Sprzeciw sąsiada może zablokować warunki zabudowy i inwestycję spółki

Naczelny Sąd Administracyjny wydał 3 lutego wyrok niekorzystny dla spółki spod Poznania. Przed kilkoma laty wystąpiła ona do burmistrza miasta gminy Swarzędz o warunki zabudowy na hurtownię artykułów spożywczych z częścią biurową. Bez przeszkód je otrzymała. To nie spodobało się sąsiadce Lidii J. mieszkającej w sąsiedztwie. Złożyła skargę do samorządowego kolegium odwoławczego. Zarzuciła, że spółka ma już inne warunki zabudowy działki – na magazyn dystrybucji paczek. Poza tym nieruchomość ma charakter rolny, a spółka nie dysponuje zgodą na przekształcenie terenu na budowlany. Decyzja została więc wydana z rażącym naruszeniem prawa.

Ile może być decyzji

SKO trzykrotnie zajmowało się sprawą. Najpierw nie podzieliło zarzutów Lidii J., za drugim razem uchyliło własną decyzję, a na koniec odmówiło Lidii J. stwierdzenia nieważności decyzji.

Zdaniem SKO przepisy dopuszczają prowadzenie kilku jednocześnie postępowań o wydanie warunków zabudowy oraz wydanie wielu tego typu decyzji dotyczących tego samego obszaru (art. 63 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Każda z nich może dotyczyć innego rodzaju przedsięwzięcia. O warunki zabudowy dla tej samej działki może też starać się wiele podmiotów. Nie muszą być jej ani właścicielami, ani użytkownikami wieczystymi. Z tego powodu SKO uznało, że spółka miała prawo otrzymać dwie decyzje o warunkach zabudowy: na magazyn dystrybucji paczek i hurtownię.

Zgoda na odrolnienie

Okazało się, że sporny teren był częściowo objęty starym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W planie działka miała charakter budowlany. Plan stracił ważność w 2003 r. Tym niemniej zgody na odrolnienie zachowały swoją ważność – uznało SKO.

Lidia J. postanowiła odwołać się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Podniosła, że wydając decyzję SKO nie wskazało, dlaczego w jego ocenie wydanie warunków zabudowy nie wymagało wcześniejszej decyzji o zmianie przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.

Według niej w starym planie wyrażono zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, ale tylko pod budownictwo mieszkaniowe, a więc nie na działalność gospodarczą.

Zdaniem skarżącej decyzja o warunkach zabudowy była niekompletna i nie spełniała wymagań § 3 rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego.

Decyzja narusza prawo

WSA uznał skargę za zasadną, uchylił decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Teren, dla którego mają zostać ustalone warunki zabudowy nie wymaga „nowej" zgody na odrolnienie, pod warunkiem jednak przeznaczenia go zgodnie z celem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc obowiązującą – wyjaśnił sąd. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczył terenu objętego miejscowym planem uchwalonym przez radę miejską w 1994 r. Plan utracił swoją ważność 1 stycznia 2003 r. na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

W aktach sprawy brak jest jednak uchwały, co uniemożliwia dokonanie oceny, czy w tej sprawie istotnie zostały spełnione przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a więc czy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy nie było konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, czy nie.

Zabrakło analizy

Lakoniczność decyzji uniemożliwiła sądowi dokonanie kontroli, czy odpowiada wymaganiom art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz postanowieniom wymienionego rozporządzenia.

Spółka odwołała się od wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Jego zdaniem, wyrok WSA był prawidłowy.