Zapisy nie zawsze korzystne dla najemcy

Taka umowa przede wszystkim określa przedmiot najmu i wysokość czynszu. Jednym ze standardowych jej zapisów jest np. sposób obliczania powierzchni najmu.

– Ponieważ umowy są z reguły zawierane na długo przed powstaniem centrum, dokładna powierzchnia lokali nie jest znana. Często wprowadzane są więc klauzule określające, co stanie się w przypadku, gdy powierzchnia rzeczywista różnić się będzie od umownej – opowiada Irena Pacholewska, prawnik w kancelarii White & Case.

Inne standardowe postanowienia dotyczą daty i sposobu przekazania pomieszczenia, a także prac adaptacyjnych. Kolejne przewidują sposoby rozwiązania umowy bez wypowiedzenia, kary umowne lub obowiązki odszkodowawcze. – Następną grupę klauzul stanowią zapisy dotyczące wymogów technicznych, sposobów utrzymania i konserwacji pomieszczeń, a także sposobów oznaczania lokali, szyldów, witryn itd. – wylicza Pacholewska.

Do podstawowych warunków umów najmu należy również okres jej obowiązywania. Zwykle sięga on od 60 do 120 miesięcy.

– Operator, organizując centrum, dobiera pożądane przez siebie branże oraz określa ich konkretne lokalizacje. Z tego powodu umowy szczegółowo określają wynajmowaną powierzchnię, lokalizację tej powierzchni oraz zakres i rodzaj działalności najemcy – zauważa Grzegorz Cesarczyk z CB Richard Ellis.

Sporo miejsca poświęca się w tego typu umowach kosztom najmu. Podstawowy ich składnik to czynsz, określony zwykle przez dwa rodzaje opłat – czynsz minimalny oraz od obrotu. Czynsz minimalny to kwota za 1 mkw., przeważnie wyrażona w euro, płatna natomiast w polskich złotówkach, za każdy miesiąc z góry. Podlega waloryzacji raz w roku. Jak zaznacza Krzysztof Bramorski, radca prawny w Kancelarii BSO Prawo & Podatki we Wrocławiu, waloryzacja czynszu nie powinna być uzależniona wyłącznie od czynników niejednoznacznych bądź uznaniowych, np. znacznego wzrostu kosztów zarządzania nieruchomością. – Każda zmiana wysokości czynszu powinna mieć jasną podstawę, np. wzrost kosztów mediów o więcej niż 15 proc., a najemca powinien mieć prawo wglądu do podstaw waloryzacji – wyjaśnia Bramorski.

Na innych zasadach płaci się czynsz od obrotu.

– Czynsz ten jest swoistą opłatą za sukces centrum handlowego i samego najemcy – większe przychody ze sprzedaży oznaczają zwiększenie opłat z tytułu czynszu. Najemca płaci go tylko wtedy, gdy suma czynszu minimalnego jest niższa od określonego w umowie procentu obrotu osiągniętego przez najemcę w okresie rozliczeniowym. Płaci się go z dołu w kwocie równej różnicy między ustalonym procentem obrotu oraz wysokością opłaconego czynszu – wyjaśnia Grzegorz Cesarczyk. – Z czynszem od obrotu związany jest także określony w umowie obowiązek comiesięcznego udostępniania danych o obrotach osiąganych przez najemcę – dodaje.

Ponadto umowa precyzuje kwestie dotyczące kosztów eksploatacyjnych, czyli utrzymania powierzchni wspólnych centrum handlowego. Najczęściej koszty eksploatacyjne sięgają od 2,5 do 7,5 euro za 1 mkw. miesięcznie.

Najemca powinien też pamiętać o kosztach związanych z zabezpieczeniem płatności. Najczęściej spotykaną formą zabezpieczenia są kaucje i gwarancje bankowe.

Duży popyt sprawia, że nierzadko najemca powierzchni w galerii handlowej zmuszony jest podpisać umowę na niekorzystnych dla siebie warunkach. – Szczególnie niekorzystne jest zobowiązanie do finansowania rozlicznych akcji reklamowych, nawet wówczas, gdy nie dotyczą one przedsiębiorstwa najemcy. Spotkać się również można z zapisami gwarantującymi wynajmującemu prawo do samodzielnej zmiany zakresu najmowanej powierzchni o określony procent. W ten sposób właściciele centrów handlowych zabezpieczają się przed utratą jednego lub kilku najemców. Przypadające im powierzchnie są rozdzielane między pozostałych najemców – opowiada Tomasz Ośko z Kancelarii Adwokackiej Connexus Tomasz Ośko i Wspólnicy.

Nie brak i postanowień sprzecznych z prawem. – Np. jeden z wynajmujących zastrzegł wzrost czynszu o określoną wielkość na cały pozostały okres najmu w wypadku zwłoki z zapłatą choćby jednego miesięcznego czynszu. Takie postanowienie mające charakter kary umownej jest niezgodne z regulacją kodeksu cywilnego, który za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego przewiduje jako jedyną sankcję zapłatę odsetek – mówi Krzysztof Bramorski. – Należy mieć świadomość, że takie postanowienie umowy jest nieważne – dodaje.

Zauważa, że w umowach niejednokrotnie pojawiają się postanowienia dające uprzywilejowaną pozycję jednej ze stron, z reguły wynajmującemu. Na przykład w umowach najmu na czas określony bywa zastrzegane jednostronnie prawo jej rozwiązania przed upływem okresu, na jaki została zawarta, z najbłahszych przyczyn leżących po stronie najemcy – podczas gdy nawet poważne naruszenie obowiązków przez wynajmującego nie