Wiele zależy od zmieniających się warunków gospodarczych. Dlatego jednym z rozwiązań jest zawarcie umowy przedwstępnej i dopiero po jakimś czasie właściwej umowy przyrzeczonej. Druga możliwość to zawarcie już wcześniej głównej umowy – wiążącej obie strony, z zastrzeżeniem na rzecz jednego lub obu kontrahentów prawa odstąpienia.

Polega ono na tym, że uprawnionym stronom przysługuje w określonym w umowie terminie prawo odstąpienia od zawartej umowy. Aby było ono ważne, odstępujący musi drugiej stronie złożyć konkretne oświadczenie. Nie ma określonej, wymaganej ustawowo formy takiego oświadczenia. Ważna jest forma głównej umowy. Jeżeli była pisemna, pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi, pisemna z datą pewną lub był to akt notarialny – oświadczenie musi mieć formę pisemną (jednak nie jest wymagana jego bardziej rozbudowana forma). Po złożeniu odpowiedniego oświadczenia umowa jest uważana za niezawartą. Jednak w przypadku, gdy strony wzajemnie sobie już coś świadczyły, to ich świadczenia wzajemnie muszą być zwrócone w stanie niezmienionym. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zmiana jakiegoś świadczenia była konieczna. Podobnie, za świadczone usługi i za korzystanie z rzeczy po odstąpieniu od umowy należy się drugiej stronie wynagrodzenie. Strony powinny w umowie określić podstawę do określenia jego wysokości. Jeżeli tego nie zrobią, to zostanie oszacowane na podstawie wskaźników rynkowych.

Prawo do odstąpienia możliwe jest do zastosowania w przeważającej większości umów o charakterze zobowiązującym. Może więc być w umowie o dzieło, robot budowlane, zleceniu, czy też najmu lub dzierżawy. Zawsze strony powinny przeanalizować, kiedy z prawa odstąpienia można skorzystać i jak konkretnie kształtują się tego skutki.

Możliwe jest również powiązanie prawa odstąpienia ze wskazaną powyżej umową przedwstępną. W takim przypadku z treści umowy powinno wynikać np., że jedna ze stron może od niej odstąpić w ciągu miesiąca (lub innego terminu) i wówczas strony nie będą związane obowiązkiem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zmodyfikowaną formą odstąpienia od umowy jest powiązanie z instytucją odstępnego. Jest tak, gdy jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić pod warunkiem zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej. W takim przypadku oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne, gdy zostanie złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego. Strony mogą się umówić, że za odstępne zostanie uznana kwota, którą jedna ze stron przekazała wcześniej, przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu. W takiej sytuacji czasem może dochodzić do nieporozumień i zamazania różnic pomiędzy odstępnym a zadatkiem. Dlatego – w celu wyeliminowania ewentualnych nieporozumień – strony powinny dokładnie określić zasady rozliczeń i wskazać, czy i kiedy rzeczywiście zapłata odstępnego miała miejsce.

Maciej J. Nowak, radca prawny