O ile dochody z wynajmu nieruchomości przez osobę prawną (spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością lub akcyjną) zawsze będą opodatkowane 19-proc. stawką PIT, o tyle osoba fizyczna rozpoczynająca wynajmowanie nieruchomości ma do wyboru kilka metod opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tego źródła:

- zasady ogólne – stawkę progresywną według obowiązującej skali podatkowej,

- ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (dotyczy tylko najmu poza działalnością gospodarczą),

- stawkę liniową (dotyczy tylko najmu w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej).

Aby ułatwić wybór metody opodatkowania, przedstawiamy krótkie porównanie ich zalet i wad.

[srodtytul]Według skali[/srodtytul]

Opodatkowanie progresywną stawką jest podstawową formą opodatkowania PIT. Jest to także metoda „domyślna”, niezależnie od tego, czy ktoś osiąga przychody w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też poza nią. Oznacza to, że możliwość zastosowania każdej innej metody wymagać będzie powiadomienia w odpowiedniej formie i wyznaczonym terminie właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

W razie braku takiego powiadomienia zastosowanie będą miały zasady ogólne (podatek naliczany będzie według skali podatkowej).

Rozliczając się w ten sposób, możemy od przychodu odliczyć koszty związane z przedmiotem najmu, jednak wyłącznie te bezpośrednio związane z wynajmowaną nieruchomością, takie jak: amortyzacja i wydatki na wyposażenie, remonty, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, odsetki od kredytu finansującego zakup nieruchomości itp.

Jednocześnie mamy prawo do ulg podatkowych, w tym ulgi na dzieci, na Internet czy też ulgi rehabilitacyjnej i rozliczania się wspólnie z małżonkiem. Co więcej, przy stosowaniu tej metody podatek pomniejsza się o kwotę wolną wynoszącą obecnie 556,02 zł.

Do osiąganych dochodów zastosowanie mieć będą stawki 18 i 32 proc. (dla dochodu przekraczającego 85 528 zł), co w praktyce powoduje, że często progresywna forma opodatkowania przychodów z najmu jest najmniej korzystna.

Może się zdarzyć, że ze względu np. na niewielkie dochody czy wysokie koszty związane z wynajmowaną nieruchomością, w połączeniu z możliwością skorzystania z ulg, metoda ta okaże się najkorzystniejsza dla danej osoby.

Dotyczyć to może pierwszego roku wynajmu, gdy ponosi się nakłady na remont czy wyposażenie nieruchomości bądź też nieruchomości, dla których można zastosować podwyższoną stawkę amortyzacji.

[srodtytul]Ryczałtem[/srodtytul]

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych przeznaczony jest dla tzw. wynajmu prywatnego. Oznacza to, że może być zastosowany przez podatników, którzy wynajmują nieruchomość poza działalnością gospodarczą.

Od 2010 r. obowiązuje jedna, znacznie korzystniejsza stawka ryczałtu dla najmu prywatnego w wysokości 8,5 proc. – niezależnie od wysokości uzyskanych z tego tytułu przychodów. Stawka ta jest bardzo atrakcyjna i warto przyjrzeć się nieco dokładniej, kiedy taka metoda może być stosowana, tj. kiedy dana działalność przekracza charakter prywatny i staje się działalnością gospodarczą.

[ramka][b] Zobacz, jakie są [link=http://grafik.rp.pl/grafika2/501173]możliwości korzystania z ulg podatkowych od najmu[/link][/b][/ramka]

Chcąc skorzystać z ryczałtu, trzeba złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według swojego miejsca zamieszkania pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy.

Oświadczenie to składa się nie później niż do 20 stycznia (raz złożonego nie trzeba ponawiać w kolejnych latach). Natomiast gdy działalność w zakresie najmu rozpoczynamy w trakcie roku podatkowego, to do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

Trzeba pamiętać, że ryczałtem opodatkowane są przychody osiągane z najmu. Co do zasady przychodem jest określony w umowie najmu czynsz. Wyliczając więc należny miesięcznie podatek, trzeba czynsz pomnożyć przez stawkę ryczałtu (8,5 proc).

Oznacza to jednak, że przychodów osiąganych z najmu nie można pomniejszyć o wydatki ponoszone na wynajmowaną nieruchomość ani o amortyzację. Dlatego też metoda ta będzie bardziej korzystna dla osób nieponoszących znaczących wydatków związanych z przedmiotem najmu.

Wybierając tę metodę, mamy prawo skorzystać z większości ulg, m.in. rehabilitacyjnej, na Internet, jeżeli nie zostały one odliczone od dochodu lub nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów na podstawie przepisów [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=ECD008260829B43A64FE16C92B31CD14?id=80474]ustawy o PIT[/link].

Zachowujemy także możliwość rozliczania się wraz z małżonkiem (z innych dochodów, opodatkowanych według skali). Nie możemy natomiast odliczyć od zryczałtowanego podatku ulgi na dzieci .

[srodtytul]Liniowo[/srodtytul]

Wynajmując nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, możemy wybrać opodatkowanie stawką progresywną bądź liniową 19 proc.

Niezależnie od tego, na co się zdecydujemy, przychód uzyskiwany z najmu będzie zrównany z pozostałymi przychodami osiąganymi w ramach działalności gospodarczej. Przychody te z kolei pomniejszane są przez koszty związane z tą działalnością (w tym amortyzację oraz wydatki ponoszone na przedmiot wynajmu, z uwzględnieniem kosztów finansowania).

Jeżeli zatem ktoś w ramach działalności osiąga zyski z danego rodzaju aktywności, ale straty z innego, to może je wzajemnie kompensować.

Z reguły dla przedsiębiorców najkorzystniejszą formą opodatkowania jest stawka liniowa 19 proc. Należy jednak pamiętać, że wybór tej metody pozwala ograniczyć obciążenia podatkowe tylko wtedy, gdy roczne dochody znacząco przekraczają 85 528 zł.

Co więcej wybór stawki liniowej uniemożliwi nam skorzystanie z większości ulg przewidzianych w ustawie o PIT i rozliczenie wraz z małżonkiem, zatem nawet przy stosunkowo wysokich dochodach jednego z małżonków jej zastosowanie może nie być opłacalne.

Jeśli więc najem może nie mieć charakteru działalności gospodarczej, warto ocenić, czy nie będzie korzystniejsze opodatkowanie przychodu stawką 8,5 proc. (choć bez możliwości ujęcia kosztów) niż rozpoczęcie działalności gospodarczej.

Aby skorzystać ze stawki liniowej, należy do 20 stycznia danego roku złożyć oświadczenie o jej wyborze właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego (raz złożonego nie rzeba ponawiać). Osoby rozpoczynające działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego powinny to zrobić do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia tej działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

[srodtytul]Na co zwrócić uwagę[/srodtytul]

Jak widać, wybór metody opodatkowania przychodów z najmu nie musi być sprawą prostą. Należy przede wszystkim ustalić, czy będzie to najem prywatny, czy najem w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Niezbędna jest też skrupulatna analiza przewidywanych przychodów i kosztów, nie tylko z umowy najmu, lecz także, jeśli taką prowadzimy, z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Należy zwłaszcza wziąć pod uwagę koszty związane z finansowaniem zakupu nieruchomości i możliwości jej amortyzacji. Warto również ocenić, czy ewentualna utrata ulg nie będzie prowadzić do zwiększenia obciążeń podatkowych. Gdy chcemy rozliczać się wspólnie z małżonkiem, częścią tej analizy powinna być także przewidywana wysokość dochodów małżonka.

Dla zobrazowania podajemy poniżej przykładowe wyliczenia dla czterech scenariuszy, wynika z nich, że opłacalność wyboru danej metody może być zupełnie inna przy zmianie zaledwie jednego z elementów stanu faktycznego.

[ramka][b]Kiedy najem nie jest działalnością gospodarczą[/b]

Przepisy definiują działalność gospodarczą jako działalność zarobkową prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Każdy najem zatem można teoretycznie zakwalifikować jako działalność gospodarczą, ale granica między najmem prywatnym a najmem prowadzonym w ramach działalności gospodarczej jest bardzo płynna.

Szukając wskazówek w interpretacjach organów podatkowych, można zauważyć, że łączą one przychody uzyskiwane z najmu z przychodami z działalności gospodarczej, gdy

- podatnik we wpisie do ewidencji działalności gospodarczej poda najem jako przedmiot działalności oraz

- spełnia kryteria zorganizowania i ciągłości tej działalności – wynikające z ustawy o PIT.

Wskazuje się przy tym, że co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów uzyskiwanych z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem.

Teoretycznie zatem to podatnik ma prawo zdecydować, czy dany najem będzie prywatny, czy też prowadzony będzie w ramach działalności gospodarczej. Niestety, w praktyce brak wyraźnych przepisów w tym zakresie może działać na niekorzyść podatników.

Przykładowo organy skarbowe mogą bowiem kwestionować zakwalifikowanie wynajmu kilku nieruchomości jako najmu prywatnego ze względu na większy zakres zorganizowania takiej działalności.

Decyzję o skorzystaniu z tej formy opodatkowania warto zatem poprzedzić analizą zakresu naszej działalności i stopniem jej zorganizowania. Można też wystąpić o potwierdzenie prawa do stosowania ryczałtu w drodze indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. [/ramka]

[i]Autorka jest doradcą podatkowym, starszą konsultantką w Accreo Taxand[/i]