Jeżeli przedsiębiorca – osoba fizyczna zdecyduje, aby nabytą w drodze dziedziczenia nieruchomość wykorzystywać do prowadzonej działalności gospodarczej, to powinna wprowadzić ją do ewidencji środków trwałych. Może wtedy dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Za wartość początkową nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia należy przyjąć wartość rynkową nieruchomości z dnia jej nabycia.
Jeżeli natomiast spadkobierca zdecyduje się odziedziczoną nieruchomość sprzedać, to powinien rozważyć dokładnie skutki podatkowe takiej decyzji. Te mogą być bowiem bardzo różne.
Kiedy sprzedać
Zgodnie z przepisami ustawy o PIT źródłem przychodów jest co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego prawa. Sprzedaż nieruchomości, która została nabyta w drodze dziedziczenia, również podlega tej zasadzie.
Tym samym, z punktu widzenia PIT, skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości zależą od tego, czy zostanie ona sprzedana:
- w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy poza taką działalnością, a jeżeli poza nią, to:
- czy przed upływem wskazanego pięcioletniego terminu, czy też po jego upływie.
W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, skutki podatkowe takiego działania będą takie, jak w przypadku każdego innego przychodu z działalności. Przychodem będzie tu cena sprzedaży, kosztem zaś niezamortyzowana część wartości początkowej. Taka sprzedaż nieruchomości może być więc bardzo efektywna podatkowo.
Trzeba poczekać, aż minie 5 lat
Sprawa wygląda inaczej, gdy nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Wtedy warto zaczekać z taką sprzedażą, aż upłynie ustalony w ustawie o PIT pięcioletni termin, po którym sprzedaż jest nieopodatkowana. W odniesieniu do nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia, termin ten rozpoczyna bieg z momentem nabycia spadku.
Natomiast zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Spadkobierca z kolei nabywa spadek z chwilą jego otwarcia, a postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Ulga mieszkaniowa
Jeżeli spadkobierca zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości przed upływem tak liczonych pięciu lat, to opodatkowaniu będzie podlegać de facto cała cena sprzedaży (nieodpłatne nabycie nieruchomości, jak w przypadku spadku, przez osobę fizyczną poza działalnością gospodarczą pozwala na uwzględnienie jako kosztów uzyskania przychodu co do zasady jedynie udokumentowanych nakładów na zwiększenie jej wartości oraz pewnej części zapłaconego podatku od spadków i darowizn).
Jednocześnie podatnik będzie mógł skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Aby to zrobić, należy uzyskane ze sprzedaży nieruchomości pieniądze przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat, licząc od końca roku, w którym nieruchomość została zbyta. Ulga ta ma charakter zwolnienia i polega na wyłączeniu z opodatkowania tej części dochodu, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości zadeklarowanych do poniesienia wydatków na określone w ustawie o PIT własne cele mieszkaniowe.
Trzeba jednak pamiętać, że taka ulga ma charakter warunkowy. Jeżeli więc zadeklarowana kwota nie zostanie udokumentowana w wyznaczonym terminie jako poniesiona na wskazane cele, to podatnik będzie musiał zapłacić podatek wraz z należnymi odsetkami.
Nabyte po 1 stycznia 2009 r.
Opisane zasady dotyczą sprzedaży nieruchomości, które zostały nabyte (także w drodze dziedziczenia) po 1 stycznia 2009 r. Przepisy dotyczące sprzedaży nieruchomości były wcześniej często nowelizowane, w związku z czym, jeżeli nieruchomość została nabyta przed tą datą, to należy dokładnie zbadać, jakie zasady opodatkowania będą jej dotyczyć.
Mateusz Kamiński doradca podatkowy w kancelarii Ożóg i Wspólnicy
Komentuje Mateusz Kamiński, doradca podatkowy w kancelarii Ożóg i Wspólnicy
Kontrowersje wokół terminu
Pięcioletni termin (po którym sprzedaż nabytej nieruchomości jest nieopodatkowana) w przypadku dziedziczenia rozpoczyna bieg z momentem nabycia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy.
Moment nabycia spadku bywa jednak interpretowany przez organy podatkowe w odmienny sposób, jeżeli nieruchomość wchodzącą w skład spadku nabywa kilka osób. Dział spadku, którego celem jest zniesienie współwłasności majątku spadkowego, która powstaje w takiej sytuacji, nie jest czynnością obligatoryjną. Mimo to organy podatkowe wskazują, że to właśnie data tej czynności rozpoczyna bieg pięcioletniego terminu.
Takiej interpretacji przepisów sprzeciwił się m.in. WSA w Poznaniu, który w wyroku z 18 października 2012 r. (I SA/Po 553/12) orzekł, że dział spadku jest czynnością wtórną do nabycia spadku, mająca na celu jedynie „konkretyzację" uzyskanego w wyniku spadku prawa, w związku z czym dla opodatkowania podatkiem dochodowym sprzedaży nieruchomości istotny jest tylko czas liczony od nabycia spadku.
Większe kontrowersje może budzić sytuacja, w której dział spadku nie tylko zmienia charakter własności majątku spadkowego, ale też przydziela go ponad udział przyjęty w wyniku spadkobrania (np. w zamian za zrzeczenie się innych praw lub za spłatę pieniężną innych spadkobierców). W tym zakresie także jednak są wydawane pozytywne dla podatników wyroki, jak wyrok WSA w Gliwicach z 11 czerwca 2013 r. (I SA/Gl 1251/12).
Należy oczekiwać, że organy podatkowe zaczną akceptować w swoich rozstrzygnięciach stanowisko sądownictwa.