Czy trudno jest wykreślić hipotekę ZUS

Nasza spółka ma problem z ZUS. Skierowaliśmy wniosek o wykreślenie hipotek i ustalenie, że długi są przedawnione na nieruchomości. ZUS odmówił wszczęcia postępowania, bo dłużnikiem składkowym była osoba, która sprzedała nam nieruchomość (z hipoteką), a nasza spółka to tylko dłużnik rzeczowy – bo kupiliśmy nieruchomość. Czy jest podstawa do odwołania się? – pyta czytelnik.

Czytaj także: Ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości podatnika z zobowiązania wobec skarbówki

Decyzja ZUS jest słuszna. Dłużnik rzeczowy – aktualnie spółka – nie może się domagać w trybie administracyjnym wydania przez Zakład decyzji ukierunkowanej na stwierdzenie przedawnienia wierzytelności i wykreślenie obciążeń hipotecznych na nieruchomości. ZUS powinien jednak sam ją wykreślić. Jeśli tego nie zrobi, spółka może złożyć powództwo przeciwko Zakładowi o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Osobiście czy pośrednio

Z podanego stanu faktycznego wynika, że spółka – jako aktualny właściciel nieruchomości (niebędący jednak dłużnikiem osobistym ZUS) – dąży do wykreślenia obciążeń hipotecznych z nieruchomości zakupionych od osoby, która wygenerowała zadłużenie z tytułu składek ubezpieczeniowych. Natomiast ZUS, z przyczyn natury formalnej, uważa, że nie może wszcząć postępowania na wniosek takiego podmiotu – nabywcy obciążonej nieruchomości, czyli dłużnika rzeczowego.

W tym kontekście warto wspomnieć o istocie odpowiedzialności – jako dłużnik osobisty i jako dłużnik rzeczowy. Przykładowo, można tu przywołać fragment z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 20 września 2016 r. (I C 912/15), gdzie zaakcentowano, że: Dłużnik osobisty jest osobą, która zaciągnęła dług. Dłużnik rzeczowy jest natomiast właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką. Różnica między nimi tkwi w zakresie odpowiedzialności względem wierzyciela hipotecznego. Dłużnik osobisty odpowiada całym swoim majątkiem, natomiast dłużnik rzeczowy do wysokości wartości nieruchomości. Zatem powyższy aspekt różnicuje sytuację prawną tych dłużników, każdy z nich bowiem inaczej odpowiada za dług.

Obciążenie w pakiecie...

Analiza stanu faktycznego wymaga odniesienia się również do innych aktów prawnych.

Z art. 61 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jedn. DzU z 2018 r., poz. 2096) wynika, że o wszczęcie postępowania administracyjnego może wnosić osoba będąca stroną w sprawie. Jak z kolei wynika z art. 28 tego aktu prawnego – stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie, albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

Natomiast w art. 65 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. DzU z 2017 r., poz. 1007 ze zm.) postanowiono, że w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi wierzyciela.

... nie czyni stroną w sprawie

Na kanwie tych regulacji prawnych pomocne może być stanowisko zaprezentowane w wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z 2 lipca 2018 r. (VIII U 1886/17). Zawarte tam argumenty wydają się potwierdzać słuszność decyzji ZUS. Sąd przyjął bowiem, że dłużnik rzeczowy nie ma przymiotu strony w postępowaniu administracyjnym przed ZUS. Nie jest on płatnikiem składek na ubezpieczenia społeczne i nie odpowiada jako dłużnik osobisty za zadłużenie, które stanowiło podstawę zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomościach.

Dalej wskazano, że: W związku z powyższym wnioskodawca nie jest legitymowany do żądania wszczęcia postępowania administracyjnego o ustalenie, iż należności dłużnika osobistego uległy przedawnieniu. Dłużnikiem osobistym w przedmiotowej sprawie jest płatnik składek (...), na którym ciążył obowiązek opłacania należnych składek na ubezpieczenia społeczne z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca był jedynie dłużnikiem rzeczowym ZUS, z racji nabycia nieruchomości obciążonych hipotecznie. Tylko w zakresie nieruchomości owa odpowiedzialność istniała.

Sąd podkreślił ponadto, że: Wzajemne prawa i obowiązki stosunku prawnego powstałego pomiędzy Zakładem Ubezpieczeń Społecznych (wierzycielem hipotecznym) a nabywcą obciążonej hipoteką nieruchomości (dłużnikiem rzeczowym) regulują przepisy prawa cywilnego. Zatem jest to stosunek cywilnoprawny.