Czynsz nie zwiększa wartości inwestycji

[b]Spółka z o.o. dzierżawi grunt od swojego głównego udziałowca (osoby fizycznej). Buduje na nim budynek na swoją siedzibę. Czynsz jest ustalony w sposób rynkowy i płacony co miesiąc.

Czy należy doliczyć go do wartości początkowej budynku, czy można zaliczyć bezpośrednio do kosztów podatkowych?[/b] – pyta czytelnik.

Za wartość początkową środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych (będącą podstawą naliczania amortyzacji) uważa się w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia (art. 16g ust. 1 pkt 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=3EC0892953EAF58605FEE453B6E7CBF6?id=115893]ustawy o CIT[/link]).

Jest to wartość w cenie nabycia zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych.

Do kosztu wytworzenia nie zalicza się: kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania (tak wynika z art. 16g ust. 4 ustawy o CIT).

[srodtytul]Koszt niezwiązany z budową[/srodtytul]

Czynsz dzierżawny to wydatek wynikający z samej czynności dzierżawy nieruchomości, a nie z prowadzenia na niej inwestycji. Ponoszony jest niezależnie od tego, czy na dzierżawionym gruncie realizowana jest budowa, czy nie.

W związku z tym nie może być zaliczany do wydatków inwestycyjnych, a w konsekwencji nie powinien wpływać na wartość początkową wybudowanego budynku.

Może być zaliczony do kosztów już w momencie poniesienia (gdyby przekraczał okres roku podatkowego, to należałoby go rozliczać proporcjonalnie do okresu, którego dotyczy – zgodnie z art. 15 ust. 4d ustawy o CIT).

[srodtytul]Fiskus uważał inaczej...[/srodtytul]

Do niedawna organy podatkowe stały na stanowisku, że czynsz z tytułu dzierżawy zwiększa wartość inwestycji. Taki pogląd zaprezentowała np. [b]Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 29 maja 2006 r. (1401-PD-006-650/05/IJ):[/b]

„Do kosztów zwiększających wartość inwestycji należy zaliczyć (...) wydatki poniesione na budowę obiektu, bezpośrednio i pośrednio związane z budową, wydatki, bez których powstanie budynku nie byłoby możliwe. (…) zasadne jest więc zaliczenie do wydatków zwiększających wartość wzniesionego obiektu wartości czynszu za wydzierżawiony grunt (za okres, w którym prowadzono inwestycję).

Poniesienie tych wydatków nie wynikało z funkcjonowania spółki, były one niezbędne dla przeprowadzonej budowy i zagwarantowania terenu pod budowę oraz bezpośrednio z nią związane”.

[srodtytul]...ale zmienił zdanie[/srodtytul]

Obecnie jednak organy podatkowe potwierdzają, że czynsz dzierżawny nie zwiększa wartości inwestycji.

I tak w [b]interpretacji tej samej Izby Skarbowej w Warszawie z 22 stycznia 2009 r. (IPPB5/423-160/08-2/IŚ)[/b] czytamy, że „czynsz dzierżawny, jaki płaci spółka – bez względu na prowadzoną inwestycję – jest kosztem, jaki spółka musi ponieść, by prowadzić swoją działalność.

Opłaty z tytułu czynszu są należne właścicielowi nieruchomości, a dla spółki stanowią koszty uzyskania przychodów w momencie poniesienia wydatków na takie opłaty.

Nie są tym samym zaliczane do wartości początkowej inwestycji, podlegającej następnie amortyzacji”.

Podobny pogląd wyraziła [b]Izba Skarbowa w Bydgoszczy, która w interpretacji z 23 kwietnia 2009 r. (ITPB3/423-74/09/DK)[/b] stwierdziła, że czynsz dzierżawny można zaliczyć do kosztów ogólnych zarządu, niezaliczanych z mocy ustawy do kosztu wytworzenia.

[ramka][b]Opłata za dzierżawę to koszt ogólny zarządu[/b]

Jak czytamy w piśmie bydgoskiej Izby Skarbowej: „Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ani przepisy ustawy o rachunkowości nie definiują pojęcia kosztów ogólnych zarządu.

W doktrynie przyjmuje się jednak, że przez koszty ogólne zarządu rozumie się koszty działania jednostki jako całości oraz zarządzania nią. W kosztach zarządu wyróżnia się:

- koszty administracyjno-gospodarcze, na które składają się: wynagrodzenia wraz z pochodnymi pracowników zarządu, koszty delegacji, koszty eksploatacji samochodów służbowych, koszty zużycia materiałów biurowych, podatki o charakterze kosztowym, opłaty pocztowe, telekomunikacyjne i inne, koszty utrzymania budynków i pomieszczeń zarządu,

- koszty ogólnoprodukcyjne obejmujące koszty prowadzenia i utrzymania komórek oraz obiektów ogólnego przeznaczenia, takich jak: magazyny, biura, laboratoria, bocznice kolejowe, a także koszty ochrony mienia jednostki, bezpieczeństwa i ochrony pracy, szkolenia załogi, racjonalizacji i wynalazczości,

- koszty nieprodukcyjne, tj. nieprzynoszące efektu gospodarczego, do których zalicza się koszty przestojów, ubytki naturalne i niedobory w magazynach.(…) Koszty dzierżawy gruntu pod inwestycję zdaniem tut. organu stanowią koszty ogólnego zarządu, pośrednio pozostające w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami spółki.

Wydatki te wynikają z faktu dzierżawienia nieruchomości przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą, tym samym należy klasyfikować je jako element kosztów stałych, które podatnik jest obowiązany uiszczać w związku z majątkiem będącym w jego władaniu”.[/ramka]