Żółta kartka pozwoli na uniknięcie kosztów wstrzymania budowy

Projekt nowelizacji prawa budowlanego przewiduje wprowadzenie tzw. mechanizmu żółtej kartki. Ma być to ostrzeżenie dla inwestora od organu nadzoru budowlanego, które da inwestorowi szansę na uniknięcie dotkliwej procedury naprawczej w przypadku istotnych odstępstw od dokumentacji projektowej. Prace legislacyjne nad projektem trwają. Jest możliwe, że ustawa zostanie uchwalona w tym roku.

Konsekwencje istotnego odstąpienia

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę wiąże się z obowiązkiem uzyskania przez inwestora tzw. pozwolenia zamiennego. O tym, jakie odstąpienie jest istotne, decyduje art. 36a ust. 5 prawa budowlanego, który zawiera katalog istotnych odstąpień. Należy do niego przykładowo odstąpienie w zakresie charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5 proc., wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2 proc. czy liczby kondygnacji.

Czytaj więcej:

Administracja

Czy faktycznie możliwe jest odstąpienie wykonawcy od umowy o roboty budowlane

Wykonawca realizujący określone przed...

Pro

W praktyce kwalifikacji zamierzonego odstąpienia dokonuje projektant, który w przypadku uznania odstąpienia za nieistotne dołącza do dokumentacji budowy odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Natomiast w sytuacji, gdy projektant uzna dane odstąpienie za istotne, konieczne staje się złożenie wniosku o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wraz z projektem zamiennym.

Istotne odstąpienie od projektu lub innych warunków pozwolenia na budowę bez decyzji zamiennej powoduje aktualnie poważne i kosztowne konsekwencje po stronie inwestora. W takim przypadku organ nadzoru budowlanego (powiatowy albo wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego) jest bowiem zobowiązany do wszczęcia procedury naprawczej. Obejmuje ona w pierwszej kolejności wydanie postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych. Następnym krokiem jest wydanie przez organ nadzoru budowlanego w terminie dwóch miesięcy od wydania postanowienia o wstrzymaniu robót decyzji, w której zobowiązuje on inwestora w określonym terminie do przedłożenia projektu zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych. Organ może także w razie potrzeby nakazać inwestorowi wykonanie określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót do stanu zgodnego z prawem. W przypadku, gdy decyzja staje się ostateczna, pozwolenie na budowę zostaje uchylone.

Następnie, po upływie wyznaczonego przez organ terminu lub wcześniej na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku sporządzenia dokumentacji zamiennej lub dokonania innych czynności lub robót. Jeśli weryfikacja przebiegnie pozytywnie, organ w drodze decyzji zatwierdza projekty zamienne oraz jeżeli roboty budowlane nie zostały zakończone, dodatkowo zezwala na ich wznowienie. Ponadto organ nakłada obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Negatywna weryfikacja wykonania nałożonych przez organ nadzoru budowlanego obowiązków wiąże się natomiast dla inwestora z otrzymaniem decyzji, która nakazuje zaniechanie dalszych robót bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

Opisana procedura obejmuje więc kilka etapów, które mogą trwać wiele miesięcy. W tym czasie inwestor ponosi koszty wstrzymania robót, a organy muszą angażować czas i środki w rozpatrywanie spraw. Można więc powiedzieć, że obie strony odczuwają skutki postępowania naprawczego.

Będzie nowe rozwiązanie

Remedium na długotrwałe i skomplikowane postępowania naprawcze ma być wprowadzenie do prawa budowlanego tzw. mechanizmu żółtej kartki. Zostanie on uregulowany w dodanym do ustawy art. 51a.

Żółta kartka będzie pouczeniem organu nadzoru budowlanego kierowanym do inwestora w celu podjęcia odpowiednich działań wymaganych przepisami prawa budowlanego w przypadku niezgodnego z prawem (tj. bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę) dokonania istotnych odstąpień od dokumentacji projektowej bez wszczynania postępowania naprawczego w tym zakresie.

