Ani liczba transakcji, ani ich wartość nie decyduje o tym, czy sprzedawca jest podatnikiem VAT. Najważniejsze jest to, czy podjął działania jak profesjonalny handlowiec. To wnioski z wyroków polskich sądów wydanych już po orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości UE.
Spory z fiskusem o rozliczenie działek trwają od lat. Kryteria uznania za podatnika VAT są bowiem dość niejasne.
– Definicja w ustawie o VAT nie wyklucza opodatkowania nawet osoby, która sprzeda tylko jedną działkę – mówi Łukasz Jamróz, doradca podatkowy, menedżer w PwC. – Warunkiem jest to, by podejmowane przez nią czynności wskazywały na prowadzenie działalności gospodarczej.
Jakie to czynności? Zdaniem Trybunału Sprawiedliwości UE, który rozpatrywał dwie polskie sprawy (sygn. C-180/10 i C-181/10), podatnikiem będzie osoba, która podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców. Może to polegać np. na uzbrojeniu terenu albo działaniach marketingowych. Nieopodatkowane są natomiast czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie zapłacimy więc VAT, jeśli sprzedaż nastąpi w granicach zarządu majątkiem prywatnym.
Niejasne kryteria
– Polskie sądy powtarzają tezy z wyroku Trybunału, szkopuł w tym, że nie wskazał on jasnych kryteriów uznania sprzedawcy za podatnika – mówi Wojciech Kotowski, doradca podatkowy w kancelarii Ożóg i Wspólnicy. – Dlatego trudno rozstrzygnąć, kiedy się kończy wykonywanie prawa własności (którego formą może być zbycie majątku), a zaczyna aktywne działanie w celu obrotu nieruchomościami. Istnieje ryzyko, że czynności zwiększające atrakcyjność działki, np. odrolnienie, doprowadzenie wody i prądu, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, fiskus uzna za przesłanki rozpoznania działalności gospodarczej.
Co jest marketingiem
– Z orzecznictwa wynika, że o opodatkowaniu nie przesądza podzielenie gruntu na części – tłumaczy Łukasz Jamróz.
– Sądy nie przywiązują też już wagi do zamiarów właściciela działki w momencie jej nabycia (na co zwracały uwagę przed wyrokiem Trybunału). Duże znaczenie ma natomiast to, jakie czynności podejmuje właściciel, aby znaleźć nabywców ziemi.
– Jeśli daje w ogólnopolskiej prasie płatne reklamy typu „sprzedam atrakcyjne działki nad morzem", to jest prawdopodobieństwo, że inwestuje jak handlowiec – wyjaśnia Wojciech Kotowski. – Nie przesądza o tym natomiast zamieszczenie zwykłej oferty na portalu internetowym albo zgłoszenie do biura nieruchomości ani tym bardziej informacja o możliwości zakupu powieszona na ogrodzeniu.
Eksperci podkreślają jednak, że każda sprawa jest inna. Sprzedaż działek jest co do zasady obciążona 23-proc. podatkiem. Zwolniona z VAT jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.
Kiedy działalność gospodarcza
Na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży działek może wskazywać m.in.:
