[b]– Po przeczytaniu artykułu „[link=http://www.rp.pl/artykul/304742.html]Jak zlikwidować ujemny kapitał w spółce[/link]” w DF z 14 maja zastanawiam się, czy rzeczywiście przeszacowanie aktywów wymaga sporządzania sprawozdania według MSR w kontekście zmienionego art. 3 ust. 1 pkt 17 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=54B39456789BC68DE54ECF3F369B7892?id=166037]ustawy o rachunkowości[/link]. Z tej zmiany wynika możliwość przeszacowania zakupionych dużo wcześniej nieruchomości i wykazania ich według wartości rynkowej w inwestycjach. Różnica odnoszona jest na kapitał z aktualizacji wyceny.

Czy można tak zrobić w przypadku nieruchomości, którą planujemy sprzedać za pół roku, skoro inwestycje w nieruchomości to aktywa długoterminowe? Celem takiego posunięcia jest spełnienie warunków stawianych przez bank w zakresie wysokości kapitału. Czy w razie zmiany wartości rynkowej inwestycji należy różnice odnieść na przychody/koszty, czy też na kapitał z aktualizacji wyceny (odpis aktualizujący)?[/b]

Czytelniczka porusza właściwie dwie ważne kwestie: czy przeszacowanie aktywów trwałych (nieruchomości zaliczonych do inwestycji) wymaga sporządzenia sprawozdania finansowego według MSR i gdzie ujmuje się wynik tego przeszacowania. A także jakie są skutki zmiany przeznaczenia nieruchomości.

[srodtytul]Zmiana definicji inwestycji[/srodtytul]

Jeśli chodzi o pierwsze zagadnienie, to przepisy ustawy o rachunkowości – jak słusznie zauważa czytelniczka – zmieniły się ostatnio w tym zakresie. Zgodnie z obowiązującym od 1 stycznia br. art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości jako inwestycje rozumieć należy aktywa posiadane przez jednostkę w celu (wcześniej było: nabyte przez jednostkę w celu…) osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści.

Ta niewielka, wydawałoby się, zmiana definicji ma znaczący skutek: nie jest ważne obecnie to, w jakim celu nieruchomości inwestycyjne zostały nabyte, lecz to, w jakim celu spółka je posiada. Zatem ewentualna zmiana przeznaczenia nieruchomości po jej nabyciu powoduje konieczność jej przeklasyfikowania w bilansie (środek trwały użytkowany na własne potrzeby bądź nieruchomość inwestycyjna).

[ramka][b]Przykład [/b]

W 2008 r. spółka kupiła nieruchomość w celu wykorzystywania jej na własne potrzeby (utworzenia oddziału firmy). Nieruchomość ta została zaklasyfikowana jako środek trwały. W 2009 r., wskutek przeniesienia oddziału do nowo wybudowanego budynku centrali, zarząd podjął decyzję o wynajęciu dotychczasowej siedziby oddziału innym firmom. Na dzień zmiany sposobu wykorzystywania nieruchomości zmienia się jej klasyfikacja na potrzeby bilansu: powinna być ona wykazana jako nieruchomość inwestycyjna w pozycji A.IV.I Nieruchomości.[/ramka]

[srodtytul]Dwa sposoby wyceny...[/srodtytul]

Na dzień nabycia nieruchomość inwestycyjna wyceniana jest zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 według ceny nabycia albo ceny zakupu, jeżeli koszty przeprowadzenia i rozliczenia transakcji nie są istotne. Nie później niż na dzień bilansowy nieruchomości zaliczane do inwestycji wyceniane mogą być według jednego z dwóch sposobów:

- według zasad stosowanych do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, określonych w pkt 1 oraz w art. 31, art. 32 ust. 1 – 5 i art. 33 ust. 1 lub

- według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej.

