Okoliczności uniemożliwiające wykorzystywanie nieruchomości muszą być obiektywne, trwałe i stwierdzone przez właściwy do tego organ.
Tak orzekł WSA w Gliwicach w wyroku z 6 lutego 2008 r. (I SA/ Gl 792/07).
Spółka zrobiła korektę deklaracji podatkowej. Zmieniła kategorię nieruchomości ze „związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą” na „pozostałe”. Twierdziła, że zły stan techniczny, stwierdzony opinią biegłego mającego uprawnienia konstrukcyjno-budowlane, nie pozwalał na eksploatację budynku. Spółka planowała zaadaptować go na obiekt mieszkaniowy, a następnie prowadzić działalność polegającą na wynajmie mieszkań. Uznała, że zarówno przed, jak i w trakcie modernizacji budynek nie był wykorzystywany do działalności gospodarczej. Dopiero rozpoczęcie wynajmu mieszkań pozwoliłoby opodatkować go wyższą stawką.Zdaniem organów chwilowa niemożliwość wykorzystywania budynku z powodu prac budowlanych nie zmienia jego charakteru dla celów podatkowych. Pojęcie stanu technicznego uniemożliwiającego korzystanie należy rozumieć jako stan trwały, który został potwierdzony przez uprawnione do tego organy w dokumencie zakazującym korzystania.
Sprawa trafiła do WSA. Sąd ją jednak oddalił. Stwierdził, że okoliczności uniemożliwiające wykorzystywanie nieruchomości muszą być obiektywne i trwałe. Sytuacja, w której przedsiębiorca przeprowadza modernizację obiektu, nie wyłącza go z opodatkowania stawką przewidzianą dla nieruchomości przeznaczonych do działalności gospodarczej. Spółka w zakresie swojej działalności między innymi prowadziła remonty budynków w celu ich wynajmowania. Zatem przedmiot tych prac nie może być uznany za niezwiązany z działalnością gospodarczą.
Zespół Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte
Dominik Stojek, starszy menedżer w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte
W myśl art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przez związane z prowadzeniem działalności gospodarczej należy rozumieć m.in. budynki będące w posiadaniu przedsiębiorcy, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych. Sam więc fakt posiadania przez przedsiębiorcę skutkuje tym, że budynek czy grunt jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Przesłanką umożliwiającą przedsiębiorcom opodatkowanie nieruchomości stawkami dla tzw. budynków pozostałych, zamiast przewidzianymi dla związanych z prowadzeniem działalności, jest wystąpienie tzw. względów technicznych. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane w ustawie, ale w doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że względy techniczne powinny mieć charakter trwały, obiektywny i występować niezależnie od woli podatnika.
WSA w Gliwicach podzielił ten pogląd i odmówił zastosowania niższych stawek podatku do modernizowanych obiektów. Stanowisko, jakie zajął, wydaje się kontrowersyjne w zaistniałym stanie faktycznym. Stan techniczny budynku przed modernizacją nie pozwalał na jego eksploatację i dopiero modernizacja miała przystosować go do wykorzystywania w działalności. Przypadek ten różni się od stanu, w którym budynek był wykorzystywany do działalności gospodarczej, ale w wyniku remontu lub modernizacji przez pewien okres został wyłączony z użytkowania. Niezasadna wydaje się zatem opinia sądu, że modernizacja ma w tym wypadku charakter tymczasowy. Sąd nie wziął pod uwagę tego, że przed modernizacją budynek nie nadawał się ze względów technicznych do wykorzystania (co zostało potwierdzone niezależną opinią biegłego).
Wątpliwości budzą też ustalenia dokonane przez organy podatkowe w toku sprawy odnoszące się do konieczności potwierdzenia złego stanu technicznego budynku przez uprawnione do tego organy w decyzji zakazującej korzystania. Przepisy nie wprowadzają wymogu uzyskania aktu administracyjnego wydanego przez właściwe organy nadzoru budowlanego potwierdzającego niemożność wykorzystywania budynku ze względów technicznych (por. wyrok WSA w Warszawie, III SA/Wa 767/07).
