Wynajem lokum kupionego na kredyt

Prowadzę niewielką działalność gospodarczą niezwiązaną z najmem. We wrześniu 2009 r. zakupiłem na kredyt mieszkanie, które planuję wynajmować. Co może być moim kosztem? Jaką formę opodatkowania przyjąć? – pyta czytelnik.

[wyimek]Jeżeli najem jest opodatkowany ryczałtem, to podatek trzeba zapłacić, nawet gdy koszty będą wyższe niż przychody[/wyimek]

Gdy najem będzie opodatkowany na zasadach ogólnych (jako odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu) czy też działalność gospodarcza zostanie rozszerzona o najem, koszty z nim związane będą zmniejszały dochód podatkowy czytelnika. W ryczałcie natomiast opodatkowany jest tylko przychód z najmu, tak że poniesione wydatki nie będą miały wpływu na płacony podatek.

[srodtytul]Amortyzacja lokalu [/srodtytul]

Stawka amortyzacji dla nowego lokalu mieszkalnego wynosi 1,5 proc. Aby odpisy amortyzacyjne mogły być kosztem, należy wprowadzić lokal do ewidencji środków trwałych.

Jeżeli chodzi o lokale mieszkalne, to nie podlegają objęciu tą ewidencją, tylko gdy ich wartość początkowa ustalona jest zgodnie z art. 22g ust. 10 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=13C4BBED897B5EB138F374FE63D0294C?id=115893]ustawy o CIT[/link], tj. według metrażu i kwoty 988 zł. Jeżeli czytelnik nie chce w ten sposób ustalić wartości początkowej mieszkania, to musi ją ustalić według wydatków związanych z zakupem lokum i jego wykończeniem.

W [b]interpretacji Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 17 czerwca 2009 r. (nr ITPB1/415-232/09/TK)[/b] czytamy:

[b]„Wartość początkową środka trwałego stanowić będzie cena nabycia lokalu mieszkalnego (bez udziału w gruncie) powiększona o opłaty poniesione tytułem kosztów notarialnych związanych z zakupem tego lokalu, a także nakłady poniesione przed oddaniem mieszkania[/b] do używania na jego wykończenie, na które składały się prace kafelkarskie, hydrauliczne, malarskie, zakup glazury, armatury, transport z tym związany, a także wydatki związane ze zużytymi mediami podczas prac wykończeniowych”.

Odsetki od kredytu zwiększają wartość początkową albo są kosztem. Wartość początkową będą również zwiększały odsetki od kredytu naliczone do dnia przekazania mieszkania do używania. Odsetki zapłacone po tym dniu będą stanowiły koszt uzyskania przychodu.

Z innej [b]interpretacji tej izby z 17 czerwca 2009 r. (nr ITPB1/415-244/09/PSZ)[/b] wynika, że „odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania zapłacone do dnia przekazania środka trwałego (tj. lokalu mieszkalnego) do używania będą stanowić element wartości początkowej tego środka trwałego, a po tym dniu będą stanowić koszty uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia”.

Trzeba mieć na uwadze, że nie mogą być kosztem zapłacone odsetki, które wcześniej jako naliczone zwiększyły wartość początkową, co wynika z art. 23 ust. 1 pkt 33 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=90BC21CDE99DE2E95057BA48C3470592?id=80474]ustawy o PIT[/link].

Jeżeli dany mebel czy sprzęt AGD nie stanowi środka trwałego (jego wartość nie przekracza 3500 zł), to jako wyposażenie lokalu przeznaczonego na wynajem będzie stanowił koszt uzyskania przychodu.

Potwierdza to wspomniana [b]interpretacja izby nr ITPB1/415-232/09/TK[/b]: „Wydatki na zakup wyposażenia wynajmowanego mieszkania (zakup mebli, mebli kuchennych, sprzętu AGD) nie będą podwyższały wartości początkowej lokalu mieszkalnego. W tym przypadku za koszt uzyskania przychodów – bezpośrednio lub poprzez odpisy amortyzacyjne – należy uznać wydatki poniesione na zakup ww. wyposażenia pomieszczeń będących przedmiotem najmu”.

Do wydatków zaliczanych bezpośrednio do kosztów w momencie poniesienia można też zaliczyć te związane z eksploatacją lokalu. Mówi o tym cytowana już [b]interpretacja izby nr ITPB1/415-244/09/ PSZ[/b]: „Wydatki związane z opłatami za czynsz, fundusz remontowy stanowić będą koszt uzyskania przychodu w momencie poniesienia”.

[srodtytul]Forma opodatkowania[/srodtytul]

Jeżeli czytelnik opodatkuje najem ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, to będzie płacił podatek, nawet gdy koszty będą wyższe niż przychody. Ryczałtem bowiem opodatkowane są przychody, a nie dochód. Stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc. przychodów do kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20 proc. (art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

[b]Gdy czytelnik opodatkuje najem jako odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu, dochód z tego tytułu będzie podlegał kumulacji z innymi dochodami opodatkowanymi na zasadach ogólnych.[/b] Ewentualną stratę z najmu może odliczać tylko od dochodów z tego źródła.

Jeżeli zaś czytelnik rozszerzy prowadzoną działalność o najem, to strata na nim będzie zmniejszała jego cały dochód z działalności (także z działalności podstawowej niezwiązanej z najmem). Po ewentualnej sprzedaży mieszkania przychód z tego tytułu nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej. Wynika to z art. 14 ust. 2c ustawy o CIT.