Spółka realizuje inwestycję biurową, składająca się z dwóch etapów:
- etap 1 – budowa budynku A oraz
- etap 2 – budowa budynku B.
W pierwszej kolejności spółka realizuje budowę budynku A. W momencie, kiedy dział najmu spółki potwierdzi, że zakontraktowany został wynajem co najmniej 70 proc. powierzchni w budynku A, spółka rozpocznie realizację etapu 2, czyli budowę budynku B. Spółka planuje najpierw skomercjalizować budynki A i B, a następnie sprzedać je w perspektywie średnioterminowej, co jest zbieżne z jej modelem biznesowym, mającym praktyczne zastosowanie w przeszłości.
1 kwietnia 2017 r. dział najmu spółki potwierdził, że podpisał umowy najmu przekraczające 70 proc. powierzchni budynku A. Spełnienie powyższego warunku spowodowało rozpoczęcie realizacji Etapu 2 procesu budowlanego, czyli budowy budynku B. 1 grudnia 2017 r. spółka uzyskała pozwolenia na użytkowanie budynku A, co umożliwiło wprowadzenie się wcześniej zakontraktowanym najemcom. Na 31 grudnia 2017 r. budowa budynku B była zaawansowana w 30 proc.
Jakie skutki księgowe niesie ze sobą ukończenie budowy, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie oraz podpisanie umów najmu na znaczącą powierzchnię budynku A? – pyta czytelnik.
KOMENTARZ KSIĘGOWY
Na pierwotną klasyfikację budynku będzie miała wpływ intencja kierownictwa w zakresie wykorzystania budynków A i B w kontekście modelu biznesowego, który stosuje spółka.
Ponieważ planowane wykorzystanie nieruchomości A i B to w pierwszej kolejności najem, co jest zbieżne z modelem biznesowym spółki, to nieruchomość ta będzie od początku klasyfikowana jako nieruchomość inwestycyjna. W związku z tym spółka powinna określić model, w jakim wyceniana będzie nieruchomość na dzień bilansowy:
- model wartości godziwej zgodnie z par. 30 MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne" bądź
- model kosztowy zgodnie z par. 16–22 MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe".
Uwaga! Należy podkreślić, że klasyfikacja danego budynku w sprawozdaniu dewelopera jako zapas czy nieruchomość inwestycyjna jest bardzo często kwestią kontrowersyjną i trudną do rozstrzygnięcia. Co do zasady, spółki deweloperskie wznosząc budynek bardzo często mają w planach jego jak najszybszą sprzedaż, niemniej jednak budynek ten w okresie poszukiwania nabywcy jest już wynajmowany najemcom. Powstaje więc pytanie, czy to jeszcze zapas czy już nieruchomość inwestycyjna?
Model biznesowy i przeznaczenie
Naszym zdaniem, w takim przypadku jak opisany w pytaniu, o tym, czy spółka powinna klasyfikować daną nieruchomość przeznaczoną na sprzedaż jako zapas bądź nieruchomość inwestycyjną, powinna decydować zarówno specyfika modelu biznesowego stosowanego przez spółkę, jak i przeznaczenie budynku. W związku z tym, jeżeli spółka jest typowym deweloperem nastawionym na realizację „zysku dewelopera" w jak najszybszym okresie, to wznoszone nieruchomości z przeznaczeniem na sprzedaż powinny być klasyfikowane jako zapas.
Kiedy spółka opiera swój model biznesowy na realizacji procesu budowlanego, a następnie wynajmie i wzroście jego wartości (z czym mamy do czynienia w niniejszym studium), a sprzedaje budynek przede wszystkim w przypadku, kiedy znajdzie zmotywowanego nabywcę oferującego okazyjną cenę, to taka nieruchomość powinna być klasyfikowana jako nieruchomość inwestycyjna.
Klasyfikacja nieruchomości w sprawozdaniu dewelopera jest zatem także w niektórych przypadkach kwestią osądu kierownictwa, który powinien zostać wyraźnie ujawniony w informacji dodatkowej do sprawozdania finansowego.
Wariant 1. Model wartości godziwej
Zakończenie procesu budowlanego oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie nie będzie miało wpływu na wycenę budynku A oraz budynku B. Z księgowego punktu widzenia wartość księgowa netto nieruchomości A i B nie ma znaczenia. Obydwa budynki będą wyceniane w wartości godziwej niezależnie od etapu, na jakim jest ich budowa i późniejsza eksploatacja.
Wariant 2. Model kosztowy
Przyjęcie modelu kosztowego pociąga za sobą szereg istotnych skutków dla prezentacji i późniejszej wyceny nieruchomości inwestycyjnej.
Od momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie, wartość księgowa budynku A powinna zacząć być amortyzowana przez okres ekonomicznej użyteczności budynku. Koszt amortyzacji będzie obciążał wynik bieżącego okresu. Należy także zauważyć, że kapitalizacja kosztów finansowych powinna zostać wstrzymana, zgodnie z MSR 23 „Koszty finansowania zewnętrznego", ale tylko w części finansowania wydatków związanych z nakładami na budowę budynku A. Koszty finansowe w tym zakresie powinny zostać odnoszone w ciężar kosztów finansowych w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
Dalszej kapitalizacji podlegać będą natomiast koszty finansowe związane z finansowaniem nakładów na budowę budynku B, który również będzie prezentowany jako nieruchomość inwestycyjna. Wartość księgowa netto budynku B w trakcie procesu budowy nie będzie podlegać amortyzacji do momentu uzyskania dla niego pozwolenia na użytkowanie.
Uwaga! Ważne jest, aby spółka posiadała szczegółową ewidencję kosztów poniesionych na budowę kompleksu budynków A oraz B, w szczególności kosztów, których przypisanie nie jest oczywiste – np. kosztów energii, nadzoru oraz innych materiałów i usług, których koszty były poniesione w okresie jednoczesnej realizacji budynku A i B. Takie koszty powinny być przypisywane na podstawie racjonalnie określonego klucza.
Precyzyjna ewidencja kosztów jest o tyle istotna, że na każdy dzień bilansowy spółka powinna ocenić odzyskiwalność poniesionych kosztów w celu potwierdzenia, że nie zachodzą przesłanki dotyczące utraty wartości. Niepoprawna alokacja kosztów może doprowadzić konieczności dokonania odpisu z tego tytułu w ciężar kosztów operacyjnych w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
—Małgorzata Dankowska
—Maciej Krokosiński
