Opłata za zmianę terminu ukończenia budowy może być kosztem

Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 17 października 2014 r. (III SA/Wa 855/14).

Skarżąca prowadzi działalność w zakresie realizacji projektów budowlanych. Zawarła ona z miastem porozumienie, na mocy którego termin realizacji inwestycji budowlanej na nieruchomości należącej do miasta został przedłużony. Skarżąca wskazała, że jest użytkownikiem tej nieruchomości, natomiast zmiana terminu miała na celu polepszenie warunków realizacji inwestycji. Zgodnie z porozumieniem spółka wniosła jednorazową opłatę na rzecz miasta jako rekompensatę za zmianę terminu ukończenia inwestycji. Na tle tak przedstawionego stanu faktycznego skarżąca zadała pytanie, czy opłata poniesiona na rzecz miasta może być uznana za koszt uzyskania przychodu.

Zdaniem skarżącej przedmiotowe świadczenie może być uznane za koszt, ponieważ nie kwalifikuje się ono do wydatków nieuznawanych za koszty, spełniając tym samym wymogi zawarte w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT. Spółka podkreśliła, że uznanie tej opłaty za koszt będzie możliwe, dopiero gdy sprzeda ona lokale mieszkaniowe.

Organ podatkowy uznał stanowisko skarżącej za nieprawidłowe. Stwierdził, że świadczenie na rzecz miasta jest w istocie opłatą z tytułu niedotrzymania terminu zabudowy, o którym mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w związku z czym nie może być ono uznane za koszt stosownie do art. 16 ust. 1 pkt 33 ustawy o CIT.

WSA uchylił zaskarżoną interpretację. Stwierdził, że podobieństwo opłaty uzgodnionej pomiędzy skarżącą a miastem do opłaty z tytułu niedotrzymania terminu zabudowy, o której mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami, nie oznacza, że na zasadzie analogii można to świadczenie wyłączyć z kosztów. Każde wyłączenie z kosztów powinno być interpretowane w sposób ścisły, niepozwalający na przeprowadzanie wykładni rozszerzającej, co w tej sytuacji uczynił organ podatkowy.

—Michał Brągiel współpracownik w zespole zarządzania wiedzą podatkową firmy Deloitte

Komentarz eksperta

Paweł Komorowski doradca podatkowy, menedżer w warszawskim biurze Deloitte Doradztwo Podatkowe sp. z o.o.

Analizowany wyrok WSA w Warszawie zasługuje na aprobatę. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów enumeratywnie wymienionych w art. 16 ust. 1 tej ustawy. Taka konstrukcja przepisu przez ustawodawcę powoduje, że każde wyłączenie z kosztów uzyskania przychodów wskazane w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT jako wyjątek od ogólnej reguły powinno być interpretowane w sposób ścisły. Niedopuszczalne jest zatem, jak niestety w dalszym ciągu bardzo często czynią to organy podatkowe, stosowanie wykładni rozszerzającej, wykraczającej poza literalne brzmienie przepisu.

Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 33 ustawy o CIT nie uznaje się za koszty uzyskania przychodów kwot dodatkowych opłat rocznych za niezabudowanie bądź niezagospodarowanie gruntów w określonym terminie, wynikającym z przepisów o gospodarce nieruchomościami. W analizowanej sprawie przedmiot sporu sprowadzał się zatem do rozstrzygnięcia, czy wpłata dokonana przez użytkownika wieczystego, na podstawie odrębnego porozumienia zawartego z miastem w zakresie przedłużenia terminu na realizację inwestycji budowlanej, jest dodatkową opłatą za niezagospodarowanie gruntów, o której mowa w art. 16 ust. 1 pkt 33.

W myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami w razie niezagospodarowania nieruchomości przez użytkownika wieczystego w terminie wynikającym z umowy organ administracyjny może przedłużyć termin zagospodarowania nieruchomości albo wyznaczyć dodatkowy termin jej zagospodarowania. W przypadku gdy użytkownik wieczysty nie dotrzyma pierwotnego lub przedłużonego terminu, organ jest uprawniony do nałożenia, w drodze decyzji, dodatkowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Z regulacji tych bezsprzecznie wynika zatem, że na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami dodatkowa opłata roczna za niezagospodarowanie gruntów w określonym terminie może być nałożona jedynie na podstawie decyzji administracyjnej, tj. jednostronnego aktu woli organu administracji publicznej. W rezultacie dodatkowa opłata uiszczona przez użytkownika wieczystego nie na podstawie decyzji, lecz wynegocjowanego z miastem porozumienia odnośnie do przedłużenia terminu realizacji inwestycji, nie jest objęta hipotezą art. 16 ust. 1 pkt 33 ustawy o CIT. Tym samym, biorąc pod uwagę bezsporny związek takiej opłaty z możliwością osiągnięcia przychodów, opłata taka powinna stanowić koszt podatkowy.