Nowelizacja ustawy o VAT wprowadziła od 1 stycznia 2009 r. zmiany dotyczące opodatkowania dostawy nieruchomości. Dostosowują one polskie regulacje do przepisów unijnych.

[srodtytul]Możliwość wyboru [/srodtytul]

Na gruncie poprzedniego stanu prawnego (a więc do 31 grudnia 2008 r.) zasadą było opodatkowanie dostawy nieruchomości. Obecnie zasadą jest jej zwolnienie z VAT. Ustawodawca wprowadził jednak możliwość wyboru opodatkowania (tzw. opcji opodatkowania). Jest to nowością. Dotychczas znany był tylko jeden przypadek fakultatywności opodatkowania transakcji VAT – mianowicie w przypadku zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT (zwolnienia do 50 000 zł obrotu).

W świetle regulacji obowiązującej do końca 2008 r. zwolniona z VAT była (i nadal jest) sprzedaż gruntów stanowiących tereny niezabudowane, inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Sprzedaż gruntu, na którym wzniesiony jest budynek lub budowla, opodatkowana jest według zasad ustanowionych dla dostawy tegoż budynku/budowli. Z podstawy opodatkowania budynku/budowli nie wyodrębnia się bowiem wartości gruntu.

[srodtytul]Od zasady są wyjątki [/srodtytul]

Podkreślić należy, że do końca 2008 r. sprzedaż nieruchomości budynkowych podlegała opodatkowaniu VAT. Wyjątkiem od tej zasady była:

- dostawa budynków (budowli lub ich części) używanych;

Budynki, budowle lub ich części były uznawane za towary używane, jeśli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej pięć lat, a w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, były niższe niż 30 proc. wartości początkowej;

- dostawa lokali mieszkalnych po pierwszym zasiedleniu (sprzedaż na rynku wtórnym).

Przez pierwsze zasiedlenie należało rozumieć wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Zwolnienie nie dotyczyło jednak części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

[srodtytul]Nieważna jest kwalifikacja [/srodtytul]

Nowelizacja ustawy o VAT od 2009 roku ustala zupełnie nowy sposób opodatkowania VAT transakcji dotyczących dostawy nieruchomości zabudowanych oraz budynków, budowli i ich części. Co ważne, dokonuje tego w oderwaniu od kwalifikacji obiektów budowlanych jako towarów używanych. Według nowej definicji zawartej w art. 43 ust. 2 ustawy o VAT [b]towarami używanymi w rozumieniu ustawy o VAT są jedynie ruchomości[/b].

[srodtytul]Kiedy bez podatku [/srodtytul]

Obecnie obowiązujące przepisy wprowadzają szerszy zakres zwolnienia w przypadku sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

W świetle natomiast art. 2 pkt 14 [b]ustawy pierwsze zasiedlenie oznacza oddanie do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy budynków, budowli lub ich części [/b]po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu (jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej).

Przepisy obowiązujące od 2009 r. wprowadzają również inne zwolnienie z VAT dla budynków, budowli lub ich części. Zwolnienie to zostało wprowadzone dla budynków/budowli, które z zasady nie spełniają warunków we wspomnianym art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Warunkiem zastosowania zwolnienia dla dostawy jest (art. 43 ust. 1 pkt 10a):

- brak prawa do odliczenia przez zbywającego VAT naliczonego przy nabyciu, wybudowaniu budynków, budowli lub ich części,

- nieponiesienie przez zbywającego wydatków na ich ulepszenie w kwocie przekraczającej 30 proc. wartości początkowej nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do odliczenia VAT. Natomiast[b] nawet jeśli wydatki na ulepszenie nieruchomości przekroczyły 30 proc. jej wartości początkowej, to nadal zastosowanie ma zwolnienie, jeżeli tylko była ona w stanie ulepszonym[/b] wykorzystywana do czynności opodatkowanych przez co najmniej pięć lat.

[ramka][b]Czasem można zdecydować[/b]

Ustawodawca zezwolił podatnikom w niektórych przypadkach zrezygnować ze zwolnienia od opodatkowania. Z tzw. opcji opodatkowania mogą skorzystać jedynie te transakcje, które zostały opisane w art. 43 ust. 1 pkt 10 – czyli dostawy budynków dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz te dostawy, w których pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata. Z przywołanej opcji nie mogą skorzystać podatnicy korzystający ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Rezygnacja ze zwolnienia od opodatkowania jest możliwa po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 – 12 ustawy o VAT. Chodzi o to, aby:

- obie strony transakcji (zarówno sprzedawca, jak i nabywca) były zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni;

- strony złożyły – przed dniem dokonania dostawy – naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy budowli, budynku lub ich części zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie transakcji VAT.

Z uwagi na to, że wybór rezygnacji ze zwolnienia będzie miał wpływ na podatek naliczony i należny, to każda transakcja powinna być dogłębnie przeanalizowana, zarówno przez nabywcę, jak i sprzedającego. Podatnicy powinni ustalić, co im się bardziej opłaca: zwolnienie od VAT czy opodatkowanie VAT. Jeśli nabywcą jest podmiot, który nie ma pełnego prawa do odliczenia, to z jego punktu widzenia opłacalnym rozwiązaniem będzie zwolnienie od VAT. Jeśli nabywca jest podatnikiem, który ma pełne prawo do odliczenia, to korzystniejsze jest nabycie budynku, budowli lub ich części opodatkowanej VAT.[/ramka]

[i]Krzysztof Komorniczak jest doradcą podatkowym w ECDDP

Ewa Dudała jest tam ekspertem[/i]