Firmy budujące i sprzedające nowe mieszkania konsumentom znajdują się w kręgu zainteresowania Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Świadczyć o tym może wydanie w ciągu ubiegłego roku aż 44 decyzji przeciwko takim przedsiębiorcom. Zastrzeżenia dotyczyły przede wszystkim niedozwolonych postanowień stosowanych przez deweloperów we wzorcach umów.

Oczywiście samo stosowanie gotowych szablonów kontraktu nie jest zakazane. Jednak muszą być one zgodne z warunkami przewidzianymi w przepisach [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/1900_89/DU1964Nr%2016poz%20%2093.asp]kodeksu cywilnego[/link]. Warto przypomnieć, że chodzi o takie wymogi, jak czytelność i jednoznaczność zapisów wzorców lub regulaminów. Wymóg ten wprowadza art. 385, który jednocześnie dodaje, że postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta.

Wzorzec lub ogólne warunki sprzedaży muszą być bezwarunkowo przekazane konsumentowi przy zawieraniu umowy. Firma musi udowodnić, że jej kontrahent mógł rzeczywiście zapoznać się z nimi przed podpisaniem umowy. Tak stanowi art. 384 k.c.

Z kolei art. 385[sup]1[/sup] wyjaśnia, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Chodzi tu o tak zwane niedozwolone postanowienia umowne, których przykładowy katalog wymienia art. 385[sup]3[/sup].

Za nieuzgodnione indywidualnie uznaje się te postanowienia umowy, na których brzmienie konsument nie miał rzeczywistego wpływu. Zatem w szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego przez dewelopera konsumentowi.

Co istotne, ciężar udowodnienia, że dane postanowienie zostało uzgodnione w bezpośrednich i rzeczywistych negocjacjach, spoczywa na tym, kto się na to powołuje. Zatem w praktyce należy się spodziewać, że to firma będzie musiała udowodnić, że zapis został uzgodniony indywidualnie.

Jak wynika z podanych przepisów, wcale nie ma pewności, że umowa przygotowana według wzorca w pełnym zakresie będzie wiązać strony. Jeżeli deweloper ukształtuje jej treść w sposób rażąco naruszający prawa i obowiązki konsumenta, ten może skutecznie walczyć o jej unieważnienie.

[srodtytul]Sroga kara za złe praktyki[/srodtytul]

W znacznie gorszej sytuacji może się znaleźć deweloper, który nie tylko naruszył wymienione wyżej przepisy, lecz także dodatkowo wśród postanowień stosowanej przez niego umowy umieści zapisy uznane za zakazane.

Chodzi w szczególności o klauzule umieszczone w specjalnym rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Ich katalogowania, na podstawie wyroków Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, dokonuje UOKiK.

Stosowanie takich zapisów stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i jest zakazane przez art. 24 [link=http://akty-prawne.rp.pl/Dokumenty/Ustawy/2007/DU2007Nr%2052poz%20343a.asp]ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (DzU z 2007 r. nr 50, poz. 331 ze zm.)[/link].

W razie ewentualnej kontroli i wykrycia stosowania takich zapisów firma nie tylko będzie zobowiązana do zaprzestania takiej praktyki, lecz także naraża się na dotkliwe sankcje finansowe. Maksymalna wysokość kary może stanowić równowartość 10 proc. przychodów firmy z poprzedniego roku.

Na jej ostateczną wysokość wpływ mogą mieć takie czynniki, jak etap, na którym naruszono prawo (etap przedkontraktowy, zawierania umowy lub etap jej wykonania), zaistnienie okoliczności łagodzących lub obciążających.

Tą pierwszą może być np. dobrowolne zaniechanie stosowania zakazanej praktyki przed wszczęciem postępowania przez UOKiK bądź niezwłocznie po jego rozpoczęciu. Z kolei okolicznością obciążającą może być umyślność naruszenia.

Warto dodać, że obecnie w rejestrze klauzul niedozwolonych znajduje się 247 postanowień stosowanych przez firmy zajmujące się nieruchomościami.

