Choć nie jest on kategorią prawną w ścisłym znaczeniu, zaczyna wywoływać skutki istotne dla wartości nieruchomości. Parametry środowiskowe budynków stają się przedmiotem zainteresowania inwestorów, instytucji finansowych, a przez to również prawników. Rynek ocenia nieruchomości nie tylko przez pryzmat ich obecnego stanu, lecz także przez zdolność do funkcjonowania w warunkach transformacji klimatycznej.

Ryzyko biznesowe i regulacyjne

Jeszcze kilka lat temu ślad węglowy był wskaźnikiem wykorzystywanym wyłącznie w raportach zrównoważonego rozwoju. Dziś stanowi miarę ryzyka biznesowego i regulacyjnego. Wynika to z kierunku polityki klimatycznej Unii Europejskiej, która dąży do ograniczenia emisyjności budownictwa.

Szczególne znaczenie ma w tym kontekście dyrektywa EPBD, która weszła w życie 28 maja 2024 r. Jej celem jest stopniowa poprawa efektywności energetycznej budynków i osiągnięcie zeroemisyjności nowych obiektów od 2030 roku, a pełna dekarbonizacja istniejących zasobów budowlanych ma nastąpić do 2050 roku. W efekcie właściciele nieruchomości będą musieli uwzględniać nie tylko bieżące koszty eksploatacji, ale również przyszłe nakłady związane z modernizacją energetyczną.

Przejścia od ryzyka środowiskowego do ryzyka prawnego jest w przypadku nieruchomości czytelne. Budynek może być legalnie wybudowany, użytkowany zgodnie z prawem budowlanym, nieobciążony roszczeniami – a mimo to jego właściciel stanie przed koniecznością poniesienia nakładów modernizacyjnych, zanim upłynie horyzont typowej inwestycji. Nie dlatego, że budynek jest wadliwy w rozumieniu prawa cywilnego. Ale dlatego, że nie spełnia wymogów wynikających z nowych regulacji klimatycznych.

To właśnie jest sedno problemu: ryzyko prawne nie musi wynikać wyłącznie z obecnego stanu prawnego. Może być konsekwencją kierunku, w jakim zmierzają regulacje, oraz obowiązków, które mogą objąć właścicieli nieruchomości.

DD nieruchomości już się zmienia

Zmiana jest widoczna na rynku transakcyjnym. Tradycyjny raport due diligence (DD) nieruchomości komercyjnej był dokumentem zasadniczo retrospektywnym. Prawnik badał przeszłość: historię własności, decyzje administracyjne, umowy najmu, toczące się postępowania. Pytanie o przyszłość ograniczało się najczęściej do kwestii planistycznych – co można będzie zbudować.

Dziś due diligence musi być bardziej prospektywne. Ważna staje się weryfikacja parametrów energetycznych budynku – unijne regulacje dotyczące efektywności energetycznej oraz rosnące wymagania najemców w zakresie ESG sprawiają, że budynki niespełniające standardów mogą tracić na atrakcyjności inwestycyjnej.

Inwestorzy instytucjonalni coraz częściej wymagają kompleksowej analizy ESG jako części procesu due diligence. Obejmuje to ocenę śladu węglowego budynku, certyfikatów środowiskowych (BREEAM, LEED), zgodności z Taksonomią UE oraz potencjału modernizacji energetycznej.

Raport due diligence nieruchomości komercyjnej adresowany do funduszu inwestycyjnego obejmuje dziś – obok analizy prawnej, finansowej i technicznej – rozbudowaną ścieżkę środowiskową. Odpowiada nie tylko na pytanie, czy budynek jest zielony w rozumieniu certyfikatów (BREEAM, LEED, HQE), ale też na to, jak zostanie wyceniony przez bank przy refinansowaniu, czy najemcy korporacyjni z obowiązkami raportowymi ESG zechcą go najmować, jakie nakłady będą konieczne, aby utrzymać jego wartość w perspektywie dziesięciu lat.

Emisyjność wpływa na wartość

Na rynku utrwala się podział na aktywa „zielone” i „brązowe” (brown assets). Budynki spełniające wysokie standardy środowiskowe są postrzegane jako mniej ryzykowne. Łatwiej pozyskują finansowanie, przyciągają najemców i lepiej odpowiadają na oczekiwania inwestorów instytucjonalnych.

Nieruchomości o wysokiej energochłonności mogą wymagać znacznych nakładów modernizacyjnych. Mówi się o ryzyku powstania aktywów, które formalnie pozostają pełnowartościowe, lecz tracą atrakcyjność inwestycyjną z uwagi na koszty dostosowania do wymogów transformacji energetycznej. W efekcie ślad węglowy zaczyna wpływać na cenę nieruchomości podobnie jak stan techniczny budynku czy ograniczenia planistyczne.

Ryzyko odpowiedzialności

Informacje o efektywności energetycznej, emisjach czy planowanych nakładach modernizacyjnych mogą wpływać na decyzję o zakupie budynku, jego wycenę lub możliwość uzyskania finansowania. Dlatego inwestorzy i banki oczekują danych, które można potwierdzić i zweryfikować. Jeżeli parametry środowiskowe stają się czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości, rośnie również ryzyko związane z przekazywaniem niepełnych lub nieprawdziwych informacji. Podobnie jak w przypadku danych finansowych czy stanu prawnego budynku większego znaczenia nabiera pytanie, kto odpowiada za ich rzetelność i jakie mogą być konsekwencje ich błędnego przedstawienia.

Nowy obowiązek zarządów

Zmienia się także perspektywa zarządów spółek działających na rynku nieruchomości. Kwestie klimatyczne wchodzą w obszar zarządzania ryzykiem i długoterminowego planowania inwestycyjnego.

Zarządy muszą uwzględniać nie tylko obecny stan aktywów, ale także ich zdolność do funkcjonowania w warunkach zaostrzających się wymagań środowiskowych i oczekiwań instytucji finansowych. W przeciwnym razie narażają spółkę na wzrost kosztów, utratę konkurencyjności lub spadek wartości portfela nieruchomości.

Zdaniem autorki

W polskim prawie nie istnieje dziś pojęcie „wady klimatycznej” nieruchomości. Coraz więcej wskazuje jednak na to, że rynek zaczyna traktować parametry środowiskowe podobnie jak klasyczne ryzyka prawne. W świecie transformacji energetycznej wysoki ślad węglowy może stać się nie tylko problemem środowiskowym, ale również czynnikiem wpływającym na wartość aktywa, możliwość jego finansowania i bezpieczeństwo transakcji.