Zabytkowy klasztor może pomieszać szyki deweloperowi

Sprawa dotyczyła inwestycji budowlanej prowadzonej przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Chodziło o przebudowę zabytkowej kamienicy. W związku z pracami firma uzyskała pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych od wojewódzkiego konserwatora zabytków.

O wznowienie postępowania zakończonego wydaniem pozwolenia konserwatorskiego wystąpił jednak klasztor będący właścicielem nieruchomości sąsiadującej z przebudowywaną kamienicą.

Nie jest stroną

Konserwator wojewódzki odmówił wznowienia. Stwierdził, że klasztor nie jest stroną postępowania w sprawie. Na skutek kolejnego wniosku klasztoru organ z urzędu wznowił postępowanie w sprawie pozwolenia konserwatorskiego. Jednak także w tym przypadku nie dopatrzył się podstaw do uchylenia pozwolenia. Podkreślił, że klasztor nie ma przymiotu strony w postępowaniu dotyczącym nieruchomości, której nie jest właścicielem.

Sąsiad inwestycji prowadzonej przez spółkę nie dawał jednak za wygraną. W odwołaniu tłumaczył, że jest właścicielem nieruchomości znajdującej się w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji polegającej na przebudowie dachu w budynku frontowym oraz na przebudowie i nadbudowie budynku oficyny z przeznaczeniem na apartamenty mieszkalne. Inwestycja oddziałuje na niego bezpośrednio i ma znaczący wpływ na status klasztoru o charakterze klauzurowym znajdującym się w tym miejscu od XVII wieku. Nadto był stroną postępowania w przedmiocie pozwolenia konserwatorskiego, jak również posiada interes prawny i status strony w postępowaniu. Podkreślał, że art. 36 ust. 5 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami nie zawęża kręgu podmiotów wyłącznie do wnioskodawcy pozwolenia konserwatorskiego.

Minister kultury i dziedzictwa narodowego umorzył jednak postępowanie odwoławcze. Także jego zdaniem klasztor nie był stroną postępowania zakończonego udzielonym pozwoleniem konserwatorskim.

Stanowisko organów zaakceptował Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. W jego ocenie minister słusznie uznał, że klasztor nie powinien być stroną postępowania wznowionego w sprawie spornego pozwolenia konserwatorskiego. WSA zauważył, że pozwolenie łączy się ściśle z ochroną konserwatorską obiektu wpisanego do rejestru zabytków i umożliwia wystąpienie przez inwestora na drogę postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę w oparciu o art. 28 prawa budowlanego. Nie oznacza to, że strona dysponująca tytułem prawnym do sąsiedniej nieruchomości może skutecznie wywodzić swój interes prawny w postępowaniu przed organem ochrony zabytków, którego decyzje są, co do zasady skierowane wyłącznie do wnioskodawców.

Co na to NSA

Klasztor zaskarżył wyrok WSA i wygrał. Uwzględniając jego skargę kasacyjną Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że klasztor miał interes prawny do bycia stroną postępowania nadzwyczajnego, skoro jego wynik dotyczył jego legitymacji do wzięcia udziału w postępowaniu o udzielenie pozwolenia konserwatorskiego.

W ocenie NSA stanowisko organów jak i sądu pierwszej instancji, pomija pełen zakres form ochrony sąsiadujących ze sobą zabytków tj. kompleksu klasztornego i kamienicy. Za zbyt daleko idące uznał też założenie z góry, że sąsiedztwo obu budynków wyklucza posiadanie interesu prawnego do wzięcia udziału w postępowaniu prowadzonym w trybie art. 36 ust. 1 pkt 11 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami przez właściciela obiektu sąsiedniego.

Jaki zakres ochrony

Kontrola WSA została w tym zakresie ograniczona jedynie do ustalenia, że klasztor sąsiaduje z inwestycją objętą pozwoleniem konserwatorskim. Tymczasem, jak zauważył NSA w pozwoleniu konserwatorskim wprost wskazano, że kamienica wpisana jest do rejestru zabytków, ale także znajduje się w obrębie układu urbanistycznego wpisanego do rejestru zabytków i na Listę Dziedzictwa Światowego. Oznacza to, że zakres ochrony konserwatorskiej nie jest ograniczony wyłącznie do wpisu budynku do rejestru zabytków, ale ochronie podlega także układ urbanistyczny.

Sąd podkreślił, że w ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami dla ochrony zabytków ustawodawca przewidział różne formy i zakresy tej ochrony. Zabytkiem nie jest, bowiem tylko i wyłącznie zindywidualizowany obiekt budowlany wpisany do rejestru na podstawie decyzji konserwatora. Są nimi także pewne układy przestrzenne stanowiące wartość jako całość, jak również ich elementy.

Wpisanie do rejestru zabytków historycznego układu urbanistycznego powoduje objęcie ochroną konserwatorską także innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu tego układu.