Bartosz T. prowadził spory sklep z odzieżą i obuwiem sportowym w lokalu wynajmowanym od gminy. Interes kwitł dopóty, dopóki w sąsiedztwie nie pojawiła się konkurencja. W 2015 r. w mieście otwarto dużą galerię handlową, w której znalazły się sklepy oferujące ten sam asortyment, co sklep Bartosza T. Od tego czasu jego dochody zaczęły spadać, a w 2016 r. sklepikarz odnotował stratę w wysokości ponad 700 tys. zł. Nie był w stanie płacić za prawie 200-metrowy lokal takiego czynszu, jak ustalony w umowie najmu.

Czytaj także: Co zrobić, gdy interes przestaje się kręcić

To gmina pozwoliła budować

Przyczyn swoich strat Bartosz T. upatrywał wyłącznie w fakcie, że większość potencjalnych klientów kieruje się na zakupy do Galerii Handlowej S. Potwierdził to inny sklepikarz, który tuż obok sklepu Bartosza T., prowadzi sklep obuwniczy. Spadek liczby klientów po otwarciu Galerii S. i co za tym idzie spadek obrotów, określił jako drastyczny.

W pozwie do sądu Bartosz T. zażądał obniżenia czynszu. Powołał się m.in. na art. 3571 kodeksu cywilnego. Przepis ten wprowadza zasadę, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

Bartosz T. uznał, że taka właśnie sytuacja ma miejsce w jego przypadku. Argumentował, że gdy w 2001 r. zawierał umowę najmu, nie mógł przewidzieć tak nadzwyczajnej zmiany stosunków jak powstanie galerii handlowej 150 metrów od swego sklepu. Bezpośredni wpływ na tę zmianę miała według niego Gmina Miasta S., od której wynajmował lokal na sklep i która wydała decyzję o warunkach zabudowy pod przyszłą Galerię S.

– Ryzyko zwiększonych kosztów lub trudności w wywiązaniu się z umowy nie może spoczywać tylko na jednej ze stron, lecz powinno być odpowiednio rozłożone – argumentował sklepikarz. Zapewniał, że proporcjonalne do spadku dochodów obniżenie czynszu najmu pozwoliłoby mu nadal funkcjonować na rynku, a nawet osiągać niewielkie zyski.

Czy można pozwać zarządcę lokali

Swoje roszczenia sklepikarz skierował przeciwko N. spółce z o. o. zarządzającej miejskimi nieruchomościami. Ta jednak stwierdziła, że nie ma w tej sprawie legitymacji biernej (nie mogła być pozwana), bo nie jest stroną umowy najmu z powodem. W umowie jako wynajmujący wpisany jest urząd miejski, a pozwana spółka wymieniona jest jedynie jako osoba działająca w imieniu urzędu. Zatem pozew powinien być skierowany przeciwko gminie Miasta S.

Ale to nie wszystko. Zdaniem pozwanej spółki N. nie występuje też przesłanka nadzwyczajnej zmiany stosunków, o której mowa w art. 3571 k.c. Można byłoby o niej mówić, gdyby zmiana stosunków była skutkiem katastrofy, klęski żywiołowej, epidemii czy wojny, czyli zdarzenia niezwykłego i niebywałego. Konkurencja w postaci nowych sklepów handlujących takim samym asortymentem to tylko zwykłe ryzyko handlowe.

– Stanowisko powoda zmierza do przerzucenia zwykłego ryzyka prowadzenia działalności gospodarczej na osobę wynajmującą mu lokal na działalność i pozbycia się długów, do powstania których powód sam doprowadził – stwierdziła spółka N. w odpowiedzi na pozew.

W I instancji Sąd Okręgowy w Rzeszowie oddalił powództwo, gdyż uznał, że faktycznie po stronie spółki N. brakuje legitymacji biernej. Nie zawarła ona bowiem umowy najmu we własnym imieniu, ale w imieniu urzędu miejskiego – takie umocowanie wynikało z treści umowy o zarząd lokalami w budynkach należących do Gminy Miasta S.

Wybudowanie Galerii S. po kilkunastu latach od zawarcia przez Bartosza T. umowy najmu lokalu na sklep nie było w ocenie sądu nadzwyczajna zmianą stosunków, choć niewątpliwie spowodowało drastyczny spadek dochodów w jego sklepie. Musi to być jednak traktowane nie inaczej jak zwykła działalność konkurencyjna – uznał sąd.

