Opłaty za użytkowanie wieczyste – kiedy są kosztem przychodu

Wynika to z art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o CIT. Zgodnie z nim nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów.

Dalej przepis ten wskazuje, że wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Takie same zasady obowiązują w podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT).

Pierwsza opłata roczna

Początkowo przedsiębiorcy mieli wątpliwości, czy mogą zaliczyć do kosztów pierwszą opłatę roczną. To dlatego, że jest ona znacznie wyższa od pozostałych. Podatnicy obawiali się więc, że organy podatkowe przez opłatę, o której mowa w art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o CIT i art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PIT, mogą rozumieć tylko płacone później kwoty. Korzystną dla podatników wykładnię przepisów znajdziemy już jednak w piśmie Ministerstwa Finansów – Departamentu Podatków Bezpośrednich i Opłat z 16 maja 1997 r. (PO 3-MD-722-343-3599/97).

Wyjaśnia ono, że biorąc pod uwagę brzmienie art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o CIT „wszelkie opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów, w tym pierwsza opłata roczna, uiszczane przez użytkownika wieczystego, niezależnie od sposobu i kolejności nabycia prawa użytkowania wieczystego, są kosztem uzyskania przychodów.

Nie uważa się natomiast za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, niezależnie od tego, kto jest zbywcą. Są one natomiast tym kosztem przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży gruntów lub tego prawa”.

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego uiszczane są co roku. Z interpretacji organów podatkowych wynika, że zawsze należy je uważać za koszt pośredni (nawet gdy grunt jest użytkowany przez dewelopera, który buduje na nim mieszkania na sprzedaż).

Kiedy uwzględnić wydatki

Kiedy więc kwoty te należy uznać za koszt uzyskania przychodów? Problemem tym zajmowała się m.in. Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 12 stycznia 2012 r. (IBPBI/2/423-1254/11/MO).

Pytanie zadała spółka, której podstawowym rodzajem działalności gospodarczej jest wynajem własnych nieruchomości. Jest ona zobowiązana do płacenia opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów Skarbu Państwa. Od 2006 r. opłaty te znacznie wzrosły. Spowodowało to spór sądowy między spółką a urzędem miasta.

W konsekwencji od roku 2006 do roku2010 opłaty z decyzji urzędu miasta nie były ujmowane w księgach rachunkowych w pełnej wysokości (księgowano kwoty takie jak w latach poprzednich, czyli przed podwyżką).

Ostatecznie spółka przegrała spór sądowy w 2011 r. Wtedy też otrzymała wezwanie do zapłaty wydane na podstawie klauzuli wykonalności. Na tej podstawie musiała za każdy rok dopłacić ponad 100 tys. zł. Całą kwotę spółka zapłaciła w 2011 r. Zapytała, czy jest to koszt podatkowy tego roku. Jej zdaniem tak, ponieważ są to koszty pośrednie i zostały one poniesione w 2011 r.

Izba nie zgodziła się z tym stanowiskiem. Wyjaśniła, że „zgodnie z ugruntowanym poglądem, kosztami uzyskania przychodów bezpośrednio związanymi z przychodami są takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów.

Natomiast w świetle art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą”.

Izba potwierdziła więc, że opłaty za użytkowanie wieczyste to koszty pośrednie (nie da się ich przypisać wprost do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia). Dalej wskazała jednak na art. 15 ust. 4e ustawy o CIT.

Zgodnie z nim za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, co do zasady, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu (gdy nie jest on dokumentowany fakturą lub rachunkiem, z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Zdaniem izby, skoro kwoty zawarte w decyzjach urzędu miasta były ujmowane w księgach rachunkowych, to w tym momencie stawały się kosztem podatkowym. Nie zmienia tego fakt, że księgowano je w nieprawidłowej wysokości. W odpowiedzi tej czytamy, że „momentu poniesienia przedmiotowych kosztów nie zmienia fakt ujmowania ich w księgach w nieprawidłowej wysokości”.