Fiskus potwierdza, że deweloper nie musi płacić podatku od opłat rezerwacyjnych. Tak było przed określeniem zasad ich pobierania w przepisach, tak jest też teraz.
– Opłata rezerwacyjna może być pobrana od przyszłych nabywców lokali mieszkalnych. Klient, który ją wnosi, zyskuje gwarancję wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu, którego nabyciem jest zainteresowany. Z kolei deweloper jest zabezpieczony na wypadek rezygnacji przez klienta z transakcji. W takiej sytuacji ma bowiem prawo zatrzymać opłatę – mówi Piotr Stryjewski, adwokat i doradca podatkowy w Kancelarii Paczuski Taudul. Przypomina, że do 1 lipca 2022 r. przepisy nie regulowały kwestii opłaty rezerwacyjnej. Była więc duża swoboda wśród deweloperów co do sposobu jej traktowania. Fiskus potwierdzał jednak, że opłata nie podlega VAT. Nie stanowi bowiem wynagrodzenia za usługę świadczoną przez dewelopera na rzecz klienta.
Co się zmieniło? Od 1 lipca 2022 r. mamy już przepisy określające warunki pobierania opłat. Ustawa deweloperska stanowi, że deweloper zawiera umowę rezerwacyjną z osobą zainteresowaną jego ofertą. Zobowiązuje się w niej do czasowego wyłączenia ze sprzedaży wybranego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Strony umowy mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia opłaty rezerwacyjnej.
Czytaj więcej
Od 1 lipca deweloperzy już nie będą mogli dowolnie kształtować treści umów, na podstawie których klienci zapewniają sobie pierwszeństwo nabycia lokalu.
– Po wprowadzeniu tych regulacji pojawiły się wątpliwości, czy stanowisko skarbówki, zakładające nieopodatkowanie opłat rezerwacyjnych, pozostaje aktualne. W przepisach jest bowiem mowa o „zobowiązaniu” dewelopera wobec klienta, co może oznaczać, że świadczy on usługę w rozumieniu ustawy o VAT. Efektem tego może być przyjęcie, że opłaty powinny być opodatkowywane przez dewelopera według podstawowej 23-proc. stawki. I to już w rozliczeniu okresu, w którym zawarta została umowa rezerwacyjna. W tym bowiem momencie dochodziłoby do świadczenia usługi w postaci zobowiązania się przez dewelopera wobec klienta do wyłączenia lokalu ze sprzedaży – mówi Piotr Stryjewski.
Okazuje się jednak, że fiskus nie zmienił zdania. W interpretacjach potwierdza, że pomimo nowych przepisów opłata rezerwacyjna zachowuje swój gwarancyjny/kaucyjny charakter. Tym samym deweloper nie ma obowiązku jej opodatkowania.
Na przykład w interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 maja 2023 r. (nr 0114-KDIP4-2.4012.169.2023.1.WH) czytamy, że do chwili podpisania umowy deweloperskiej lub innej dotyczącej zarezerwowanego mieszkania opłata jest formą kaucji. Ma bowiem charakter gwarancyjny oraz zabezpieczający na wypadek, gdyby któraś ze stron nie wywiązała się z umowy. Opłata rezerwacyjna nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług. Nie wiąże się z wykonaniem przez dewelopera jakiegokolwiek świadczenia, nie podlega więc opodatkowaniu.
– Dobrze, że skarbówka podeszła do sprawy racjonalnie i skupiła się na ekonomiczno-prawnym sensie opłat rezerwacyjnych, a nie tylko literalnym brzmieniu przepisów. Co wcale nie jest częstym zjawiskiem – podsumowuje Piotr Stryjewski.
Jak stanowi art. 32 ust. 2 ustawy deweloperskiej (chodzi o ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym), wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1 proc. ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
