Zacznijmy od ewidencji podatkowej.

Rozliczający się z najmu ryczałtem są zwolnieni z prowadzenia ewidencji przychodów, jeśli ich wysokość wynika z umowy najmu (dzierżawy, poddzierżawy czy umowy o podobnym charakterze) zawartej w formie pisemnej. Nie powoduje obowiązku prowadzenia takiej ani podobnej ewidencji rozliczanie się z najmu na zasadach ogólnych wedle skali spoza ewidencji środków trwałych, wartości niematerialnych i prawnych, jeśli wynajmujący chce zaliczać w koszty odpisy amortyzacyjne. Jeśli jednak zdecyduje się na przyjęcie jako podstawy ryczałtowej kwoty 988 zł, to także prowadzenie tej ewidencji nie będzie potrzebne.

[srodtytul]Zaliczki co miesiąc [/srodtytul]

Jeśli dochody z najmu opodatkowane są wedle skali podatkowej, konieczne jest wpłacanie comiesięcznych zaliczek na podatek. Pierwszą w 2009 r. trzeba będzie zapłacić, gdy dochody z tego źródła uzyskane od początku roku przekroczą 3089 zł. Następnie oblicza się wysokość różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu z tego źródła osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzednie.

Zaliczkę od dochodów uzyskanych w danym miesiącu płaci się do 20. następnego miesiąca, a za grudzień w wysokości zaliczki na listopad do 20 grudnia (w grudniu płaci się więc dwie zaliczki w tej samej wysokości).

Później w zeznaniu rocznym, obejmującym także inne dochody opodatkowane wedle skali podatkowej, np. z pracy, umowy-zlecenia i o dzieło, trzeba wykazać przychody z najmu, koszty ich uzyskania oraz zapłacone zaliczki i zsumować je z innymi.

Dochody z najmu czy dzierżawy, tak samo jak np. z pracy czy emerytury, wykazuje się w zeznaniu rocznym składnym do 30 kwietnia następnego roku.

[srodtytul]Ryczałt za okresy kwartalne[/srodtytul]

W razie opodatkowania ich w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych podatnik także sam oblicza należny ryczałt i wpłaca go w kasie albo na rachunek urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania. Może jednak wybrać opłacanie w trakcie roku podatkowego nie za okresy miesięczne (do 20. następnego miesiąca od dochodu za miesiąc poprzedni), ale za okresy kwartalne, tj. za I kwartał do 20 kwietnia, za II kwartał do 20 lipca, za III kwartał do 20 października, a za IV kwartał w osobnym zeznaniu rocznym obejmującym dochody opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych składanym do 31 stycznia następnego roku.

Możliwość rozliczania się za okresy kwartalne będzie odnosić się w 2009 r. tylko do tych, których przychody z najmu nie przekroczyły w sumie w 2008 r. równowartości 25 000 euro (według kursu na 1 października 2008 r. – 3,3775 zł), czyli 84 5437,50 zł.

O wyborze rozliczeń za okresy kwartalne urząd skarbowy musi być powiadomiony do 20. stycznia roku podatkowego. Ale uwaga, jeśli podatnik nie zgłosi do 20 stycznia następnego roku rezygnacji z tej formy rozliczeń, oznacza to, że ma on w dalszym ciągu płacić daninę w taki sposób.

[srodtytul]W małżeństwie[/srodtytul]

Przy opodatkowaniu dochodów z najmu, podnajmu itd. zasadą jest, że każdy z małżonków rozlicza się z nich osobno i płaci podatek od dochodów z najmu własnego, odrębnego majątku i od przypadającej na niego części majątku wspólnego. Taka zasada obowiązuje zawsze przy opodatkowaniu wedle skali podatkowej, nawet jeśli składają potem wspólne zeznanie podatkowe obejmujące również te dochody. Tak też mogą rozliczać się w trakcie roku małżonkowie, którzy wybrali ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Ale wówczas, jeśli będzie im to odpowiadało, mogą zadecydować, że od całości przychodu, i to niezależnie od tego, do którego z nich należy wynajmowany dom, plac itd. (czy do majątku odrębnego czy wspólnego), ryczałt będzie płacił tylko jeden z małżonków. Warunkiem jest:

- istnienie między małżonkami wspólności majątkowej,

- złożenie stosownego oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego.

[srodtytul]Konieczne z corocznym oświadczeniem [/srodtytul]

Takie rozliczenie nie jest możliwe po podpisaniu intercyzy wyłączającej wspólność, zniesieniu wspólności przez sąd, oficjalnej separacji . Oświadczenie, w wyniku którego z fiskusem będzie rozliczał się za dany rok tylko jeden z małżonków, musi być złożone na piśmie w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca ich zamieszkania najpóźniej do 20 stycznia. Brak oświadczenia będzie dla urzędu skarbowego oznaczać, że małżonkowie chcą się z przychodu z najmu rozliczać oddzielnie.

Jeśli małżonkowie zaczną je osiągać w trakcie roku podatkowego, konieczne jest złożenie go w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu.

Rozliczanie się przez jednego z małżonków jest na pewno wygodniejsze niż przez oboje. Natomiast ze względu na zasadę, że limit przychodu 4000 euro, po którego przekroczeniu przychód z najmu, dzierżawy itd. jest obciążony stawką 20 proc., dotyczy łącznie obojga małżonków, nie daje ono poza tym podatkowych korzyści.

Osoby korzystające w odniesieniu do tych przychodów z ryczałtu mają prawo do wszystkich ulg i odliczeń, jakie przysługują przedsiębiorcom opodatkowanym w tej formie. W razie sporządzania dwu zeznań – jednego z racji opłacania ryczałtu od przychodów z najmu, a drugiego odnoszącego się do przychodów opodatkowanych na zasadach ogólnych, podatnik ma prawo w dowolnych proporcjach i wedle własnego wyboru dokonywać odliczeń.

Można też przeznaczyć 1 proc. zryczałtowanego podatku na działalność pożytku publicznego, niezależnie od możliwości przekazania takiej darowizny w zeznaniu podatkowym obejmującym inne dochody, np. z pracy, z emerytury, z umowy- zlecenia.

Ten sposób rozliczeń nie pozbawia podatników prawa do złożenia wspólnego opodatkowania z małżonkiem ani do preferencyjnego opodatkowania przewidzianego dla samotnych rodziców.