publicznej.
Wyjątki od zasady
Podział nie musi być zgodny z planem lub decyzją ustalającą warunki zabudowy (art. 95 ugn)
- gdy dotyczy nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami – w celu zapewnienia możliwości korzystania z nich,
- w celu wydzielenia działki budowlanej, jeśli budynek został wzniesiony przez posiadacza samoistnego w dobrej wierze,
- w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.
Z wokandy
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi o możliwości podziału, chyba że sprzeciwiają się temu przepisy odrębne. Takimi przepisami nie są przepisy rozporządzenia ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 23 lipca 2010, II SA/Kr 630/10).
- Decydujące znaczenie o dopuszczalności podziału nieruchomości ma określony przez wnioskodawcę cel podziału oraz zamierzone przeznaczenie działek uzyskanych w wyniku podziału
(wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 12 czerwca 2008, II SA/Wr 111/08).
- Ustawodawca nie zdefiniował terminu „przepisy odrębne”. Zakres tego pojęcia należy wyznaczyć mając na uwadze skutki prawne decyzji o podziale nieruchomości. Tym samym pojęcie „przepisy odrębne” obejmuje akty prawodawcze powszechnie obowiązujące, normujące gospodarowanie terenami, czyli w szczególności te określające przeznaczenie terenu oraz sposób korzystania z nieruchomości
(wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 13 marca 2008, III SA/Po 817/07).
Czytaj też:
Więcej w serwisach:
»
»
»
»
Granice działek, scalenie, podział
»
Nieruchomości gminne i powiatowe
»
»
»
