Użytkowanie wieczyste: Zbycie w trakcie roku a wysokość opłaty rocznej

Jarosław ?Hein, adwokat i associate partner ?w gliwickim biurze Rödl & Partner

Zgodnie z art. 238 k.c. wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Uzupełnieniem tej regulacji jest art. 71 ?ust. 1 u.g.n., który określa, jakie opłaty wnosi użytkownik wieczysty. Są to pierwsza opłata za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste oraz opłaty roczne. W art. 71 ust. 4 u.n.g. wskazano, że opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. ?W przepisach brak jednak jednoznacznego wskazania, jakie są skutki – w odniesieniu ?do opłaty – zbycia prawa użytkowania wieczystego na rzecz innego podmiotu w trakcie roku kalendarzowego. Jedyną regulacją w tym zakresie jest art. 71 ust. 6 u.g.n., zgodnie z którym ?w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ?za rok, w którym prawo wygasło, podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku. Regulacja ta obowiązuje od 22 października 2007 r. i jej wprowadzenie jest następstwem kontrowersji rozstrzygniętych w uchwale składu 7 sędziów SN ?z 8 grudnia 2004 r. (III CZP 47/04), w której uznano, że w razie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ?opłata roczna za użytkowanie wieczyste za rok, ?w którym nastąpiło przekształcenie, ulega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku. ?Ponieważ przepis ten wprost nie odnosi się ?do zbycia prawa użytkowania wieczystego, pojawiają się wątpliwości, czy znajduje on w takim przypadku odpowiednie zastosowanie.

W komentowanym wyroku SN trafnie wskazał, ?iż ograniczenie się wyłącznie do rezultatów wykładni językowej art. 71 ust. 1 i 4 u.g.n. ?oraz art. 238 k.c. prowadzi do trudnego do zaaprobowania rezultatu, tj. istnienia obowiązku zbywcy zapłaty właścicielowi opłaty rocznej także za ten okres roku, w którym to prawo, przysługujące dotychczas użytkownikowi wieczystemu, już mu ?nie przysługuje (nie jest czasem trwania jego prawa ?– art. 238 k.c.), ponieważ w następstwie zbycia przeszło na inny podmiot. Trzeba również zauważyć, że zbycie użytkowania wieczystego przez pierwotnego użytkownika wieczystego ?w ciągu roku kalendarzowego nie ogranicza możliwości właściciela nieruchomości domagania się zapłaty należności z tytułu opłaty rocznej od nabywcy tego prawa za ten okres roku, w którym nabywca prawa będzie już z tego prawa korzystał. Kwestia ta nie budzi wątpliwości w orzecznictwie (wyrok SN z 16 grudnia 1999 r., II CKN 639/98). ?W judykaturze konsekwentnie przyjęto, że opłata roczna nie jest świadczeniem niepodzielnym, ?lecz świadczeniem podzielnym – może być ono spełnione częściowo bez istotnej zmiany przedmiotu lub wartości (wyrok SN z 25 listopada 2010 r., I CSK 692/09).

Stanowisko zaprezentowane przez SN ?w komentowanym wyroku potwierdza pogląd SN wyrażony w wyroku z 25 listopada 2010 r. (I CSK 692/09), w którym SN stanowczo stwierdził, ?iż w razie zbycia prawa użytkowania wieczystego ?w ciągu roku kalendarzowego zbywca jest zobowiązany do uiszczenia właścicielowi opłaty rocznej w rozmiarze odpowiadającym rzeczywistemu okresowi korzystania przez niego ?z nieruchomości obciążonej tym prawem ?(art. 238 k.c.).

Wobec tego słusznie SN rozstrzygnął, że część opłaty rocznej uiszczona przez powódkę pozwanemu za okres następujący od chwili zbycia przez powódkę prawa użytkowania wieczystego jest świadczeniem nienależnym w rozumieniu ?art. 410 § 2 k.c. (świadczenie jest nienależne ?m.in., jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła).