Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 21 maja ?2014 r. (II CSK 451/13).

Spółka akcyjna wniosła przeciwko Skarbowi Państwa pozew o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie 200 797,80 zł. Sąd okręgowy, ustalając, że powódkę wiąże – od 1 stycznia 2010 r. – nowa wysokość opłaty rocznej w wysokości 302 820 zł, oddalił jej żądanie. Również sąd apelacyjny oddalił odwołanie powódki, wskazując, że skoro dotychczasowa opłata roczna wynosiła 65 881,52 zł, a opłata zaktualizowana (302 820 zł) przewyższa ją ponaddwukrotnie, to – stosownie do art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) – w pierwszym roku po dokonaniu wypowiedzenia opłaty, tj. w 2010 r., powódka powinna uiścić opłatę w podwójnej wysokości opłaty dotychczasowej (131 763,04 zł), w następnych dwóch latach – w wysokości powiększonej dodatkowo o połowę nadwyżki (131 763,04 zł + 85 528,48 zł), a w 2013 r. – kwotę 302 820 zł.

Pozwany wniósł skargę kasacyjną, w której zarzucił błędną wykładnię art. 77 ust. 2a u.g.n. i uznanie, że użytkownik wieczysty w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości równej opłacie wnoszonej w drugim roku od aktualizacji. Jego zdaniem wysokość opłaty za rok 2012 i lata następne to 302 802 zł.

Sąd Najwyższy uznał skargę za zasadną. Przepis art. 77 ust. 2a u.g.n. stanowi, że w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną ?w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Nadwyżkę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty osiągnie próg wyznaczony ?w przywołanym przepisie, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty. Powód powinien wnieść opłatę: w pierwszym roku od aktualizacji, tj. ?w 2010 r., w wysokości odpowiadającej dwukrotności opłaty dotychczasowej (131 763,04 zł), w 2011 r. – w wysokości dwukrotnej opłaty dotychczasowej, powiększonej o połowę nadwyżki (217 291,52 zł), a od 1 stycznia 2012 r. – stanowiącą sumę opłaty ustalonej za drugi rok i połowy nadwyżki przekraczającej dwukrotność opłaty dotychczasowej (302 820 zł).

Anna? Główka, radca prawny ?w warszawskim biurze ?Rödl & Partner

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji zasadniczo nie częściej, niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Aktualizacji dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego, na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty ?do 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Użytkownik wieczysty może, ?w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek ?o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy sądowi powszechnemu właściwemu ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje zapatrywanie, że jest to sprawa o ukształtowanie stosunku prawnego i sąd powinien określić w orzeczeniu (kształtującym) obowiązek użytkownika wieczystego z tytułu opłaty rocznej oraz wysokość jego świadczeń w poszczególnych okresach, z uwzględnieniem regulacji zawartej ?w art. 77 ust. 2a u.g.n. (postanowienie SN ?z 27 czerwca 2013 r., III CZ 29/13; wyroki SN ?z 21 lutego 2013 r., IV CSK 430/12 ?i z 5 grudnia 2013 r., V CSK 5/13).

SN w uchwale z 28 lutego 2013 r. (III CZP 110/12) wyjaśnił, że gdy zaktualizowana wysokość opłaty osiągnie próg wyznaczony ?w art. 77 ust. 2a u.g.n, tj. przewyższy co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty ?i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę ?w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty. Przy zastosowaniu wskazanej metody w trzecim roku od aktualizacji opłata osiąga wysokość wynikającą z aktualizacji, co oznacza, że zdanie trzecie art. 77 ust. 2a u.g.n. jest w istocie pozbawione znaczenia normatywnego, potwierdza bowiem tylko to, co wynika ze zdania drugiego. Pogląd ten Sąd Najwyższy podtrzymał w wyroku z 9 grudnia 2013 r. (V CSK 5/13).

Skoro zaktualizowana opłata w kwocie ?302 820 zł przewyższa ponaddwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, wynoszącej 65 881,52 zł, to – jak wskazał pozwany – powódka powinna wnieść opłatę: ?w pierwszym roku od aktualizacji, tj. w 2010 r. – w wysokości odpowiadającej dwukrotności opłaty dotychczasowej (65 881,52 zł x 2 ?= 131 763,04 zł), w 2011 r. – w wysokości dwukrotnej opłaty dotychczasowej (131 763,04 zł) powiększonej o połowę nadwyżki ([302 820 zł – 131.763,06] : 2 = 85 528,48 zł) a więc ?217 291,52 zł (tj. 131 763,04 zł + 85 528,48 zł), a od 2012 r. – stanowiącą sumę opłaty ustalonej za drugi rok i połowy nadwyżki przekraczającej dwukrotność opłaty dotychczasowej ?(217 291,52 zł + 85 528,48 zł = 302 820 zł).