[b]Spółka z o.o. jest właścicielem budynku, który wynajmuje. Jeden z najemców nie płacił czynszu, więc wypowiedziano mu umowę najmu i skierowano pozew do sądu. Czy niepłacony przez tego najemcę czynsz po rozwiązaniu umowy najmu będzie przychodem należnym spółki? Jakie skutki będą w VAT?[/b]

Według art. 12 ust. 3c [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=3EC0892953EAF58605FEE453B6E7CBF6?id=115893]ustawy o CIT[/link], jeżeli strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Ponieważ umowa najmu została zakończona, to nie należy naliczać z tego tytułu przychodu. Spółce przysługuje roszczenie o odszkodowanie odpowiadające poniesionej stracie w związku z bezumownym korzystaniem z lokalu.

Na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=3EC0892953EAF58605FEE453B6E7CBF6?id=115893]ustawy o CIT[/link] będzie ono przychodem dopiero w momencie jego otrzymania. W takim wypadku spółka nie świadczy usługi i tym samym odszkodowanie nie będzie wynagrodzeniem za usługę najmu.

Tym samym nie będzie też podlegało VAT, bowiem nie zaistnieje żadna z czynności podlegających opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=172827]ustawy o VAT[/link].

Natomiast do momentu zakończenia umowy najmu spółka powinna wykazywać przychód należny (nawet jeśli nie otrzymała zapłaty), bowiem zobowiązanie najemcy wynikało z tej umowy. Spółka wówczas świadczyła również usługę podlegającą VAT.

Potwierdza to [b]decyzja Izby Skarbowej w Poznaniu Ośrodek Zamiejscowy w Pile z 9 maja 2008 r. (P1-P-443/0009/08).[/b]

Czytamy w niej:

„W sytuacji gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący czyni wszelkie starania dążąc do wydania rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne.

Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

[b]Odmiennie natomiast należy oceniać sytuację, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca nadal użytkuje lokal za zgodą właściciela (chociażby dorozumianą, ale wyrażoną w sposób dostatecznie czytelny), płacąc z tego tytułu określone kwoty.[/b]

Uwzględnić w takim wypadku należy, że na podstawie art. 674 kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

[b] Taka sytuacja wskazuje na kontynuację dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego, który nadal podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług”.[/b]