[srodtytul]Rodzaje popełnianych błędów[/srodtytul]

W ubiegłym roku UOKiK wielokrotnie kontrolował wzorce umów stosowanych przez deweloperów, a także przez spółdzielnie mieszkaniowe i towarzystwa budownictwa społecznego, ponieważ nabywcy oferowanych przez nie mieszkań mają te same prawa co klienci spółek deweloperskich.

Podstawowym problemem było stosowanie postanowień tożsamych z wpisanymi do rejestru klauzul zakazanych. Urząd zakwestionował w ubiegłym roku 297 takich postanowień.

Jedną z najczęściej stosowanych niedozwolonych praktyk było zastrzeganie przez przedsiębiorcę w treści wzorca umownego, że cena mieszkania może zostać podniesiona w razie zmiany stawki podatku VAT, a kupujący nie może od takiej umowy odstąpić.

Prezes UOKiK zakwestionował postanowienie, ponieważ zgodnie z prawem w razie zmiany istotnych warunków umowy (np. ceny czy lokalizacji) konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od niej, bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów. Kwestia ta miała duże znaczenie w ubiegłym roku wobec zapowiadanych zmian w stawkach podatku VAT, co zresztą stało się faktem.

Jednak to niejedyne klauzule stosowane przez deweloperów, które budziły wątpliwość UOKiK. Urząd zakwestionował także postanowienia, które dawały przedsiębiorcom możliwość zmiany metrażu mieszkania. W konsekwencji nabywca nie mógł być pewny ani ceny, ani wielkości kupowanego lokalu, jednocześnie nie mając możliwości odstąpienia od umowy.

Jedną z firm stosujących tego rodzaju postanowienia była spółka z Lublina. Przedsiębiorca zastrzegał, że jeśli powierzchnia oddanego do użytku mieszkania będzie się różnić o mniej niż 2 proc., to jego cena się nie zmieni. Jednocześnie spółka zastrzegała, że jeśli powierzchnia mieszkania będzie różniła się o więcej niż 2 proc., to cena mieszkania zostanie zmieniona.

Praktyka ta narażała konsumentów na zapłacenie wyższej ceny (gdyby otrzymali mieszkanie powiększone o ponad 2 proc.), na otrzymanie mieszkania o mniejszej powierzchni niż to, za które zapłacili (gdyby otrzymali mieszkanie o powierzchni zmniejszonej, ale o mniej niż 2 proc.), lub na otrzymanie mniejszego mieszkania i otrzymanie rekompensaty (gdyby otrzymali mieszkanie o powierzchni zmniejszonej o więcej niż 2 proc.).

Zgodnie z prawem, w razie gdy przedsiębiorca istotnie zmieni warunki umowy, konsument ma prawo odstąpić od niej i domagać się rekompensaty odpowiedniej do poniesionych kosztów i utraconych korzyści.

[srodtytul]Pewność profesjonalisty[/srodtytul]

Niektóre firmy budowlane zastrzegały także możliwość przesunięcia terminu oddania lokalu ze względu na wystąpienie niezależnych od nich przeszkód.

Przykładem jest spółka z Krakowa, która zapisała we wzorcu umowy, że nie ponosi odpowiedzialności za opóźnienia w oddaniu mieszkania z powodu wystąpienia warunków atmosferycznych uniemożliwiających lub utrudniających prowadzenie robót w normalnym trybie.

Według opinii UOKiK okoliczności tego rodzaju nie mogą być przyczyną wyłączenia odpowiedzialności przedsiębiorcy. Spółka powinna przewidzieć możliwość wystąpienia tego rodzaju okoliczności i uwzględnić je, określając realny termin wykonania zobowiązania.

Jak wynika z doświadczeń ubiegłorocznych kontroli, firmy deweloperskie coraz rzadziej wprowadzają w błąd potencjalnych nabywców mieszkań poprzez niezgodne z prawdą informacje w reklamach.

