Czym jest Taksonomia

Rozporządzenie (UE) 2020/852 wprowadziło system klasyfikacji działalności gospodarczej pod kątem jej zrównoważenia środowiskowego. W uproszczeniu: Taksonomia to słownik definiujący, co w Unii Europejskiej może być uznane za „zielone”.

Aby działalność mogła zostać uznana za zgodną z Taksonomią, musi jednocześnie spełnić trzy warunki: wnosić istotny wkład w co najmniej jeden z sześciu celów środowiskowych, nie wyrządzać poważnych szkód żadnemu z pozostałych (zasada Do No Significant Harm, DNSH) oraz być prowadzona zgodnie z minimalnymi gwarancjami dotyczącymi praw człowieka i pracowniczych.

Jak to działa w praktyce

Duże banki działające w UE mają obowiązek raportowania wskaźnika Green Asset Ratio (GAR), który pokazuje, jaka część ich aktywów spełnia kryteria Taksonomii. Instytucje, które chcą być postrzegane jako odpowiedzialne środowiskowo, starają się ten wskaźnik poprawiać. Jego poziom ma znaczenie dla postrzegania banku przez inwestorów i może wpływać na dostęp do finansowania, w tym finansowania zielonego. Równolegle rośnie presja ze strony inwestorów instytucjonalnych – w szczególności funduszy emerytalnych i zakładów ubezpieczeń. Rozporządzenie SFDR nakłada na te podmioty obowiązki ujawnieniowe dotyczące zrównoważonego charakteru inwestycji, w tym – w przypadku określonych produktów – informacji o stopniu zgodności portfela z Taksonomią UE. W efekcie powstaje mechanizm przenoszenia wymogów regulacyjnych na rynek: instytucje finansowe, chcąc wykazać odpowiedni poziom „zielonych” aktywów, preferują finansowanie projektów spełniających kryteria Taksonomii. To z kolei bezpośrednio wpływa na warunki dostępu do kapitału dla właścicieli i deweloperów nieruchomości.

Które budynki się kwalifikują

Budownictwo odpowiada za ok. 40 proc. zużycia energii w UE i ok. 36 proc. emisji gazów cieplarnianych związanych z energią – stąd jego kluczowa rola w Taksonomii.

Nowe budynki muszą wykazywać zapotrzebowanie na energię pierwotną (EP) co najmniej o 10 proc. niższe niż krajowy standard NZEB. W przypadku istniejących obiektów są dwie możliwości: należą do 15 proc. najbardziej efektywnych energetycznie budynków w danym kraju albo przeszły modernizację, która obniżyła zużycie energii o minimum 30 proc.

Sam poziom efektywności energetycznej to jednak za mało. Budynek musi również spełniać dodatkowe wymogi środowiskowe, m.in. w zakresie odporności na zmiany klimatu oraz gospodarowania wodą i odpadami. Certyfikaty, takie jak BREEAM czy LEED, będą pomocne, ale nie przesądzają o zgodności z Taksonomią.

Green premium i brown discount

Rynek coraz wyraźniej dzieli nieruchomości na dwie kategorie. Budynki spełniające kryteria Taksonomii uzyskują łatwiejszy dostęp do finansowania, niższe marże, wyższe wskaźniki LTV oraz często także wyższe czynsze i ceny transakcyjne. Najemcy korporacyjni coraz częściej wybierają biura również pod kątem parametrów ESG – sami podlegają obowiązkom raportowym.

Budynki niespełniające tych wymogów napotykają natomiast wyższe koszty finansowania, niższe LTV i krótsze okresy kredytowania. W praktyce bank może odmówić finansowania lub uzależnić jego udzielenie od przeprowadzenia modernizacji. Niska efektywność energetyczna staje się więc kategorią ryzyka kredytowego.

Wyzwania praktyczne

W teorii zasady są jasne, w praktyce ich stosowanie bywa trudne. Ustalenie, czy budynek należy do „górnych 15 proc.” pod względem efektywności energetycznej, wymaga danych o krajowym zasobie budowlanym, które w praktyce są ograniczone lub rozproszone. Różni audytorzy mogą dochodzić do odmiennych wniosków dla tego samego obiektu.

Problemem pozostaje również brak dokumentacji. Kwalifikacja taksonomiczna wymaga danych technicznych, których wiele starszych budynków nie posiada. Świadectwa energetyczne bywają nieaktualne lub nie odzwierciedlają rzeczywistego stanu. Presja na wykazanie zgodności może prowadzić do powierzchownych analiz – zjawisko to znajduje się coraz częściej w obszarze zainteresowania organów nadzorczych, w tym KNF i Komisji Europejskiej.

Rynek w Polsce w fazie przejściowej

Polska dysponuje jednym z najstarszych zasobów budowlanych w Europie, co oznacza duże wyzwania modernizacyjne. Dostosowanie starszych budynków do standardów taksonomicznych będzie procesem wieloletnim. Sektor biurowy wypada lepiej – wiele obiektów posiada certyfikaty LEED lub BREEAM, choć nie oznacza to automatycznej zgodności z Taksonomią.

Polskie banki rozwijają kompetencje w tym obszarze. Pytania o efektywność energetyczną i certyfikaty stają się standardowym elementem procesu kredytowego w segmencie nieruchomości komercyjnych. W kredytach hipotecznych dla osób fizycznych zmiana ta dopiero zaczyna być widoczna.

Kierunek zmian jest jasny

Taksonomia UE w praktyce działa jak mechanizm kierujący przepływ kapitału w stronę projektów spełniających określone kryteria środowiskowe. Takie inwestycje będą zyskiwać na dostępności finansowania. Pozostałe będą stopniowo tracić atrakcyjność – najpierw w oczach funduszy, potem banków, a w końcu także najemców i kupujących. Kierunek tej zmiany wydaje się przesądzony.

Trzy rzeczy, które można zrobić już teraz

- Sprawdź swój portfel. Ustal, które budynki spełniają wymogi Taksonomii, które wymagają modernizacji, a które mogą z czasem tracić na wartości.

-  Zaplanuj modernizację. Określ zakres prac, koszty i harmonogram. Banki coraz częściej finansują takie projekty – pod warunkiem że plan jest wiarygodny.

-  Przygotuj dokumenty z wyprzedzeniem. Aktualne świadectwa energetyczne i podstawowy raport ESG mogą przyspieszyć decyzję banku i wzmocnić pozycję negocjacyjną. 

autorka: Anna Wieczorek partner, radca prawny, Sendero Tax & Legal