Należność za użytkowanie wieczyste będzie firmowym kosztem

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=346580]ustawy o PIT[/link] nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego ich użytkowania, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Wydatki te bierze się pod uwagę dopiero przy zbywaniu nieruchomości.

Takie same zasady wynikają z art. 16 ust. 1 pkt 1[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=3EC0892953EAF58605FEE453B6E7CBF6?id=115893] ustawy o CIT[/link].

[srodtytul]Pierwsza też jest rozliczana[/srodtytul]

Przepisy te jasno więc wskazują, że opłaty za użytkowanie wieczyste są kosztem uzyskania przychodów. Wielu podatników wciąż ma jednak wątpliwości, czy dotyczy to także pierwszej opłaty. To dlatego, że jest ona znacznie wyższa od pozostałych: wynosi od 15 do 25 proc. ceny nieruchomości. Kwota ta może więc w istotny sposób wpłynąć na podstawę opodatkowania.

Nie zmienia to jednak faktu, że należy ją jednorazowo zaliczyć do kosztów w momencie poniesienia. Potwierdzają to indywidualne interpretacje, np. [b]odpowiedź Izby Skarbowej w Katowicach z 20 sierpnia 2008 r. (IBPB1/415-428/08/WRz)[/b].

Z pytaniem zwrócił się podatnik, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie praktyki lekarza rodzinnego. Przystąpił do przetargu na oddanie w użytkowanie wieczyste niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Jej cena netto wynosi 230 tys. zł. Pierwsza opłata roczna (25 proc. ceny uzyskanej w przetargu) podlega wpłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Kolejne opłaty roczne wynosić będą po 3 proc. ceny uzyskanej w przetargu.

Izba skarbowa potwierdziła, że zarówno pierwszą opłatę, jak i kolejne należy zaliczyć do kosztów w momencie poniesienia wydatku. Taki sposób rozliczania dotyczy także okresu, kiedy na użytkowanej działce będzie trwała budowa.

Izba podkreśliła, że [b]przepisy inaczej traktują wydatki na nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu i wydatki poniesione tytułem opłat za wieczyste użytkowanie gruntu.[/b] Tylko te drugie mogą być zaliczone do kosztów podatkowych w momencie poniesienia.

[srodtytul]Bez zwiększania wartości inwestycji[/srodtytul]

Izba powołała się również na art. 22g ust. 4 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych.

Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.

W świetle tego przepisu wartością początkową nieruchomości, którą wnioskodawczyni zamierza wybudować, będą wydatki na jej wytworzenie. Do wydatków tych nie zalicza się jednak między innymi opłat za wieczyste użytkowanie gruntu. Wydatki te, chociaż ponoszone w trakcie realizacji inwestycji, nie są bowiem ponoszone w celu wytworzenia środka trwałego, ale w związku z prawem posiadania gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) niezależnie od tego, czy na gruncie tym prowadzona jest inwestycja.

Takie same zasady obowiązują w sytuacji, gdy firma rozlicza się na podstawie ksiąg rachunkowych. Potwierdza to[b] interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 21 września 2009 r. (IBPBI/1/415-488/09/AP).[/b]

[srodtytul]Zakup w momencie sprzedaży[/srodtytul]

Z przepisów o podatku dochodowym wynika, że firmy, które kupiły prawo użytkowania wieczystego gruntu od innego podmiotu, nie zmniejszą o zapłaconą kwotę podstawy opodatkowania. To dlatego, że wydatków na nabycie gruntów lub prawa ich wieczystego użytkowania nie zalicza się do kosztów uzyskania przychodów. Podatnik może uwzględnić takie kwoty dopiero przy sprzedaży takiego prawa (nie dokonuje się od jego wartości amortyzacji).

Oznacza to, że z punktu widzenia podatku dochodowego [b]korzystniej jest zawrzeć umowę o użytkowanie wieczyste z gminą, niż odkupić takie prawo od dotychczasowego użytkownika[/b]. W tej pierwszej sytuacji firma zaliczy bowiem wysoką opłatę wstępną do kosztów uzyskania przychodów, w drugiej kwota zapłacona zbywcy nie wpłynie na wysokość płaconego podatku do momentu zbycia tego prawa.

[ramka][b]Stawka zależy od rodzaju prowadzonej działalności[/b]

Opłaty za użytkowanie wieczyste ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości.

Pierwsza opłata wynosi od 15 do 25 proc. tej ceny.

Kolejne zależą od tego, na jaki okres nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie, i wynoszą najczęściej 3 proc. Niższe stawki przewidziane są np. dla:

- nieruchomości przeznaczonej na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową – 0,3 proc. ceny

- gruntów oddanych na cele rolne – 1 proc. ceny

- nieruchomości oddanych na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1 proc. ceny

- działki udostępnionej na działalność turystyczną – 2 proc. ceny.[/ramka]

[ramka][b]Użytkownik może żądać przedłużenia umowy[/b]

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zwykle następuje na 99 lat.

Tylko w sytuacjach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na 99 lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy (co najmniej na lat 40).