CIT: Spłata hipotek od nabytych nieruchomości nie jest kosztem

Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 20 września 2016 r. (I SA/Po 208/16).

Spółka kupiła w 2004 roku budynek na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Wartość za jaką spółka nabyła budynek wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, na którym znajdował się budynek, została obniżona o wartość ustanowionych hipotek. Bank, na rzecz którego hipoteki były ustanowione, zmienił właściciela i spółka nie doszła do porozumienia w sprawie spłaty hipotek przez kolejne lata. Nowy właściciel banku sprzedał wierzytelności objęte hipotekami funduszowi sekurytyzacyjnemu. Na mocy orzeczenia sądowego spółka była zobowiązana do spłaty hipotek. Niespłacenie ich doprowadziłby do zajęcia budynku przez komornika, a spółka utraciłaby miejsce prowadzenia działalności oraz majątek, na nabycie którego poniosła wcześniej znaczne nakłady finansowe. W związku z tym zawarto porozumienie – spółka zapłaciła funduszowi sekurytyzacyjnemu w ramach porozumienia określoną kwotę jako spłatę wszystkich hipotek ciążących na budynku, natomiast fundusz zobowiązał się do wycofania sprawy z sądu i wykreślenia hipotek.

We wniosku o interpretację spółka spytała czy ma prawo zaliczyć dokonaną na podstawie zawartego porozumienia z funduszem sekurytyzacyjnym spłatę hipotek ciążących na budynku będącym jej własnością w koszty prowadzonej działalności gospodarczej. Jej zdaniem odpowiedź powinna być twierdząca.

Organ interpretacyjny uznał, że zawarte w art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o CIT wyliczenie ma charakter przykładowy, a hipoteka jest rzeczowym zabezpieczeniem wierzytelności, co z uwagi na cel tego prawa czyni ją podobną do poręczenia lub gwarancji bankowej. Przepis ten swym zakresem obejmuje zatem także takie spłaty zobowiązań, jak te, które zostały wskazane przez spółkę.

Sąd oddalił skargę spółki i wskazał, że wraz z nabyciem własności nieruchomości spółka przyjęła na siebie odpowiedzialność za cudzy dług (stała się dłużnikiem hipotecznym). Z uwagi na fakt, że zobowiązania hipoteczne mają charakter zbliżony do wskazanych w art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o CIT, tj. zobowiązań z tytułu poręczeń i gwarancji, to ich spełnienie skutkuje brakiem możliwości rozpoznania koszów uzyskania przychodów z tego tytułu.

—Joanna Lis, współpracowniczka zespołu zarządzania wiedzą podatkową firmy Deloitte

Komentarz eksperta

Piotr Wierzchowski, konsultant w dziale Doradztwa Podatkowego Deloitte

W przedmiotowej sprawie spółka nabyła budynek obciążony hipoteką, a następnie spłaciła tę hipotekę, co zdaniem spółki było działaniem uzasadnionym jej interesem gospodarczym. W przeciwnym razie spółka mogłaby utracić ten budynek. Dodatkowo, z perspektywy ekonomicznej wydatek ten został przewidziany już na etapie nabycia budynku – została bowiem obniżona cena jego zakupu. Zarówno organ interpretujący, jak i WSA w Poznaniu nie odniosły się jednak do związku pomiędzy spłatą hipoteki a celem spółki ukierunkowanym na osiąganie przychodów / zachowanie źródła osiągania przychodów, uznając, że spłata hipoteki nie może stanowić kosztu podatkowego z powodu specyficznego wyłączenia z kosztów podatkowych wynikającego z art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o CIT.

Zgodnie z ww. przepisem, kosztu podatkowego nie stanowią wydatki „na spłatę innych zobowiązań, w tym z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń". W tym przypadku zarówno organ podatkowy, jak i sąd uznały, że zobowiązanie hipoteczne ma charakter zbliżony do gwarancji lub poręczenia, ze względu na to, że cel hipoteki, jak i poręczenia lub gwarancji jest zbliżony – zabezpieczają one wierzytelności – a w konsekwencji konieczne jest zastosowanie przedmiotowego przepisu.

Warto zauważyć, że w zakresie wydatków na spłatę hipoteki w praktyce orzeczniczej dominuje stanowisko niekorzystne dla podatników, zwłaszcza w odniesieniu do spłaty hipoteki w kontekście dalszej sprzedaży nieruchomości. W takiej sytuacji sądy wskazują, że spłata hipoteki ciążącej na nieruchomości nie może stanowić kosztu, gdyż nie jest wydatkiem warunkującym jej nabycie. Dlatego nie może stanowić kosztu podatkowego w momencie zbywania danej nieruchomości na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT. Jako podstawę wyłączenia z kosztów przedmiotowych wydatków wskazuje się jednak także powołany w tej sprawie art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o CIT (przykładowo, wyrok NSA z 8 grudnia 2015 r., II FSK 2694/13 oraz wyrok WSA w Warszawie z 8 lutego 2011 r., III SA/Wa 1199/10).

Podsumowując, biorąc pod uwagę aktualną praktykę, przy podejmowaniu decyzji o nabyciu nieruchomości obciążonej hipoteką, podatnicy powinni mieć na uwadze potencjalnie niekorzystne konsekwencje na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych związane z ewentualną późniejszą spłatą hipoteki, niezależnie od motywów kierujących podatnikiem w takiej sytuacji.