Sposób dewelopera na zgodność przewidywanego marketu z planem zagospodarowania okazał się zawodny. Orzekł tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, a potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny. Galeria, która miała być w 90 proc. budynkiem jednokondygnacyjnym, nie mogła więc zostać uznana za budowlę trzykondygnacyjną.

Budynek handlowo-usługowy z przyłączami i parkingiem miał powstać w 2012 r. Do tej pory go nie ma, ponieważ zaprojektowany obiekt został uznany za niezgodny z jednym z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym rejonie Koszalina plan z 2009 r. przewidywał, że budynki powinny mieć trzy do ośmiu kondygnacji, a minimalna wysokość to nadziemne trzy kondygnacje. Tymczasem markety to z reguły budowle długie, lecz niskie.

By pogodzić galerię z planem, spółka BB Development w Poznaniu przedstawiła więc projekt przewidujący zróżnicowaną wysokość: w części jednokondygnacyjną, w części trzykondygnacyjną. Tyle że w długim na 65 m budynku, aż 52,5 m, czyli ponad 90 proc., było jednokondygnacyjne, a zaledwie 8 proc. – trzykondygnacyjne.

Wysokość zabudowy dotyczy całego budynku, a nie tylko jego części

Prezydent Koszalina zobowiązał więc spółkę do poprawienia projektu, głównie w zakresie zgodności z planem miejscowym. Przedkładając taki projekt, deweloper stwierdził, że nie ulega wątpliwości, iż budynek ma trzy kondygnacje. Plan nie określa bowiem szczegółowo procentu zabudowy trzykondygnacyjnej.

Prezydent Koszalina odmówił jednak zatwierdzenia projektu oraz udzielenia pozwolenia na budowę. Utrzymując w mocy tę decyzję, wojewoda zachodniopomorski podkreślił, że zapisy planu odnoszą się do całego obiektu, którego minimalna wysokość powinna wynosić trzy kondygnacje nadziemne.

Spółka zwróciła się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie o uchylenie obu decyzji. Jej zdaniem błędnie uznano, że w świetle planu zagospodarowania, cały budynek musi mieć minimum trzy kondygnacje. Skoro projekt przewiduje trzecią kondygnację, jest on zgodny z planem. Plan nie zakazuje budowy obiektów o zróżnicowanej wysokości, jeżeli w jej zakresie znajdują się trzy kondygnacje. Postanowienia ograniczające wolność zabudowy należy interpretować w sposób zawężający. Niedopuszczalne jest dodanie do wymogów dotyczących zabudowy trzykondygnacyjnej dodatkowego: że trzy kondygnacje muszą obejmować cały budynek.

WSA w Szczecinie nie wsparł jednak argumentacji spółki i oddalił skargę, a NSA oddalił skargę kasacyjną. Sądy wyraziły pogląd, że oceniając wysokość budowli, należy brać pod uwagę cały obiekt, a nie tylko jego część.

– Budynek, który ma tylko w części trzy kondygnacje, nie może być uznany za trzykondygnacyjny – powiedziała sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska. Zdaniem NSA wezwanie inwestora do dostosowania projektu budowlanego do wymogów planu było więc prawidłowe. Nie można odmówić organom samorządu terytorialnego prawa do kształtowania przestrzeni zgodnie z porządkiem urbanistycznym.

sygnatura akt; II OSK 262/13