Problemy z rozliczeniem kosztów adaptacji wynajmowanego lokalu

Likwidacja inwestycji w obcym środku trwałym – w tej sprawie firmy toczą od lat boje z fiskusem. Mówiąc prościej, chodzi o rozliczenie w kosztach wydatków na adaptację wynajmowanego lokalu, którego – z powodu jego opuszczenia – nie zdążyli  zamortyzować. Wydawało się, że po korzystnej dla podatników uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego problem jest rozwiązany. Okazuje się, że urzędy ciągle mają wątpliwości.

Co zrobić, jeśli wynajmowany sklep, oddział, pub czy zakład okazał się nierentowny? Rozwiązać umowę najmu i zmienić lokalizację. To częsta i uzasadniona ekonomicznie praktyka. Wiąże się jednak z finansową stratą, firmy z reguły inwestują bowiem sporo w aranżację wynajmowanej powierzchni. Często dość nietypową, związaną ze specyfiką działalności bądź upodobaniami przedsiębiorcy.

Ponieważ okres amortyzacji inwestycji w obcym środku trwałym wynosi aż dziesięć lat, rzadko kiedy udaje się rozliczyć całość w kosztach. Fiskus nie zgadzał się jednak na odliczenie niezamortyzowanej części inwestycji. Nie pomagało powoływanie się na przepis pozwalający na rozliczenie strat powstałych wskutek likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych. Mówi on, że nie są kosztem tylko wtedy, gdy majątek utracił przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności. Tak więc w innych sytuacjach straty spowodowane likwidacją majątku co do zasady mogą być odliczone.

Czym jest likwidacja

Zdaniem urzędów jednak oddanie pomieszczenia właścicielowi w związku z rozwiązaniem umowy najmu nie powoduje straty. Nie doszło bowiem do fizycznej likwidacji rzeczy, czyli jej zniszczenia.

Stanowiska fiskusa przez wiele lat nie zmieniły nawet regularne przegrane w sądach, które pojęcie likwidacji interpretują szerzej, także jako rezygnację z używania. Z orzecznictwa wynika, że likwidacja to każda forma wycofania majątku z działalności.

Spór o straty trafił nawet do rozszerzonego składu Naczelnego Sądu Administracyjnego.  Zajął się on rozliczeniem wydatków na kioski i saloniki wynajmowane przez kolportera prasy. Niektóre lokalizacje się nie sprawdziły i spółka postanowiła je zlikwidować. Sąd w uchwale z 25 czerwca 2012 r. (sygn. II FPS 2/12) potwierdził, że może zaliczyć stratę (czyli niezamortyzowaną wartość inwestycji) do podatkowych kosztów. Poparł także linię orzeczniczą mówiącą, że likwidacja środka trwałego to nie tylko jego fizyczne unicestwienie, lecz również wykreślenie z ewidencji na skutek utraty gospodarczej przydatności.

Czy urzędy zauważyły uchwałę? Z wydanych już po jej podjęciu interpretacji wynika, że nie wszystkie. Przykładowo warszawska Izba Skarbowa (interpretacja nr IPPB3/423-267/12-2/EŻ) konsekwentnie twierdzi, że tylko fizyczna likwidacja nakładów da możliwość zaliczenia niezamortyzowanej inwestycji do kosztów. Samo rozwiązanie umowy najmu nie stanowi przesłanki powstania straty podatkowej.

Wątpliwości fiskusa

Podobnie było w sprawie rozpatrywanej przez stołeczną Izbę Skarbową w interpretacji nr IPPB3/423-242/12-2/EŻ. Spółce nie pomogło nawet powołanie we wniosku dziewięciu korzystnych orzeczeń, gdyż zdaniem fiskusa „nie mogą one wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii".

Wieść o uchwale dotarła natomiast do Łodzi. Tamtejsza Izba Skarbowa uwzględniła skargę podatnika i zmieniła swoją wcześniejszą, niekorzystną dla niego interpretację. Przyznała, że jeśli inwestycja nie przynosi spodziewanych zysków (np. z powodu sytuacji rynkowej), racjonalnym działaniem jest rezygnacja z niej. Niezamortyzowana część może być kosztem (interpretacja nr IPTPB3/423-69/12-3/12-S/PM).

Grzegorz Szachowicz, doradca podatkowy, starszy konsultant w kancelarii Olesiński i Wspólnicy

Wprawdzie uchwały siedmiu sędziów NSA nie są wiążące dla urzędów, ale bez wątpienia powinny je one uwzględniać. Wydawane są przecież po to, aby wyjaśnić budzące poważne wątpliwości zagadnienia prawne. Niestety, lektura ostatnich interpretacji pokazuje, że część podatników nadal będzie musiała szukać wygranej w sądzie. Moim zdaniem nie powinno być wątpliwości, że strata poniesiona wskutek rozwiązania umowy najmu może być kosztem podatkowym. Oczywiście jeśli jest  uzasadniona ekonomicznie, np. rezygnacja z placówki handlowej jest spowodowana nierentownością albo znalezieniem tańszej lokalizacji. Najlepiej, gdyby minister finansów wydał interpretację ogólną ucinającą wszelkie spory.