Nieruchomości, czyli budynki, budowle, lokale będące przedmiotem odrębnej własności oraz grunty mogą być środkami trwałymi w rozumieniu ustaw o podatkach dochodowych, przy czym dla celów podatkowych grunty są traktowane jako środki trwałe, jednak nie podlegają amortyzacji.
Opodatkowaniu podlega dochód ze sprzedaży takich środków trwałych, stanowiący nadwyżkę przychodu ze sprzedaży nad kosztami poniesionymi przez podatnika na nabycie nieruchomości bądź wytworzenie jej we własnym zakresie. Przychodem jest cena określona w umowie między sprzedającym a nabywcą.
W praktyce istotne jest ustalanie momentu, w którym zbywca nieruchomości powinien rozpoznać przychód podatkowy z tytułu sprzedaży. Zgodnie z art. 12 ust. 3a ustawy o CIT (odpowiednio art. 14 ust. 1c ustawy o PIT) za datę powstania przychodu z działalności gospodarczej uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub częściowego bądź całkowitego wykonania usługi, nie później jednak niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności, w zależności od tego, które z tych zdarzeń nastąpiło wcześniej.
Zdarza się, że po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nabywca uiszcza na rzecz sprzedawcy zaliczkę na poczet należności z tytułu nabycia nieruchomości.
W takim wypadku, również gdy kwota zaliczki (bądź suma kilku zaliczek wpłaconych na rzecz zbywcy) jest bliska bądź równa cenie ustalonej przez strony w umowie przedwstępnej, nie ma podstaw do rozpoznania po stronie zbywcy przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.
Należy przypomnieć, że wszelkie pobrane wpłaty lub zarachowane należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, nie są dla podatnika przychodem podatkowym.
Zapłata zaliczki nie musi oznaczać uzyskania przez zbywcę definitywnego przysporzenia majątkowego.
W praktyce zdarza się bowiem, że wpłacone zaliczki podlegają zwrotowi. Brak cechy „trwałości” przysporzenia z tytułu zaliczki nie pozwala uznać ich za przychód w rozumieniu ustaw o PIT i o CIT w momencie jej zapłaty.
Podstawą do rozpoznania po stronie zbywcy przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie powinno być również podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, następujące zazwyczaj po zawarciu umowy przedwstępnej, a przed podpisaniem umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę.
Podobnie jak zapłata zaliczki tak i podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego nie wyklucza odstąpienia od umowy przedwstępnej przez którąkolwiek ze stron jeszcze przed sporządzeniem aktu notarialnego.
Konsekwentnie należałoby przyjąć, że dopiero zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego jest momentem właściwym dla rozpoznania przychodu podatkowego po stronie zbywcy nieruchomości.
W niektórych jednak przypadkach już podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego może być uznane przez organy podatkowe za moment „wydania rzeczy” uzasadniający rozpoznanie przychodu podatkowego. Może tak być, gdy moment sporządzenia aktu notarialnego będzie znacznie odsunięty w czasie w stosunku do dnia faktycznego wydania nieruchomości nabywcy.
Autorka jest młodszą konsultantką w MDDP Doradztwo Podatkowe
Czytaj też:
Zobacz:
»
»
»
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości
» PIT i CIT » Przychody » Kiedy powstaje przychód