[srodtytul]...i ich skutki[/srodtytul]

Ustalenie wartości godziwej nieruchomości jest procesem trudnym i czasochłonnym. Dlatego w praktyce mniejsze i średnie firmy najczęściej przyjmują dla inwestycji w nieruchomości zasady wyceny środków trwałych.

Wycena nieruchomości inwestycyjnych według zasad stosowanych dla środków trwałych powoduje, że skutkiem wyceny są: koszty amortyzacji/umorzenia oraz ewentualne odpisy z tytułu utraty wartości. Oznacza to, że wartość nieruchomości zaliczanych do środków trwałych lub nieruchomości inwestycyjnych wycenianych jak środki trwałe może być w sprawozdaniu finansowym zgodnie z ustawą tylko obniżana. Aktualizację wyceny środków trwałych w górę (zwiększenie wartości) ustawa dopuszcza tylko w przypadku tzw. aktualizacji urzędowej (art. 31 ust. 3 i 4).

[srodtytul]Wartość inwestycji powinna rosnąć[/srodtytul]

A przecież już sama definicja inwestycji jako nieruchomości utrzymywanych w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości zakłada, że zmiany wartości mogą następować nie tylko „w dół”, ale też „w górę”. Jest wręcz nieuzasadnione z ekonomicznego punktu widzenia utrzymywanie przez spółkę inwestycji, której wartość z roku na rok tylko się obniża. Dlatego dla posiadanych nieruchomości inwestycyjnych uzasadnione jest moim zdaniem przyjęcie zasad wyceny według wartości rynkowej, jeśli udział tych aktywów w bilansie spółki jest istotny. Przyjęta polityka rachunkowości zapewnia wtedy rzetelny obraz sytuacji majątkowej jednostki.

[srodtytul]Na kapitał z aktualizacji wyceny...[/srodtytul]

Zasady ujmowania skutków wyceny nieruchomości inwestycyjnych według ceny rynkowej lub inaczej określonej wartości godziwej zmieniły się po ostatniej nowelizacji ustawy.

Przed nowelizacją bowiem ustawa przewidywała odnoszenie zwiększenia wartości inwestycji drugostronnie na kapitał z aktualizacji wyceny, i to bez względu na to, czy były to inwestycje finansowe, czy też inwestycje w nieruchomości i wartości niematerialne i prawne.

Obecnie art. 35 ust. 4 zastrzega, że tylko skutki przeszacowania inwestycji zaliczonych do aktywów trwałych innych niż wymienione w art. 28 ust. 1 pkt 1a (a więc właśnie m.in. innych niż nieruchomości inwestycyjne), powodujące wzrost ich wartości do poziomu cen rynkowych, zwiększają kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny.

[srodtytul]...czy na wynik bieżącego okresu[/srodtytul]

W tej sytuacji do korekty wartości nieruchomości inwestycyjnych stosowane są przepisy ogólne, tzn. odnoszona jest ona każdorazowo na wynik bieżącego okresu.

Dodatkowych wskazówek co do sposobu rozliczenia zmiany wartości godziwej nieruchomości zaliczonych do inwestycji dostarcza również zmieniony (rozszerzony) wskutek nowelizacji i zawarty w art. 3 ust. 1 pkt 32 c) katalog operacji zaliczanych do pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych. Obecnie zalicza się do nich również skutki aktualizacji wartości tych inwestycji, jeżeli do wyceny inwestycji przyjęto cenę rynkową bądź inaczej określoną wartość godziwą.

[srodtytul]Przeszacowanie bez skutków podatkowych[/srodtytul]

Odpowiadając na pytanie czytelniczki: ustawa w obecnym brzmieniu przewiduje korektę wyceny inwestycji w nieruchomości nie później niż na dzień bilansowy i jest ona każdorazowo odnoszona na wynik roku bieżącego. Tak więc przeszacowanie wartości nieruchomości zaliczonych do inwestycji długoterminowych nie wymaga sporządzenia sprawozdania finansowego według MSR. Należy zaznaczyć, że przeszacowanie to nie jest honorowane dla celów podatkowych. Dlatego więc powodować będzie różnicę między wartością bilansową a podatkową. Od różnicy tej tworzone są aktywa (korekta „w dół”) lub rezerwy (korekta „w górę”) z tytułu odroczonego podatku dochodowego.

[srodtytul]ZMIANA PRZEZNACZENIA OZNACZA, ŻE KONIECZNA JEST PONOWNA WYCENA[/srodtytul]

[b]Zmiana kwalifikacji inwestycji w nieruchomość z długoterminowej na krótkoterminową wiąże się z koniecznością odpowiedniej wyceny jej wartości początkowej[/b]

Przejdźmy teraz do drugiego poruszonego przez czytelniczkę problemu: zmiany przeznaczenia nieruchomości. Gdy nieruchomość zaklasyfikowana wcześniej do aktywów trwałych (a więc z definicji utrzymywanych w spółce przez okres dłuższy niż rok od dnia bilansowego) przeznaczona jest do sprzedaży w ciągu najbliższego półrocza, powinna być – moim zdaniem – przekwalifikowana do pozycji inwestycji krótkoterminowych (poz. B.III.2 Inne inwestycje krótkoterminowe).

[srodtytul]Jak wyceniamy inwestycje krótkoterminowe[/srodtytul]

Zmiana kwalifikacji inwestycji długoterminowej do inwestycji krótkoterminowej wiąże się z koniecznością odpowiedniego ujęcia jej wartości początkowej. A wartość ta zależna jest od tego, w jaki sposób spółka wycenia inwestycje krótkoterminowe. Zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 5) inwestycje krótkoterminowe inne niż udziały wycenia się:

a) według ceny (wartości) rynkowej albo

b) według ceny nabycia lub ceny (wartości) rynkowej, zależnie od tego, która z nich jest niższa, albo

c) według skorygowanej ceny nabycia – jeżeli dla danego składnika aktywów został określony termin wymagalności, natomiast

d) krótkoterminowe inwestycje, dla których nie istnieje aktywny rynek, w inny sposób określonej wartości godziwej.

Ponieważ możemy założyć istnienie aktywnego rynku w przypadku nieruchomości (choć definicja aktywnego rynku nie pojawia się ani w ustawie o rachunkowości, ani w rozporządzeniach, jest ona natomiast zawarta w § 6 MSR 36), a skorygowana cena nabycia stosowana jest dla aktywów z terminem wymagalności, to możemy odrzucić dwa ostatnie sposoby wyceny.

[srodtytul]Wartość księgowa lub cena nabycia[/srodtytul]

Oznacza to, że wycena nieruchomości następować będzie według jednego z dwóch pierwszych sposobów podanych w przywołanym przepisie.

I tak inwestycje długoterminowe na dzień ich przekwalifikowania do inwestycji krótkoterminowych wycenia się:

- w niższej z dwóch wartości: księgowej lub cenie nabycia – jeśli wycena inwestycji krótkoterminowych następuje w wartości niższej z dwóch wartości: rynkowej lub cenie nabycia,

- w wartości księgowej – jeśli wycena inwestycji krótkoterminowych następuje w wartości rynkowej.

[srodtytul]Co z nadwyżką z przeszacowania[/srodtytul]

Jeżeli przekwalifikowana inwestycja długoterminowa była w ubiegłych latach przeszacowana, a skutki przeszacowania były ujęte w kapitale (funduszu) z aktualizacji wyceny (od roku 2009 skutki przeszacowania ujmowane są w wyniku), to nierozliczoną na dzień przekwalifikowania nadwyżkę z tytułu przeszacowania inwestycji długoterminowej odnosi się na wynik bieżący.