W ubiegłym roku urząd wydał tylko jedną decyzję stwierdzającą stosowanie tego rodzaju praktyk.

Firma z Warszawy zamieściła w ogólnopolskiej prasie ogłoszenie, w którym informowała o możliwości zakupu mieszkania w cenie „od 9 tys. zł/mkw.”. Okazało się, że podana cena nie zawierała wartości podatku VAT, czyli była ceną netto.

Zgodnie z przepisami każdy przedsiębiorca – nie tylko związany z branżą budowlaną – ma obowiązek przekazywania potencjalnemu nabywcy rzetelnej i prawdziwej informacji o oferowanych przez siebie usługach. W szczególności podawana przez firmę cena powinna zawierać podatek VAT i/lub inne ewentualne obciążenia (np. wartość akcyzy).

[ramka][b]Do zapłacenia 2,4 mln zł[/b]

W ciągu minionego roku prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał aż 44 decyzje dotyczące spółek deweloperskich, nakładając 23 kary, których łączna wysokość przekroczyła 2,4 mln zł.

Warto podkreślić, że 16 przedsiębiorców dobrowolnie zobowiązało się do zaprzestania stosowania niedozwolonych praktyk (www.uokik.gov.pl). [/ramka]

[ramka][b]Zakazane postanowienia[/b]

Przykładowe klauzule uznane za niedozwolone wpisane do rejestru na mocy orzeczenia sądu a związane z branżą nieruchomości:

- W razie odstąpienia od umowy przez kupującego sprzedający zwróci mu sumę dokonanych przedpłat, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszoną o 5 proc. wartości mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych.

- Cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) zmieni się, jeżeli po zakończeniu budowy okaże się, że zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego różnią się w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niż 2,5 proc.

- W razie niewykonania umowy przez kupującego sprzedający może bez dodatkowego wezwania odstąpić od umowy i zatrzymać 35 proc. wartości umowy. Przez niewykonanie umowy przez kupującego strony rozumieją zaleganie z płatnościami (...) więcej niż 30 dni od dnia ich wymagalności.

- W razie niewykonania umowy przez sprzedającego i rezygnacji z umowy przez kupującego zwróci on wpłacone kwoty w całości kupującemu po znalezieniu nowego nabywcy, lecz nie później niż z końcem inwestycji.

- Wszelkie spory wiążące się z niniejszą umową oraz skargi lub roszczenia odnoszące się do lub wynikające z niniejszej umowy będą rozstrzygane przez sąd polubowny powołany i obradujący na podstawie kodeksu postępowania cywilnego.

- Sprzedający zastrzega sobie możliwość dokonania zmiany w projekcie budynku, zwłaszcza zmiany powierzchni lokali, a co za tym idzie udziału w nieruchomości gruntowej. Zmiany te nie mogą spowodować konieczności zwiększenia podstawowej ceny o więcej niż 10 proc.

- Sprzedający zastrzega sobie możliwość dokonania zmian w projekcie budynku dotyczących projektowanych technologii i rozwiązań.

- W razie rezygnacji z kupna lokalu zwrot sum wniesionych na jego kupno (...) nastąpi: a) po odliczeniu kosztów obsługi, tj. 5 proc. planowanego kosztu lokalu, w terminie 14 dni od daty wskazania przez rezygnującego innego kupującego, który wniesie równoważną sumę, b) po odliczeniu kosztów obsługi, tj. 10 proc. planowanego kosztu lokalu, w terminie 90 dni od dnia rezygnacji w przypadku niewskazania następcy.

- Koszt budowy 1 mkw. powierzchni całkowitej może się zmienić w zależności od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych mających wpływ na koszt budowy.

- Planowany termin oddania lokalu IV kwartał (...) Firma zastrzega sobie prawo, że określony termin może się zmienić z przyczyn leżących po stronie wykonawcy przedmiotowego budynku, także w sytuacji wystąpienia innych przyczyn niezależnych od (...) sp. z o.o.[/ramka]

Pełny rejestr klauzul znajduje się na stronie www.uokik.gov.pl.