Od obowiązku ewidencjonowania w kasie rejestrującej zwolnione są bowiem „usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek, których świadczenie przez podatnika w całym zakresie dokumentowane jest fakturą”.

Z dniem 1 listopada 2008 r. przestanie obowiązywać przepis przejściowy, który utrzymywał zwolnienie od stosowania kas dla wynajmowania nieruchomości, niezależnie od wystawiania faktur za te usługi.

To rozwiązanie postawiło w niepewnej sytuacji wiele podmiotów wynajmujących nieruchomości. Niektórzy (np. wynajmujący mieszkania) nie mogą bowiem fakturować swoich usług, dla innych może być to bardzo trudne (np. dla gmin, które mają kilkuset lub nawet kilka tysięcy najemców mieszkań komunalnych).

[srodtytul]Dla mieszkań zwolnienie z VAT...[/srodtytul]

Część podatników świadczy usługi wynajmu nieruchomości mieszkalnych. Są to często jedyne czynności przez nich wykonywane. Te usługi są zwolnione od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 i pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy o VAT. Wynajmujący nie musi więc – jak wynika z art. 96 ust. 3 i 4 ustawy o VAT – składać zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R, a jeśli takie złoży, to zostanie zarejestrowany jako „podatnik VAT zwolniony”.

Natomiast § 8 ust. 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=177843]rozporządzenia ministra finansów z 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (DzU nr 95, poz. 798 ze zm.) [/link]mówi, że faktury wystawiają osoby zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni.

[srodtytul]...właściciel wypisze więc rachunek [/srodtytul]

Tak więc osoby, które wyłącznie wynajmują nieruchomości mieszkalne, nie mogą wystawiać faktur VAT. W związku z tym nie mają w zasadzie możliwości skorzystania ze zwolnienia od obowiązku ewidencji w kasie rejestrującej. Chyba że za fakturę uznamy również rachunek. Zgodnie bowiem z § 20 pkt 5 rozporządzenia ministra finansów za fakturę uważa się także rachunki, o których mowa w art. 87 – 90 ordynacji podatkowej, wystawiane przez podatników, którzy nie mają obowiązku wystawiania faktur.

[b]Można zatem argumentować, że podatnik świadczący usługi najmu, który wystawia na nie rachunki, jest zwolniony od obowiązku ewidencjonowania w kasie rejestrującej. Usługi są bowiem udokumentowane fakturą, a konkretnie zastępującym ją rachunkiem.[/b]

[srodtytul]Niewielki czynsz...[/srodtytul]

[b]Jednak organy podatkowe mogą nie uznać tej argumentacji. Czy oznacza to, że wynajmujący musi zainstalować kasę? Nie, pozostają jeszcze inne zwolnienia.[/b]

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia w sprawie kas rejestrujących zwalnia się (do 31 grudnia 2008 r.) od obowiązku stosowania kas podatników, u których kwota obrotu ze sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (oraz rolników ryczałtowych) nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym 40 000 zł i jeżeli wcześniej nie powstał u nich obowiązek ewidencjonowania.

[ramka][b]Przykład [/b]

Pan X wynajmuje swoje dwa mieszkania. Od jednego pobiera 1200 zł czynszu, od drugiego 1800 zł. W sumie jego roczne obroty ze świadczenia usług wynajmu wynoszą 36 000 zł. Może zatem korzystać ze zwolnienia podmiotowego i nawet jeśli nie będzie wystawiał faktur, nie musi wprowadzać kas fiskalnych.[/ramka]

[srodtytul]...lub zapłata na konto [/srodtytul]

[b]Jeśli kwota obrotów z wynajmu przekracza 40 000 zł, można rozważyć jeszcze inną możliwość.[/b] Otóż zgodnie z § 2 pkt 1 i pozycją 38 załącznika do rozporządzenia w sprawie kas rejestrujących od ewidencjonowania w kasie zwolnione jest „świadczenie usług, za które zapłata w całości następuje za pośrednictwem poczty lub banku na rachunek bankowy podatnika, pod warunkiem że z ewidencji i dowodów dokumentujących transakcję jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie transakcji zapłata dotyczyła”.

