Jeden z naszych czytelników zawarł w formie notarialnej umowę najmu lokalu użytkowego na czas określony. W kontrakcie zastrzeżono, że czynsz podlega raz w roku waloryzacji według wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za rok ubiegły.
[b]- Czy wobec tego możliwe jest podwyższenie czynszu na podstawie art. 685[sup]1[/sup] kodeksu cywilnego?[/b] – pyta czytelnik DF.
Dodaje, że w umowie najmu nie ma przepisu wyłączającego przywołany artykuł.
Wszystko zależy od tego, kiedy podpisano umowę najmu. Przywołany przez czytelnika przepis wchodzi bowiem w grę tylko wówczas, gdy kontrakt zawarto w 2005 r. albo później. Jeśli zatem czytelnik wynajął lokal np. w 2003 r., odpowiedź jest jasna – czynszu na podstawie art. 685[sup]1[/sup] kodeksu cywilnego podwyższyć nie wolno.
Problematyczna może być natomiast kwestia kontraktów późniejszych, zawieranych rok, dwa czy trzy lata temu. Choć pytanie wydaje się proste, splata się tu kilka spornych zagadnień prawnych. Dlatego dalszą odpowiedź należy traktować jedynie jako interpretację. Wcale nie musi ona zyskać akceptacji sądu, do którego sprawa czytelnika ewentualnie trafi.
Przypomnijmy, że w myśl art. 685[sup]1[/sup] k.c. wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej miesiąc wcześniej, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis ten nie ogranicza liczby takich wypowiedzeń – co oznacza, że może ich być kilka w ciągu roku. Tymczasem z umowy wynika co innego – podwyżka czynszu ma być jedna na rok.
Pytanie czytelnika sprowadza się więc do tego, czy stronom umowy najmu wolno wprowadzić do kontraktu rozwiązanie inne od ustawowego i czy zastąpiło ono przywołaną normę kodeksową. I tu właśnie niewykluczone są spory.
Jak najbardziej do obrony jest pogląd, iż art. 685[sup]1[/sup] k.c. wiąże strony niezależnie od ich woli. Przy takiej interpretacji nawet wyraźne wyłączenie tego przepisu w umowie na niewiele by się zdało. Prawo pozwala bowiem stronom czynności prawnej ukształtować stosunek prawny dowolnie, pod warunkiem jednak, że nie w sposób sprzeczny z ustawami. Tu tak właśnie by było – ustawa mówi, że coś wolno, a strony wbrew temu umawiają się, że czegoś nie wolno.
Czy jednak ta radykalna interpretacja jest słuszna? W konsekwencji można by przecież dojść do wniosku, że sama umowa najmu – jako zawierająca postanowienia sprzeczne z ustawą – jest nieważna. A to już chyba nadmierny formalizm. Zwłaszcza że dosyć rozpowszechniony jest pogląd, iż przepisy kodeksu cywilnego o umowach stosowane są wtedy tylko, gdy strony nie umówią się inaczej.
Z tej zagadki – nawet przyjmując rygorystyczną wykładnię przepisów – jest chyba jednak wyjście. Otóż kodeks określa częstotliwość podwyżek czynszu najmu lokali użytkowych, ale nie ich wysokość. Skoro strony ustaliły stawkę rocznych podwyżek, to przekroczyć jej wynajmującemu nie wolno. Innymi słowy, o ile może on podnieść czynsz kilka razy w roku, o tyle suma podwyżek nie może być wyższa niż ustalony w umowie wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych.
[i]Podstawa prawna:
art. 5 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=176168]nowelizacji kodeksu cywilnego (DzU z 2004 r. nr 281, poz. 2783)[/link], art. 353[sup]1[/sup] [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link][/i]
