Luka w przepisach o sprzedaży starych nieruchomości przez firmę

Gdy przedsiębiorca sprzedaje nieruchomość, powinien przyznać się władzom skarbowym do dochodu z tego tytułu. Podatek od takiego dochodu oblicza się z uwzględnieniem kosztów nabycia takiej nieruchomości. Sprawa jest dość prosta, gdy sprzedawana nieruchomość była w rękach podatnika niedługo. Wtedy rzut oka w odpowiedni akt notarialny i fakturę zakupu w zasadzie jest wystarczający.

Gorzej bywa z nieruchomościami starymi, zwłaszcza tymi, które zostały nabyte dawno, jeszcze przed przemianami ustrojowymi w 1989 roku. W takiej sytuacji nie sposób dokładnie określić ceny nabycia.

Biorąc pod uwagę inflację i kompletną zmianę realiów ekonomicznych, nominalna wartość niegdysiejszego zakupu może być zupełnie niemiarodajna. Można nawet podejmować próby przeliczania wartości nieruchomości jako wielokrotność np. ceny uncji złota z daty zakupu, ale to również nie musi prowadzić do dobrych efektów.

Wiekowy obiekt, dzisiejsza cena

Pewnym wyjściem, przynajmniej dla podatników PIT, jest art. 22g ust. 8 ustawy o tym podatku. Według niego, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji takich środków, to wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika. Powinien on przy tym uwzględniać ceny rynkowe środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu i stopnia ich zużycia. Krótko mówiąc – ustawa odsyła do obecnej sytuacji na rynku.

W praktyce tytuł prawny do starych nieruchomości zyskuje się nieraz w wyniku skomplikowanych procesów reprywatyzacyjnych. Może się okazać, że podatnik, któremu sąd potwierdził prawo własności danej nieruchomości, i który zamierza ją zbyć w bardzo niedługim okresie, może wykazać koszt podatkowy zbliżony do przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. Takie zbycie często również następuje po przewidywalnych cenach rynkowych, zbliżonych do zbywanych w podobnym okresie podobnych nieruchomości. W efekcie, podatek dochodowy nie musi być wysoki, bo i nadwyżka dochodów nad kosztami może być niewielka (jeżeli w ogóle wystąpi).

Kłopot z CIT

Jednak prawdziwy problem pojawia się, gdy przedsiębiorca działa jako osoba prawna. Być może w wyniku przeoczenia ustawodawcy, w ustawie o CIT zabrakło przepisu podobnego do wspomnianego art. 22g ust. 8 ustawy o PIT. I ma to poważne skutki dla spółek z o.o. czy akcyjnych.

Nie ulega wątpliwości, że podatnik CIT ma prawo pomniejszyć przychód ze sprzedaży nieruchomości o koszty jej nabycia. Stosownie do art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o CIT, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich został on osiągnięty.

W przypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód. Zaś dochodem jest, zasadniczo, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Dochód ze sprzedaży nieruchomości nie został przy tym zaliczony do „katalogu negatywnego" przychodów, którym nie można przyporządkować kosztów ich uzyskania (są to m.in. przychody z dywidend).

Można zatem wykazywać koszty, ale jak je obliczyć, gdy np. z zupełnie niezależnych od przedsiębiorcy przyczyn nie posiada on dokumentacji potwierdzającej cenę nabycia? W samych przepisach odpowiedzi nie znajdziemy.

20 milionów warte złotówkę

Jak do tego podchodzą organy skarbowe? Czasem pozwalają na zastosowanie, jako analogii, przepisów PIT, a w konsekwencji określenia kosztów na bazie cen rynkowych. Jednak nie zawsze. Zdarzają się przypadki, że urzędy kontroli skarbowej (np. z Krakowa) uznają, że luka w ustawie o CIT jest celowa. Pozwala im to na dość dowolne interpretacje metod ustalania kosztów nieruchomości. W trwającym obecnie sporze (podatnik i pełnomocnicy zastrzegają anonimowość) UKS z dawnej stolicy doszedł do osobliwego wniosku co do nieruchomości nabytej przed stu laty.

Kilka lat temu została ona sprzedana za prawie 20 mln złotych, ale według urzędników koszt nabycia w przeliczeniu na dzisiejsze ceny wyniósł... 1 zł. Słownie: jeden złoty! W rezultacie doszło do nałożenia podatku rzędu 700 tys. zł.

Aby uniknąć podobnie absurdalnych sytuacji, należałoby uzupełnić przepisy o CIT o przepis podobny do art. 22g ust. 8 ustawy o PIT. Dziś podatnicy CIT są bowiem narażeni na ryzyko dowolności fiskusa w określaniu kosztów transakcji nieruchomościowych.

Temat problemu z opodatkowaniem sprzedaży starych nieruchomości uzyskaliśmy w ramach współpracy z Krajową Izbą Doradców Podatkowych przy akcji „Uprośćmy podatki". Za merytoryczny wkład w opis problemu dziękujemy kancelarii Piekielnik i Partnerzy z Wrocławia.

>Wykładnia językowa nie jest jedynie słuszna

Organy podatkowe określające niskie koszty sprzedaży starej nieruchomości dla celów CIT odwołują się do gramatyczno- -językowej wykładni przepisów. Jednym z argumentów w sporze z nimi może być orzecznictwo wskazujące, że czasem trzeba się posiłkować wykładnią celowościową.

Sąd Najwyższy z wyroku z 8 stycznia 1993 r. (III ARN 84/92) oraz w uchwale z 7 marca 1995 r. (III AZP 2/95)

stwierdził, że „wykładnia gramatyczno- -językowa jest tylko jednym z przyjmowanych powszechnie w rozumowaniu prawniczym sposobów wykładni, a wnioski z niej płynące mogą być również często mylące i prowadzić do merytorycznie błędnych, niezgodnych z rzeczywistymi intencjami ustawodawcy, a w końcu również do niesprawiedliwych i krzywdzących rezultatów.

Dlatego też musi być ona uzupełniona wnioskami płynącymi z zastosowania innych rodzajów wykładni, w tym celowościowej, która w odniesieniu do indywidualnych spraw rozstrzyganych w drodze decyzji administracyjnych uznawana jest za najodpowiedniejszą i najlepiej prowadzącą do rozszyfrowania intencji i celów ustawodawcy".