Apelację od tego wyroku wniósł powód. M.in. nie zgodził się z twierdzeniem, że spółka N. nie ma legitymacji biernej tj. nie mogła być pozwana w tej sprawie. Ale nawet jeśli, to sąd powinien był wezwać do udziału w sprawie jako pozwaną Gminę Miasta S. skoro to ją uznał za biernie legitymowaną.

Coś więcej niż ryzyko kontraktowe

Sąd Apelacyjny w Rzeszowie nie zgodził się, że spółka N. nie miała legitymacji biernej w tej sprawie. Przeanalizował jej umowę z Gminą Miasta S. i późniejszy aneks do umowy. Wynikało z nich, że spółka uprawniona jest do zarządu lokalami mieszkalnymi i użytkowymi Gminy Miasta S. przy czym w aneksie odnotowano, że zarząd obejmuje nie tylko administrowanie zasobami lokalowymi gminy, zawieranie umów najmu ze wskazanymi najemcami oraz „wykonywanie wszelkich czynności przewidzianych obowiązującym prawem dla wynajmującego, z wyjątkiem spraw zastrzeżonych przepisami prawa do wyłącznej kompetencji gminy".

– Ważności tej umowy strony nie kwestionują. Nie ma przy tym znaczenia to, czy w umowie tej odwołano się do działania pozwanej spółki imieniem gminy, czy też, że nieprawidłowo oznaczono tę osobę prawną, jako urząd gminy. Istotne jest, że w dacie zawarcia umowy najmu, pozwana spółka posiadała uprawnienia zarządcy i jako zarządca zawarła umowę najmu lokalu z powodem. Stała się zatem stroną tej umowy - wskazał sąd apelacyjny.

Podzielił jednak stanowisko sądu I instancji jeśli chodzi o rozumienie pojęcia „nadzwyczajna zmiana stosunków". Zdaniem sądu okręgowego musi to być zdarzenie, które „wykracza poza granice ryzyka kontraktowego, a które to ryzyko, wynikające z potencjalnych zmian społecznych i gospodarczych, immanentnie wpisane jest w funkcjonowanie gospodarki".

– Racjonalnie prowadzona działalność handlowa zakłada pojawianie się konkurencyjnych sklepów czy hurtowni, a także galerii handlowych w bliskiej odległości. Handlowiec liczy się z tym, że szczególnie w miejscach atrakcyjnych z punktu widzenia klientów, mogą się pojawić nowe punkty handlowe nakierowane na sprzedaż tego samego asortymentu – stwierdził sąd apelacyjny.

Jego zdaniem niewątpliwym zaprzeczeniem nadzwyczajności zmiany polegającej na wybudowaniu galerii jest fakt, że zdarzenie to miało miejsce po 15 latach trwania umowy łączącej strony, co pozwalało powodowi na pełne rozeznanie rynku oraz śledzenie zmian w strukturze handlu małych i dużych miast, w których pojawiały się na przestrzeni lat liczne galerie. – Trudno założyć, aby powód oczekiwał, że tego typu zmiany nie dotkną miasta, w którym prowadził sklep oraz, że tego typu obiekt nie może powstać w pobliżu jego sklepu – zauważył sąd apelacyjny.

Mógł zrezygnować, nie byłoby strat

Nie została także wyczerpana przesłanka spełnienia świadczenia w warunkach nadmiernych trudności i zagrożenia rażącą stratą w rozumieniu art. 3571 k.c. Zdaniem sądu w tym przepisie nie chodzi o nadmierne trudności i zagrożenie rażącą stratą z jakichkolwiek powodów, lecz wyłącznie o wywołane nadzwyczajną zmianą stosunków. A do niej – jak już potwierdził sąd – nie doszło.

– Nie można uznać, aby przesłanka świadczenia w warunkach nadmiernych trudności czy zagrożenia rażącą stratą była spełniona, jeżeli strona mogła, przy zachowaniu należytej staranności, podjąć możliwe w danych okolicznościach czynności prawne lub faktyczne w celu „uniknięcia świadczenia" poprzez rozwiązanie umowy lub zmniejszenie zagrożenia powstania nadmiernych trudności i rażącej straty w wyniku rozłożenia świadczenia na raty. To zapobiegłoby negatywnym skutkom uiszczania wysokiego czynszu w sytuacji, gdy nie posiadał wystarczająco wysokich dochodów – wyjaśnił sąd motywy swojego stanowiska.

W efekcie apelacja Bartosza T. została oddalona. Wyrok jest prawomocny.

Sygnatura akt: I Aga 34/18