Na wniosek gminy wpisano hipotekę przymusową na nieruchomości naszej spółki tytułem długów z podatku od nieruchomości. Po analizie dokumentów ustaliliśmy, że wpisu hipoteki dokonano na podstawie kserokopii decyzji w sprawie podatku, poświadczonej za zgodność z oryginałem przez pracownika urzędu (inspektor od podatków). W dokumentach brak jest upoważnienia dla pracownika do dokonania poświadczenia. Czy możemy na tej podstawie podważyć taki wpis?
Czytaj więcej
Nabywcy lokali mają prawo do przeniesienia na nich własności lokalu bez obciążeń, hipotek zabezpieczających innych kontrahentów sprzedawcy.
Pytanie dotyczy hipoteki przymusowej, należy więc w pierwszej kolejności odnieść się do art. 109 i art. 110 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Z pierwszego z tych artykułów wynika, że wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa). Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych [patrz niżej]. Ponadto, z drugiego z ww. artykułów wynika m.in., że hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie:
1) postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
2) postanowienia prokuratora;
3) decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna;
4) dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych (DzU z 2018 r. poz. 425 oraz z 2019 r. poz. 730);
5) zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie, o której mowa w pkt 4.
Z kolei, jak postanowiono w art. 34 § 1 Ordynacji podatkowej - Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika, płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych w sposób przewidziany w art. 21 § 1 pkt 2, a także z tytułu zaległości podatkowych w podatkach stanowiących ich dochód oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości, zwana „hipoteką przymusową".
Jakkolwiek z podanych regulacji trudno wnioskować o zasadności wpisu hipoteki na rzecz gminy, to kluczowych wskazówek dostarcza wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu z 27 maja 2015 r. (sygn. akt I Ca 160/15). W stanie faktycznym tej sprawy, wniosek o wpis hipoteki również został złożony z załącznikami w postaci kserokopii decyzji administracyjnej w sprawie podatku od nieruchomości podpisanej przez pracownika urzędu miasta, przy czym nie złożono do wniosku upoważnienia dla tego pracownika. Sąd analizując podany stan faktyczny zwrócił uwagę na kilka ważnych aspektów prawnych.
1. Po pierwsze, sąd wskazał, że tego typu dokumenty, są niewystarczające do uwzględnienia wniosku o wpis hipoteki, gdyż poświadczona przez pracownika urzędu gminy kserokopia nieostatecznej decyzji administracyjnej nie może stanowić podstawy wpisu, w sytuacji, w której do wniosku nie dołączono pochodzącego od organu, który wydał tę decyzję, czyli wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, upoważnienia do dokonywania przez tego pracownika czynności poświadczania odpisów (kserokopii) dokumentów.
2. Po drugie, wskazano, że zgodnie z art. 6262 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego do wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu. Z kolei, art. 31 ust. 1. ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje, że wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.
3. Po trzecie, sąd zwrócił uwagę na znaczenie art. 250 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, gdzie postanowiono, że – jeżeli dokument znajduje się w aktach organów lub podmiotów, o których mowa w art. 244 § 1 i 2, wystarczy przedstawić urzędowo poświadczony przez ten organ lub podmiot odpis lub wyciąg z dokumentu. W tym kontekście sąd wskazał, że dopuszczalne jest załączenie do wniosku o wpis hipoteki przymusowej odpisu (kserokopii) decyzji podatkowej, ale musi być ona urzędowo poświadczona za zgodność z oryginałem przez organ, który ją wydał w tej sprawie, tj. przez burmistrza. Dopuszczalne jest także przedstawienie kserokopii dowodu doręczenia decyzji podatkowej zobowiązanemu, jednakże kopia ta także musi być poświadczona przez organ, w aktach którego dowód doręczenia się znajduje.
4. Po czwarte, sąd podał, że poświadczenia dokonał nie organ, lecz pracownik urzędu miejskiego. Jednocześnie podkreślił, że: Przejawem woli organu gminy może być udzielenie pełnomocnictwa lub upoważnienie określonych pracowników urzędu gminy do poświadczania w imieniu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) odpisów dokumentów znajdujących się w aktach organu. Upoważnienie do poświadczania odpisów dokumentów znajdujących się w aktach organu dla poszczególnych pracowników urzędu może także wynikać z treści regulaminu lub innych dokumentów regulujących pracę urzędu i kompetencje zatrudnionych w urzędzie pracowników, musi być jednak wykazane w postępowaniu przed sądem wieczystoksięgowym o wpis hipoteki przymusowej. Finalnie stwierdzono, że dołączenie do wniosku o wpis hipoteki kserokopii decyzji podatkowej poświadczonej za zgodność przez pracownika urzędu, lecz bez wykazania istnienia dla tego pracownika upoważnienia do dokonania tej czynności, stanowiło przeszkodę do wpisu. Ostatecznie skutkowało to wykreśleniem hipoteki gminy z księgi wieczystej.
Wniosek
Istnieją podstawy do złożenia apelacji przez spółkę, skoro wpis hipoteki był dokonany nieprawidłowo. Gmina jako wnioskodawca hipoteki powinna przedłożyć kompletne załączniki do wniosku do sądu, w tym ewentualne upoważnienie udzielone pracownikowi urzędu gminy, o ile to on poświadczał za zgodność z oryginałem decyzją podatkową stanowiącą podstawę wpisu hipoteki.
Autor jest radcą pranym
Podstawa prawna
Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. DzU z 2019 r. poz. 2204)
Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn. DzU z 2021 r. poz. 1540 ze zm.)
Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. DzU z 2021 r. poz. 1805 zew zm.)