[ramka][b]Przykład [/b]

Spółka posiadała w 2008 r. nieruchomość o wartości 1 mln zł (cena nabycia), która wykazywana była jako inwestycja długoterminowa. W roku 2008 zaksięgowano korektę wyceny nieruchomości „w górę” o 250 tys. zł. Nadwyżkę ujęto jako kapitał z aktualizacji wyceny. W roku 2009 inwestycja ta zostaje przekwalifikowana do inwestycji krótkoterminowych, gdyż spółka podejmuje decyzję o sprzedaży nieruchomości. Na dzień zmiany kwalifikacji kapitał z aktualizacji wyceny ujęty zostaje jako pozostałe przychody operacyjne. Spółka przyjęła dla inwestycji krótkoterminowych metodę wyceny w wartości rynkowej, dlatego nieruchomość zostanie przyjęta jako inwestycja krótkoterminowa w wartości księgowej, to jest 1mln 250 tys. zł.

Gdyby dla inwestycji krótkoterminowych spółka stosowała zasadę wyceny według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia i wartości księgowej, to ponieważ cena nabycia nieruchomości jest niższa od jej wartości rynkowej, na dzień przekwalifikowania inwestycji kapitał z aktualizacji wyceny w wysokości 250 tys. zł podlegałby wystornowaniu, a inwestycja krótkoterminowa zostałaby ujęta w cenie nabycia (1 mln zł).

[b]Przykład [/b]

Spółka posiadała w 2008 r. nieruchomość o wartości 1 mln zł (cena nabycia), która wykazywana była jako inwestycja długoterminowa. Zgodnie z przyjętą polityką rachunkowości spółka stosuje dla nieruchomości zasady wyceny jak dla środków trwałych. Do dnia zmiany kwalifikacji inwestycji naliczone umorzenie wynosi 100 tys. zł. Tak więc wartość księgowa inwestycji wynosi 900 tys. zł. Spółka przyjęła dla inwestycji krótkoterminowych metodę wyceny w wartości rynkowej, dlatego nieruchomość zostanie przyjęta jako krótkoterminowa w wartości księgowej, to jest 900 tys. zł.

W tej samej wartości zostałaby wykazana również w sytuacji, gdyby dla inwestycji krótkoterminowych stosowana była zasada wyceny według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/wartości rynkowej, ponieważ wartość księgowa inwestycji niższa jest niż jej cena nabycia.[/ramka]

[srodtytul]Element polityki rachunkowości[/srodtytul]

Wybrane metody wyceny tak inwestycji długoterminowych, jak i inwestycji krótkoterminowych należy opisać w przyjętej polityce rachunkowości i stosować w sposób ciągły, przez kolejne lata obrotowe. Zmiana metod wyceny jest dopuszczalna w uzasadnionych przypadkach i powinna być podyktowana tylko warunkiem konieczności rzetelniejszego sposobu przedstawienia danych w sprawozdaniu finansowym. Skutki zmiany decyzji w sprawie sposobu wyceny mogą być stosowane od początku następnego roku obrotowego. Niedopuszczalne jest zmienianie przyjętych metod wyceny tylko z powodu chęci uniknięcia negatywnych skutków wyceny na wynik roku obrotowego. Zmiana dotychczas stosowanych rozwiązań wymaga również określenia w informacji dodatkowej wpływu tych zmian na sprawozdania finansowe wymagane innymi przepisami prawa, jeżeli zostały one sporządzone za okres, w którym te rozwiązania się zmieniły. W takim wypadku w sprawozdaniu finansowym za rok obrotowy, w którym zmiany te nastąpiły, należy:

- podać ich przyczyny,

- określić liczbowo ich wpływ na wynik finansowy oraz

- zapewnić porównywalność danych sprawozdania finansowego dotyczących roku poprzedzającego rok obrotowy, w którym dokonano zmian (art. 8 ustawy o rachunkowości).

[i]Autorka jest biegłym rewidentem w Rödl & Partner Roedl Audit sp. z o.o.[/i]