Wycena biegłego nie będzie podstawą liczenia odpisów

Prowadzę działalność gospodarczą od 2013 r. W 2001 r., jeszcze przed założeniem firmy, przekształciłem, za zgodą spółdzielni mieszkaniowej, lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Lokal od początku był eksploatowany na cele prywatne. W 2013 r. przeprowadziłem gruntowny remont tego mieszkania. W związku z tym, że remont mieszkania był związany z jego użytkowaniem na własne cele mieszkaniowe, a nie na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie gromadziłem faktur i rachunków dotyczących wydatków na zużyte materiały i wykonane usługi.

Teraz chciałbym wykorzystywać to mieszkanie w prowadzonej działalności gospodarczej i wprowadzić do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Ponieważ nie dysponuję dokumentami potwierdzającymi koszty remontu, zamierzam zlecić wycenę mieszkania biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu. Czy określenie wartości początkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie tej wyceny będzie prawidłowe? – pyta czytelnik.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego może być amortyzowane przez przedsiębiorcę. Ten składnik wartości niematerialnych i prawnych podlega amortyzacji, z zastrzeżeniem art. 22c ustawy o PIT, jeśli został nabyty od innego podmiotu, nadaje się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania, a przewidywany okres używania jest dłuższy niż rok i prawo to będzie wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu (zob. art. 22b ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT). Zatem lokal mieszkalny mający status własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu jest wartością niematerialną i prawną podlegającą amortyzacji.

Uwaga! Amortyzacji nie podlegają m.in. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu (zob. art. 22c pkt 1 i 2 ustawy o PIT).

Wartość początkową (odpłatnie nabytego) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego można ustalić wyłącznie na podstawie ceny nabycia bądź ewentualnie według tzw. metody uproszczonej, o której mowa w art. 22g ust. 10 ustawy o PIT >patrz ramka.

Koszt wytworzenia, jako metoda ustalania wartości początkowej, dotyczy wyłącznie środków trwałych (zob. art. 22g ust. 1 pkt 2, ust. 4 ustawy o PIT).

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się – w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia (zob. art. 22g ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT). Cena nabycia to kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (zob. art. 22g ust. 3 zdanie pierwsze ustawy o PIT).

Ustawa o PIT w szczególnych sytuacjach zezwala na ustalanie wartości początkowej w drodze wyceny, ale dotyczy to tylko środków trwałych. Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n ustawy o PIT, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia (art. 22g ust. 8 ustawy o PIT). Jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych przez biegłego, powołanego przez podatnika (art. 22g ust. 9 ustawy o PIT).Przepisy art. 22g ust. 8 i 9 ustawy o PIT nie mają zastosowania do wartości niematerialnych i prawnych. Podatnik nie może się zatem posłużyć wyceną biegłego rzeczoznawczy, aby ustalić wartość początkową o własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

Podsumowując: wartość początkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego czytelnik powinien ustalić na podstawie ceny nabycia bądź według tzw. metody uproszczonej. Przyjęcie wartości początkowej w wysokości ustalonej przez biegłego nie będzie możliwe. Taka możliwość dotyczy tylko ustalenia wartości początkowej środków trwałych lub ich części, a nie ma zastosowania do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które stanowi wartość niematerialną i prawną (por. interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 kwietnia 2018 r., 0114-KDIP3-1.4011.90. 2018.1.KS1).

Autor jest doradcą podatkowym

Na czym polega metoda uproszczona

Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości (art. 22g ust. 10 ustawy o PIT).