Czego dotyczył spór
Spółka V. F. w 2000 r. w przetargu kupiła od miasta st. Warszawy prawo użytkowania wieczystego ponad półhektarowej, atrakcyjnej działki w okolicach warszawskich Łazienek, wycenionej na ponad 8 mln zł. Zapłaciła 25 proc. ceny jako pierwszą opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego i przez kilka kolejnych lat uiszczała opłaty roczne w wyskości 250 tys. zł. Przez ten czas nie mogła jednak rozpocząć budowy. W trakcie uzyskiwania pozwolenie na budowę (ale i później) trafiła bowiem na wiele utrudnień ze strony miasta. W 2008 r. gmina wystąpiła nawet o unieważnienie umowy o oddaniu działki w użytkowanie wieczyste. Wtedy spółka odmówiła zapłaty kolejnej opłaty rocznej. To spowodowało, że miasto wystąpiło z pozwem o zapłatę tej kwoty (o opłaty za kolejne lata toczą się inne procesy).
Spółka uważała, że to z winy gminy nie może korzystać z działki zgodnie z umową. Nie ma więc obowiązku uiszczać opłaty, która jest swego rodzaju świadczeniem wzajemnym. Sąd okręgowy uwzględnił jej argumentację i zasądził gminie tylko część opłaty – 50 tys. zł. Wskazał, że wprawdzie opłata nie jest świadczeniem wzajemnym, ale obowiązku jej uiszczenia nie można oderwać od natury kontraktu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, które służy wybudowaniu planowanego budynku.
Sąd Apelacyjny w Warszawie podzielił natomiast stanowisko miasta i zasądził mu całą opłatę – 250 tys. zł. W uzasadnieniu SA wskazał, że utrudnienia ze strony gminy czynione są w ramach wykonywania władzy publicznej (imperium) i nie upoważniają do zmniejszenia cywilnego świadczenia jakim jest opłata roczna. Jeśli rzeczywiście gmina nadużyła prawa, to spółka może ją pozwać o odszkodowanie odrębnej sprawie.
Rozstrzygnięcie
Spółka odwołała się do Sądu Najwyższego. Jej pełnomocnik adwokat Jacek Łępicki argumentował, że zawierając umowę miasto zobowiązało się wypełnić wszelkie obowiązki, które umożliwiają jej wykonanie, czyli wybudowania planowanego obiektu, prawny spokój na działce. Gmina tymczasem ciągłe podważała uprawnienia spółki uniemożliwiając jej rozpoczęcie inwestycji (szacowanej na 30 mln zł).
Sąd Najwyższy przychylił się do tej argumentacji i nakazał sądowi apelacyjnemu ponowne rozpoznanie sprawy.
– To prawda, że co do zasady nie da się przenieść na użytkowanie wieczyste pojęć i zasad dotyczących umów wzajemnych tj., że świadczeniu jednej ze stron powinno odpowiadać świadczenie drugiej strony, jednak opłata za użytkowanie kompensować powinna właścicielowi oddanie gruntu użytkownikowi, to swoisty czynsz – powiedziała sędzia SN Marta Romańska.
Jej zdaniem sposób wykonywania kompetencji władczych przez gminę w stosunku do użytkownika (tu owe utrudnienia) rzutują na wysokość opłaty rocznej, która może być zmniejszona na podstawie art. 5 kc.
– Nie oznacza to jednak, że gmina ma zapewnić zupełny spokój deweloperowi na oddanej w użytkowanie działce. Kupując działkę w centrum miasta, należy liczyć się z protestami sąsiadów, których w tej sprawie nie brakowało – dodała sędzia.
Wyrok Sądu Najwyższego z 28 listopada 2014 r. sygn akt. I CSK 735/13