[b]Jeśli zatem najemca będzie płacił wynajmującemu na rachunek bankowy (bądź przekazem pocztowym), a na podstawie ewidencji będzie można powiązać poszczególne wpłaty z konkretnymi usługami (co przy wynajmie, nawet kilku nieruchomości, nie powinno być trudne), to można zastosować to zwolnienie.[/b]

[ramka][b]Przykład [/b]

Spółka C zajmuje się wynajmem nieruchomości. Jest podatnikiem VAT zwolnionym. Wynajmuje nieruchomości dziesięciu najemcom, a roczne obroty znacznie przekraczają 40 000 zł. Najemcy płacą comiesięczne czynsze przelewami na rachunek bankowy. Można powiązać wpłaty z konkretnymi czynszami. Spółka C nie będzie zatem miała obowiązku stosowania kas rejestrujących, nawet jeśli świadczenia nie będą dokumentowane fakturami.[/ramka]

[srodtytul]Zwolnienie do końca roku [/srodtytul]

Od 1 listopada 2008 r. w trudnej sytuacji mogą znaleźć się np. gminy wynajmujące mieszkania komunalne i mające kilkuset bądź nawet kilka tysięcy najemców. Wystawianie co miesiąc takiej ilości faktur jest równie uciążliwe co instalacja kasy. Czy istnieje jakiś sposób, aby zwolnić gminę od jednego i drugiego obowiązku? Jest to wyjątkowo możliwe w niektórych gminach do końca roku.

Otóż jeśli w danej gminie (u danego podatnika) w pierwszym półroczu 2008 r. więcej niż 70 proc. sprzedaży było zwolnione przedmiotowo (według przepisów obowiązujących w pierwszym półroczu 2008 r.), to wówczas podatnik może korzystać ze zwolnienia od stosowania kas do końca 2008 r.

Jeśli zatem obrót z najmu nieruchomości i świadczenia innych usług zwolnionych od stosowania kas stanowił więcej niż 70 proc. obrotu ze sprzedaży na rzecz osób fizycznych, to wówczas nie trzeba będzie stosować kasy do końca 2008 r.

[srodtytul]Ważna zapłata lub jej termin [/srodtytul]

W którym momencie ewidencjonować usługę najmu w kasie, przykładowo w gminie wynajmującej mieszkania komunalne, gdzie często zdarza się, że najemcy nie opłacają terminowo czynszów?

Ani przepisy ustawy o VAT, ani rozporządzenia o kasach rejestrujących nie określają, kiedy należy to zrobić. Mając na uwadze, że kasa rejestrująca jest szczególnym rodzajem ewidencji sprzedaży, uznać należy, że obowiązek rejestracji ma co do zasady związek z powstaniem obowiązku podatkowego od tej sprzedaży.

Natomiast art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o VAT mówi, że obowiązek podatkowy od świadczenia usług najmu powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze.

[ramka][b]Przykład [/b]

Pan X wynajmuje nieruchomości. W umowie ustalono termin pobierania czynszów do 15 dnia następnego miesiąca. Niezależnie zatem od tego, czy czynsze za październik zostaną otrzymane, czy nie, do 15 listopada (upływ terminu płatności dla usług październikowych) należałoby zewidencjonować je w kasie. Oczywiście jeśli czynsze zostaną wpłacone wcześniej (jeszcze w październiku), wtedy należy zarejestrować je w kasie w momencie wpłaty.[/ramka]

[srodtytul]Wykazujemy też dodatki [/srodtytul]

Zdarza się, że oprócz czynszu wynajmujący dostają również przypadające na najemców dodatki mieszkaniowe (wypłaca je gmina). W takiej sytuacji dodatki mieszkaniowe są częścią obrotu ze świadczenia usług najmu. Stanowią bowiem wynagrodzenie za wynajęcie, tyle że jest ono otrzymywane nie bezpośrednio od najemców, tylko od podmiotu trzeciego (od gminy).

Tak więc dodatki również powinny być ewidencjonowane w kasie rejestrującej. Jest to bowiem część kwoty należnej za świadczenie określonych usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.