Amortyzowane może być tylko spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, budynek mieszkalny lub lokal, który może być odrębnym przedmiotem własności (art. 22b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; ustawa o PIT). Tylko taki wynajem pozwala uznać odpisy amortyzacyjne za koszty podatkowe.

[srodtytul]Kilka form zapłaty[/srodtytul]

To, jak rozliczyć wynajmowane mieszkanie, zależy od sposobu opodatkowania przychodów z najmu. Jeśli przedsiębiorca opłaca ryczałt ewidencjonowany, osiągane przez niego przychody będą opodatkowane niższą stawką podatku (8,5 proc., a 20 proc. po przekroczeniu 4000 euro, w tym roku – 15 072 zł). Nie będzie miał jednak możliwości ich pomniejszenia o odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego mieszkania.

Jeśli jednak przychody z najmu będą opodatkowane na zasadach ogólnych, przedsiębiorca zapłaci podatek od przychodu pomniejszonego o koszty. Będą nimi m.in. odpisy amortyzacyjne od nieruchomości. Ich wysokość zależeć będzie od wartości mieszkania oraz przyjętej stawki amortyzacyjnej. Odpisy możliwe są w równych ratach co miesiąc, kwartał lub jednorazowo na koniec roku podatkowego (art. 22h ust. 4 ustawy o PIT). Roczna stawka amortyzacji wynosi dla budynków i lokali mieszkalnych 1,5 proc., a dla spółdzielczych praw do lokalu – 2,5 proc.

Wartość mieszkania ustalona dla potrzeb amortyzacji podatkowej zależeć będzie od sposobu jego nabycia. Jeśli mieszkanie kupiliśmy, to wartością początkową będzie cena wskazana w umowie sprzedaży, powiększona o wszelkie koszty bezpośrednio związane z nabyciem (opłaty notarialne, koszty montażu) i pomniejszona o VAT (chyba że przedsiębiorca nie mógł go odliczyć).

Więcej kłopotów będzie z mieszkaniem otrzymanym w darowiźnie lub spadku. Wtedy ustalamy wartość rynkową mieszkania z dnia darowizny (spadku), chyba że w umowie darowizny wskazano niższą wartość.

Najwięcej jednak problemów będą mieli przedsiębiorcy wynajmujący budynek mieszkalny wybudowany we własnym zakresie. Ustawa o PIT nakazuje w takiej sytuacji określić koszt jego wytworzenia (art. 22g ust. 4). Przy starszych budynkach, gdy określenie kosztu wytworzenia jest trudne, organy podatkowe akceptują także wycenę biegłego rzeczoznawcy.

[srodtytul]Masz wybór[/srodtytul]

Przedsiębiorcy mogą zdecydować się na amortyzację metodą uproszczoną. Polega ona na tym, że za wartość początkową budynków lub lokali mieszkalnych przyjmują iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanego mieszkania i 988 zł (przy czym za powierzchnię uważa się powierzchnię określoną dla potrzeb podatku od nieruchomości). Pamiętajmy jednak, że przyjęcie uproszczonej metody w odniesieniu do spółdzielczych praw do lokalu spowoduje, że stawka amortyzacji wyniesie 1,5 proc. (zamiast 2,5 proc.).

[i]Autorka jest młodszym konsultantem w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy[/i]