Warto wspomnieć, że tzw. żółta kartka nie jest nowym pomysłem. Podobne rozwiązanie znajdziemy obecnie w art. 51i prawa budowlanego, który dotyczy użytkowania obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy. W takim przypadku organy mają już możliwość skorzystania z pouczenia przed wymierzeniem kary za nielegalne użytkowanie obiektu.

Odnośnie do działania tzw. żółtej kartki projekt nowelizacji przewiduje, że w przypadku stwierdzenia prowadzenia robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od dokumentacji projektowej lub pozwolenia na budowę, organ nadzoru budowlanego może pouczyć inwestora o konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu lub projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

Potwierdzeniem pouczenia będzie wpis w protokole kontroli oraz wpis w dzienniku budowy. Inwestor będzie miał maksymalnie 60 dni od dnia pouczenia na doprowadzenie robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Po tym czasie lub wcześniej, jeżeli wystąpi o to inwestor, organ nadzoru budowlanego sprawdzi, czy inwestor zastosował się do pouczenia. Jeśli weryfikacja przebiegnie pozytywnie, czyli organ stwierdzi, że inwestor doprowadził roboty do stanu zgodnego z prawem stosownie do pouczenia, pouczenie zakończy procedurę. Jeśli jednak okaże się, że roboty budowlane nie zostały doprowadzone do stanu zgodnego z prawem, rozpocznie się procedura naprawcza.

Dopiero niezastosowanie się przez inwestora do pouczenia organu nadzoru budowlanego będzie skutkowało wstrzymaniem robót, a następnie wydaniem decyzji zobowiązującej inwestora do przedstawienia dokumentacji zamiennej uwzględniającej zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót. Najprościej mówiąc, inwestor dostanie szansę na naprawienie stwierdzonych przez organ nieprawidłowości, zanim dojdzie do wszczęcia postępowania naprawczego.

Warto pamiętać, że tzw. żółta kartka będzie uprawnieniem organów (zgodnie z projektowanym przepisem organ „może” pouczyć inwestora). Oznacza to, że w każdym przypadku od organu będzie zależało, czy zdecyduje się on na pouczenie inwestora. Decyzja organu będzie uzależniona od oceny, czy roboty da się doprowadzić do stanu zgodnego z prawem bez ich wstrzymywania. Zapewne duże znaczenie w tym zakresie będą odgrywały względy bezpieczeństwa.

Zmiany na plus

Pomysł wprowadzenia mechanizmu żółtej kartki ma wiele zalet. Pouczenie pozwoli inwestorom na uniknięcie kosztów spowodowanych wstrzymaniem budowy. Z ich perspektywy jest to niewątpliwy plus nowelizacji. Choć tzw. żółta kartka nie znajdzie zastosowania we wszystkich przypadkach istotnych odstąpień od dokumentacji projektowej lub pozwolenia na budowę, ponieważ to organ nadzoru budowlanego każdorazowo zdecyduje o jej zastosowaniu, istnieje duża szansa, że organy będą chętnie sięgały po żółte kartki dla inwestorów.

Z punktu widzenia organów nowelizacja oznacza bowiem możliwość zmniejszenia liczby postępowań naprawczych, które angażują kadry i środki. Zmiana przepisów może przyczynić się więc do odciążenia organów. Jest zatem prawdopodobne, że żółta kartka zagości w praktyce organów we wszystkich sytuacjach, w których będzie możliwa likwidacja nieprawidłowości bez wstrzymywania robót.

Biorąc pod uwagę, że w przeszłości ustawodawca próbował już wprowadzić mechanizm żółtej kartki, niestety bezskutecznie, poza wspomnianym pouczeniem w przypadku nielegalnego użytkowania obiektu, pozostaje mieć nadzieję, że tym razem uda się uchwalić rozwiązanie korzystne zarówno dla inwestorów, jak i organów administracji. Projektu ustawy trafił już do Sejmu, więc pozostaje czekać na wynik procesu ustawodawczego.